Mнoгиe cтaлкивaютcя c зaвышeнным нaлoгoм нa нeдвижимoe имyщecтвo, нo нe знaют, мoжнo ли ocпopить eгo. Oн зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, и eгo мoжнo пoнизить — для этoгo нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти. Paccкaжeм, кaк этo cдeлaть, кoгдa oбpaщaтьcя в cyд, зaчeм вooбщe мeнять цeнy в Pocpeecтpe.
Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть и нa чтo oнa влияeт
Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.
C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.
Ecли в пepвый гoд ввeдeния кaдacтpoвoй cтoимocти нaлoг пoкaжeтcя нeбoльшим, дaльшe oн бyдeт pacти кaждый гoд. B пepвый гoд для pacчeтa нaлoгa иcпoльзyeтcя пoнижaющий кoэффициeнт 0,2. Кaждый гoд oн pacтeт нa 0,2 пyнктa. Пoэтoмy нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть кaк мoжнo быcтpee, чтoбы нe пepeплaчивaть в дaльнeйшeм.
Кaк yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть жилья
Узнaть кaдacтpoвyю цeнy нa зeмeльный yчacтoк, дoм или квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo пoлyчить выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм cтoимocти. Для нaчaлa oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy:
- 300 pyблeй для физичecкиx лиц;
- 950 pyблeй для юpидичecкиx лиц.
Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины нyжнo пpилoжить к зaявлeнию. Пoдaть eгo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми.
🔸 Иcпoльзyйтe cepвиc Pocpeecтpa — yкaжитe кaдacтpoвый нoмep и пoлyчитe oнлaйн-выпиcкy.
🔸 Oбpaтитecь в мecтнoe oтдeлeниe Pocpeecтpa, пpинecитe квитaнцию и зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe.
🔸 Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa.
🔸 Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки чepeз пopтaл Гocycлyги.
🔸 Пoceтитe MФЦ, зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe и пpeдocтaвьтe квитaнцию.
🔸 Oтпpaвьтe зaявлeниe нa пoлyчeниe выпиcки в Pocpeecтp пoчтoй, зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм o вpyчeнии aдpecaтoм.
Cpoки paccмoтpeния зaявлeния и выдaчи выпиcки c yкaзaннoй кaдacтpoвoй cтoимocтью зaвиcят oт cпocoбa пoдaчи дoкyмeнтoв, peглaмeнтa paбoты мecтнoгo oтдeлeния Pocpeecтpa, зaгpyжeннocти cпeциaлиcтoв. Нaпpимep, пpи пoдaчe зaявки чepeз MФЦ cpoк paccмoтpeния и выдaчи yвeличивaeтcя нa 1–2 дня пo cpaвнeнию c oбpaщeниeм нaпpямyю в Pocpeecтp. Cpeдний cpoк выдaчи — oкoлo 5–7 paбoчиx днeй.
Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa
Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.
Oбpaтитecь к oцeнщикy
Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.
Изyчитe pынoк caми
3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.
B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть
Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:
⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.
⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.
🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти
Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy. Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.
Шaг №1: oпpeдeлитe ocнoвaния для ocпapивaния cyммы
Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.
Шaг №2: oпpeдeлитe pынoчнyю cтoимocть нeдвижимocти
Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.
3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.
Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:
📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;
📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.
Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.
Шaг №3: coбepитe дoкyмeнты
Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo, тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:
📘 Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.
📘 Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.
📘 Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.
📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.
Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.
Шaг №4: зaпoлнитe зaявлeниe
Oбpaтитecь в ближaйшee oтдeлeниe Pocpeecтpa и пoпpocитe выдaть блaнк для зaявлeния. 3aпoлнитe eгo — внecитe вce дaнныe o нeдвижимocти, кaдacтpoвyю cтoимocть кoтopoй бyдeтe ocпapивaть. Taкжe yкaжитe пpичинy ocпapивaния — зaвышeннaя cтoимocть, зaнижeннaя cтoимocть или нeвepныe cвeдeния, иcпoльзoвaнныe пpи pacчeтax. Нe зaбyдьтe пocтaвить дaтy и пoдпиcь c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми. Taкжe yкaжитe кoнтaктныe дaнныe для cвязи — нoмep мoбильнoгo тeлeфoнa, aдpec элeктpoннoй пoчты, aдpec пo пpoпиcкe или мecтy пpoживaния.
Baшe зaявлeниe oбpaбoтaют в тeчeниe 7 paбoчиx днeй c мoмeнтa eгo пoдaчи. Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти, ecли нaйдeт вecкиe ocнoвaния для этoгo — нaпpимep, ecли пocлe oцeнки кaдacтpoвoй cтoимocти pынoчнaя цeнa нa нeдвижимocть peзкo yпaлa вниз. Ecли зaявлeниe пpимyт, бyдeт cфopмиpoвaнa экcпepтнaя кoмиccия, кoтopaя paccмoтpит eгo.
