Оформление земельного пая в собственность пошаговая инструкция

Что такое пай и как его оформить

Земельный пай — это доля на участке, которую получали в результате приватизации в 1990-х годах. Пай закрепляет право собственности на часть общей земли, но не на конкретный участок. 

Пай считается недвижимым имуществом, с которым можно проводить юридические сделки: выделить в натуре, сдавать в аренду, передавать по наследству или продавать. Но без официального оформления пай остаётся только теоретическим правом. Это ограничивает возможности: вы не сможете его продать или использовать в коммерческих целях.

Чтобы оформить земельный пай в Росреестре, нужно подготовить такие документы:

• Кадастровый паспорт участка. Этот документ подтверждает характеристики земли: площадь, назначение и кадастровую стоимость.
• Выписку из реестра участников коллективной собственности. Она подтверждает право на долю в общем земельном участке.
• Заявление на регистрацию права собственности. Его можно подать в МФЦ, на «Госуслугах».

Иногда могут понадобиться дополнительные документы: свидетельство о праве на наследство, если пай передавался по наследству, и протокол собрания собственников земли, если пай выделяется на основании коллективного решения.

Как выделить земельный пай в натуре

Выделение земельного пая в натуре — это перевод доли на общем участке в конкретный участок с точными границами. По закону это нужно, чтобы использовать землю в личных целях, сдавать в аренду или продать. 

Есть два способа выделить пай — через решение общего собрания или с помощью кадастрового инженера:

1. По решению общего собрания. Земельный пай можно выделить через согласование с другими пайщиками. Этот способ подойдёт, если все владельцы готовы сотрудничать. На общем собрании согласованный участок выделяют с учётом его границ и площади, равной доле, которая соответствует правам пайщика на землю.

Решение собрания фиксируют в протоколе, который нужен, чтобы оформить документы. Протокол общего собрания можно заверить у нотариуса, например, если договориться было сложно и есть риск, что кто-то захочет оспорить решение. На основе протокола получится подготовить кадастровый паспорт на выделенный участок и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

2. С помощью кадастрового инженера. Если договориться с пайщиками сложно, можно обратиться к кадастровому инженеру. Специалист проведёт межевание участка и поможет зарегистрировать право на выделенный пай.

Результаты межевания передают другим пайщикам для согласования. Если они не возражают в установленные законом 30 дней, границы считаются утверждёнными. Кадастровый инженер оформляет техническую документацию, затем готовый участок зарегистрируют в Росреестре как вашу собственность.

Как распоряжаться паем

Земельный пай — это актив, который можно использовать разными способами: сдавать в аренду, передавать по наследству или выращивать на нём овощи. 

Разберём каждый из вариантов подробнее:

• Сдавать в аренду — самый распространённый способ распоряжения паем. Чаще всего пайщики сдают землю сельхозпредприятиям, что приносит стабильный пассивный доход. Для сдачи пая заключают письменный договор с арендатором. В нём прописывают срок аренды, размер оплаты и порядок расчётов. Оплата может быть как денежной, так и натуральной, например зерном или другой продукцией.
• Использовать для личного хозяйства. После выделения земли в натуре её можно использовать для любых целей, разрешённых законодательством. Например, разводить кур, выращивать помидоры или даже построить дом, если у участка подходящая категория.

• Передавать по наследству. Земельный пай можно передать по наследству, как любое другое имущество. Если вы хотите, чтобы пай достался определённому человеку, нужно указать это в завещании. Наследники должны обратиться к нотариусу, чтобы вступить в права на пай.

Как продать земельный пай

Продажа пая — это юридическая сделка, в которой важно правильно оформить документы и учесть права других пайщиков.

Этап 1. Подготовка документов. Для продажи пая нужно подготовить выписку из ЕГРН и уведомить других пайщиков. Согласно закону, преимущественное право покупки имеют совладельцы и местная администрация, поэтому нужно отправить им официальное письмо с предложением купить пай. Если этого не сделать, любой пайщик может оспорить сделку.

Этап 2. Заключение сделки. После получения отказов от совладельцев или через 30 дней без ответа можно приступать к сделке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. После проверки право собственности переходит к покупателю.

Этап 3. Заплатить налог. Доход от продажи пая облагается НДФЛ 13%, если он находился в собственности менее 5 лет. Если владеете паем больше 5 лет, налог платить не нужно.

Как формируется цена участка

Цена пая складывается из нескольких факторов: кадастровой стоимости, рыночных условий, состояния земли и её расположения.

Кадастровая стоимость — это базовая оценка, которую устанавливает государство. Она зависит от назначения земли, её площади и региона. Например, для сельхозугодий кадастровая стоимость обычно ниже, чем для участков под строительство. Если кадастровая стоимость устарела, её можно пересмотреть — обратиться в Росреестр или провести независимую оценку.