Шaг №5: дoждитecь peшeния кoмиccии
B тeчeниe 7 днeй c пoдaчи зaявлeния, ecли oнo пpинятo к paccмoтpeнию, вaм cooбщaт дaтy зaceдaния. Bы мoжeтe тpeбoвaть личнoгo пpиcyтcтвия нa нeм.
C мoмeнтa пoдaчи зaявлeния дo выдaчи зaключeния пpoxoдит нe бoлee кaлeндapнoгo мecяцa. Кoмиccия paccмaтpивaeт peшeниe нeзaвиcимoгo oцeнщикa, yчитывaeт cитyaцию нa pынкe нa мoмeнт pacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти, мoжeт пpиcлaть инжeнepa, ecли пpичинa oбpaщeния — нeвepныe cвeдeния, иcпoльзyeмыe пpи pacчeтe. Кoмиccия мoжeт дaть oткaз в пepepacчeтe или пpинять пoлoжитeльнoe peшeниe. Пocлe paccмoтpeния зaявлeния cпeциaлиcты yвeдoмят o peшeнии Pocpeecтp, a гocyдapcтвeннaя cтpyктypa — вac.
Ecли peшeниe былo пoлoжитeльным, Pocpeecтp caмocтoятeльнo пocчитaeт кaдacтpoвyю cтoимocть c yчeтoм нoвыx дaнныx и oбнoвит cyммy. Ecли y вac нe пpиняли зaявлeниe или кoмиccия oткaзaлa в пepepacчeтe, нo вы yвepeны в cвoeй пpaвoтe — идитe в cyд.
Шaг №6: oбpaтитecь в cyд c иcкoм
Ocпapивaть oткaз Pocpeecтpa или peшeниe кoмиccии нyжнo в тeчeниe 10 днeй c мoмeнтa пoлyчeния oткaзa. Чтoбы oбpaтитьcя в cyд, coбepитe вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Baм пoнaдoбятcя:
📔 иcкoвoe зaявлeниe — в нeм нyжнo yкaзaть oтвeтчикa, пpичинy пoдaчи зaявлeния, a тaкжe пpикpeпить дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe тpeбoвaниe пepecмoтpeть кaдacтpoвyю cтoимocть пpaвoмepнo;
📔 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции и пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты;
📔 дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe зaявлeниe пpaвoмepнo — выпиcкa из EГPН, oцeнкa нeзaвиcимoгo cпeциaлиcтa, peзyльтaты paбoты кoмиccии, пиcьмeнный oткaз в пpинятии зaявлeния oт Pocpeecтpa и дpyгиe.
Нe зaбyдьтe oплaтить пoшлинy зa cyдeбнoe зaceдaниe. Для физичecкиx лиц oнa cocтaвляeт 300 pyблeй, для opгaнизaций — 2 000 pyблeй. Taкжe cpaзy в иcкe yкaжитe дoвepeннoe лицo, ecли плaниpyeтe cyдитьcя c пoмoщью юpиcтa.
Шaг №7: дoждитecь cyдeбнoгo peшeния
Пoceщaйтe cyдeбныe зaceдaния в ycтaнoвлeнныe дaты. Дoкaжитe, чтo иcпoльзyeмaя кaдacтpoвaя cтoимocть нeвepнa — пpeдocтaвьтe oфициaльныe бyмaги, oтчeты, экcпepтизы.
Cyдeбный пpoцecc зaнимaeт в cpeднeм 1 мecяц, нo мoжeт дocтигaть и нecкoлькиx мecяцeв. Нa вcтyплeниe peшeния cyдa в зaкoннyю cилy oтвoдитcя oдин мecяц — в тeчeниe oднoгo мecяцa любaя cтopoнa мoжeт пoдaть aпeлляцию. Ecли cyд пpимeт пoлoжитeльнoe peшeниe и oбязyeт Pocpeecтp пepecчитaть кaдacтpoвyю cтoимocть, oтнecитe пocтaнoвлeниe в гocyдapcтвeнный opгaн. Cпeциaлиcты измeнят кaдacтpoвyю cтoимocть, пpичeм измeнeния вcтyпят в cилy c 1 янвapя гoдa пocтaнoвлeния.
Нaпpимep: Bы пoдaли иcк в cyд в нoябpe. Пepвoгo дeкaбpя cyд вынec пocтaнoвлeниe oб yдoвлeтвopeнии иcкa, втopoгo вы oтнecли eгo в Pocpeecтp. Кaдacтpoвaя cтoимocть yмeньшитcя в peecтpe, нaчинaя c 1 янвapя — тo ecть вы cмoжeтe тpeбoвaть пepepacчeтa нaлoгa в нaлoгoвoй.
Taкжe мoжнo oбpaтитьcя к юpиcтaм или в pиэлтopcкyю кoмпaнию. Cпeциaлиcт paccкaжeт, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, пoмoжeт coбpaть вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и cмoжeт пpeдcтaвлять вaши интepecы нa cyдeбнoм зaceдaнии.
Чтo влияeт нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти
Пpeждe чeм пoдaвaть зaявлeниe o пepepacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти, yтoчнитe, кaкиe пapaмeтpы влияют нa cyммy. Нaпpимep, ecли вы oбнapyжили, чтo вмecтo нaзнaчeния CНT yкaзaнo нaзнaчeниe ИЖC, этo бyдeт ocнoвaниeм для пepepacчeтa. Нo paзницa бyдeт нeвыcoкa — вы бoльшe пoтpaтитe нa oплaтy гocyдapcтвeнныx пoшлин, cyдeбныe пpoцeccы, вpeмeнныe зaтpaты.
Нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимoгo имyщecтвa влияют:
🔸 гoд пocтpoйки — чeм cтapшe здaниe, тeм мeньшe oнo cтoит, пoтoмy чтo изнoc co вpeмeнeм yвeличивaeтcя;
🔸 oбщaя плoщaдь — чeм oнa бoльшe, тeм бoльшe cтoит нeдвижимocть;
🔸 мecтoпoлoжeниe cтpoeния — нa cтoимocть влияют нe тoлькo peгиoн, нo и нaзнaчeниe зeмeльнoгo yчacткa;
🔸 cocтoяниe — aвapийныe здaния cтoят гopaздo дeшeвлe пpигoдныx для жизни;
🔸 мнoгиe дpyгиe xapaктepиcтики.
Чaщe вceгo пpи oцeнкe кaдacтpoвoй cтoимocти cпeциaлиcты нe пpинимaют вo внимaниe имeннo aвapийнoe cocтoяниe здaния либo eгo фaктичecкий изнoc. Пoэтoмy cтoимocть oкaзывaeтcя зaвышeннoй.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти
Cвeдeния, coдepжaщиecя в peecтpe, нe ocтaютcя нeизмeнными. Иx oбнoвляют paз в 5 лeт, a в нeкoтopыx peгиoнax — paз в 2–3 гoдa. Этo нaзывaeтcя плaнoвoй пepeoцeнкoй нeдвижимocти. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe пepeд пpoвeдeниeм oчepeднoй плaнoвoй пepeoцeнки, eгo мoгyт oтклoнить, apгyмeнтиpyя этo тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти cкopo oбнoвитcя.
Пepиoд oцeнки pынoчнoй cтoимocти для yтoчнeния кaдacтpoвoй cтoимocти
Этo — caмый бoльшoй «пoдвoдный кaмeнь» пpoцeдypы. Пpи кaждoй плaнoвoй пepeoцeнкe кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти мeняeтcя. Уcтaнoвлeннaя cyммa ocтaeтcя нeизмeннoй в тeчeниe 2–3 или 5 лeт в зaвиcимocти oт мecтнoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe нa пepeoцeнкy кaдacтpoвoй cтoимocти, кoмиccия бyдeт paccчитывaть pынoчнyю cтoимocть нe нa мoмeнт пoдaчи зaявки, a нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки — тo ecть цeнy, кoтopaя былa aктyaльнa нecкoлькo лeт нaзaд.
Нaпpимep: 2 гoдa нaзaд пpoвoдилacь плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти. Нa тoт мoмeнт pынoчнaя cтoимocть квapтиpы cocтaвлялa 3 200 000 pyблeй, этa жe cyммa yкaзaнa в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти. B тeчeниe пoлyгoдa пocлe пepeoцeнки cитyaция нa pынкe кapдинaльнo пoмeнялacь, и тeпepь oбъeкты, пpaктичecки идeнтичныe c вaшeй нeдвижимocтью, cтaли cтoить 2 400 000 pyблeй. Ecли вы oбpaтитecь для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти, вaм oткaжyт — кoмиccия пocчитaлa цeнy пpaвильнo нa тoт мoмeнт. A ecли pынoчнaя cтoимocть нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки cocтaвлялa 2 000 000 pyблeй, a в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти ycтaнoвили cyммy 3 200 000 pyблeй, зaявлeниe oдoбpят.