Рыночные условия. На цену влияют спрос и предложение на землю в регионе. В областях с развитой инфраструктурой земля стоит дороже. Если участок находится в аграрно развитом районе, его рыночная стоимость также может превышать кадастровую.

Состояние земли. Качество почвы и ухоженность участка также влияют на цену. Земля, на которой можно выращивать сельскохозяйственные культуры, стоит дороже. Участок с обработанными полями продаётся быстрее и дороже, чем заброшенная земля, даже если они находятся в одном регионе.

Наличие инфраструктуры. Развитие коммуникаций и транспортная доступность влияют на привлекательность участка. Участки рядом с асфальтированными дорогами стоят дороже, чем удалённые территории. Электричество, водоснабжение и другие удобства также увеличивают рыночную стоимость.

Чек-лист: как оформить и как продать земельный пай

• Найдите документы: кадастровый паспорт, выписку из реестра участников коллективной собственности.
• Выделите пай в натуре.
• Зарегистрируйте участок в ЕГРН.
• Оцените стоимость пая.
• Найдите покупателя.
• Подготовьте договор купли-продажи.
• Уведомите других пайщиков и местные власти о продаже.
• Дождитесь их ответа или окончания 30-дневного срока.
• Зарегистрируйте сделку в Росреестре.
• Уплатите налог, если необходимо.

Земельный пай — это земельный участок, который выделяется на праве собственности конкретным гражданам из общей массы земель. Главное предназначение данной земли является ведение сельского хозяйства. В частную собственность пай переходит после соответствующего оформления документов. Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка.

Для проведения данной процедуры необходимо руководствоваться алгоритмом:
• известить остальных участников такой собственности, подав объявление в СМИ. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные координаты местонахождения участка;
•проведение общего собрания с собственниками других земельных долей;
•заключение договора с кадастровым инженером и проведение межевания земли. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка;
•оформление межевого плана и обращение в Росреестр для присвоения уникального кадастрового номера земельного участка и регистрацией права собственности на новый участок.
•в случае покупки пая, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности в Росреестре».

Необходимо отметить, что все паи входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться согласно правилам пользования подобных участков. В обратном случае грозит лишение прав на участок с изъятием и наложением штрафа.

Сегодня для многих жителей Вологодской области актуальна тема возможности использования земельных паев.

Земельный пай – это часть земельного участка, которая выделяется гражданину в общем земельном массиве.

Активно земельные паи начали выделяться в соответствии с Указом Президента «О реорганизации колхозов и совхозов», в результате реализации президентского указа 108 миллионов гектаров земли оказалось закреплено за 11,9 миллионами сельских жителей.

Пай по своей сути является правом на земельный участок, а не самим участком, поскольку не имеет границ, и может быть использован для ведения сельского или фермерского хозяйства. При этом собственник, распоряжаясь своей долей, должен учитывать интересы и права других пайщиков.

Если владелец земельной доли захочет продать ее третьим лицам — использовать землю как конкретный участок, а не как долю в общем имуществе, то потребуется ее выделить на основе решения собрания участников долевой собственности. На нем утверждаются: проект межевания, перечень собственников и размер их долей в праве общей собственности на образуемые участки. Протокол собрания подписывает глава муниципального образования.

Если собрание пайщиков невозможно, собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером о подготовке проекта межевания. Ознакомить других дольщиков с проектом можно, опубликовав сообщение в СМИ. Следует указать ФИО владельца, название колхоза, размер и расположение участка, адрес, на который можно в 30-дневный срок выслать возражения. Если таковых не возникнет, кадастровый инженер проведет межевание участка. После этого владелец сможет зарегистрировать выдел.

Важно отметить, что кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка. Как показывает практика, отсутствие такого заключения может быть причиной оспаривания результатов межевания земельного участка, выделенного в счет земельной доли.

Юридическим оформлением выдела земельного участка является государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, после проведения которых собственник может распоряжаться им на свое усмотрение в рамках разрешенного использования участка, в том числе продать его третьим лицам.

Для свободного распоряжения земельным участком потребуется письменный отказ администрации района от права преимущественного выкупа. По закону муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, по которой он продается.

Отметим, что срок, в течение которого можно воспользоваться правом выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности законодательством не ограничен. Данное право у гражданина сохраняется до тех пор, пока у него имеется соответствующая доля.

Право собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Вместе с тем, в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также выписки из принятых до вступления в силу этого закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается прав на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, то до их государственной регистрации должны быть определены размер, границы и местоположение участка, он должен быть поставлен на кадастровый учет.

Выделение земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулировано положениями ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.

Указанное извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю.

В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным.

Следующим этапом в оформлении прав на земельный участок являются формирование его межевого плана, постановка на кадастровый учет и регистрация права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области.

Фото из открытых источников