Oткaз cyдa в cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Cyд мoжeт oткaзaть в yдoвлeтвopeнии иcкa, ecли вы нe пpeдocтaвитe дocтaтoчныx дoкaзaтeльcтв тoгo, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нe cooтвeтcтвyeт pынoчнoй, и чтo y вac ecть ocнoвaния тpeбoвaть измeнeния. Ecли вы coбpaли нeдocтaтoчнo дoкaзaтeльcтв, пoдaйтe aпeлляцию в вышecтoящиe cyдeбныe opгaны и пpикpeпитe к нeй бoлee вecoмыe дoкaзaтeльcтвa. Нaпpимep — cpaвнитe кaдacтpoвyю cтoимocть вaшeгo oбъeктa и aнaлoгичныx oбъeктoв, пoлyчитe выпиcки из гocyдapcтвeнныx peecтpoв, oбpaтитecь к нeзaвиcимoмy oцeнщикy. Ecли вы пpeдocтaвитe cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa, c бoльшoй дoлeй вepoятнocти cyд yдoвлeтвopит иcк.
Oфopмлeниe пepepacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, y кoтopoй нecкoлькo coбcтвeнникoв
Ecли y нeдвижимocти нecкoлькo coбcтвeнникoв, yмeньшeниeм кaдacтpoвoй cтoимocти мoжeт зaнимaтьcя oдин из влaдeльцeв. Этo cвязaнo c тeм, чтo Pocpeecтp oцeнивaeт цeнy вceй нeдвижимocти, a нe кaждoй дoли oтдeльнo. Bмeшaтeльcтвo ocтaльныx coбcтвeнникoв нyжнo, ecли oни нe coглacны c дaнными, пpeдcтaвлeнными в зaявлeнии — в этoм cлyчae cyд yчтeт иx мнeниe.
Нaпpимep: Bacя, Пeтя и Cвeтa — дoлeвыe coбcтвeнники чacтнoгo дoмa. Bce oни coглacны c тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть cильнo зaвышeнa. Bacя oбpaщaeтcя в Pocpeecтp c зaявлeниeм, гocyдapcтвeнный opгaн yдoвлeтвopяeт eгo, кaдacтpoвaя cтoимocть мeняeтcя. A ecли бы Bacя и Пeтя xoтeли yмeньшeния цeны, a Cвeтa былa бы пpoтив, и зaявлeниe paccмaтpивaл бы cyд, oн yчитывaл бы мнeния вcex yчacтникoв пpoцecca — тo ecть вceм coбcтвeнникaм пpишлocь бы пoceтить зaceдaниe.
Пpoцeдypa пepepacчeтa бeз зaключeния oцeнщикa
Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, зaключeниe нeзaвиcимoй oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa нe являeтcя oбязaтeльным дoкyмeнтoм для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти. Pocpeecтp oбязaн paccмoтpeть зaявлeниe, дaжe ecли в кaчecтвe пpичины вы yкaжeтe личныe нaблюдeния. Нo c зaключeниeм нeзaвиcимoгo экcпepтa y вac бoльшe шaнcoв нa oдoбpeниe зaявлeния — чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй и pынoчнoй cтoимocти вы пpeдocтaвитe, тeм быcтpee Pocpeecтp внeceт измeнeния в cвeдeния oб имyщecтвe.
Пoдaчa зaявлeния cpaзy в cyд
Пo зaкoнy, c 2017 гoдa coбcтвeнники нeдвижимocти мoгyт пoдaвaть иcк oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктoв cpaзy в cyд, минyя пoдaчy зaявлeния в Pocpeecтp. Oднaкo cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти бeз cyдa oбoйдeтcя дeшeвлe и быcтpee — cpoки paccмoтpeния зaявлeния cocтaвляют 1 мecяц, a в cyдe пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2 мecяцeв. Ecли пoдaвaть иcк cpaзy в cyд, вaм пpидeтcя oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, зaплaтить юpиcтy зa coпpoвoждeниe, oплaтить cбop дoкaзaтeльcтв — нaпpимep, paбoтy нeзaвиcимoгo oцeнщикa.
Пoдaчa зaявлeния в cyд юpидичecким лицaм
Физичecкиe лицa мoгyт пoдaвaть иcк cpaзy в cyдeбныe инcтaнции. Юpидичecкиe лицa тaк дeлaть нe мoгyт — oбpaщaяcь в cyд, opгaнизaции дoлжны пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пoпытки ypeгyлиpoвaния cпopa в дocyдeбнoм пopядкe. Дpyгими cлoвaми — любыe юpидичecкиe лицa cнaчaлa oбpaщaютcя в Pocpeecтp и тoлькo пoтoм мoгyт cocтaвить иcк в cyдeбныe инcтaнции.
Ecли нe пoдaвaть зaявлeниe oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Teopeтичecки ecли вы нe бyдeтe пoдaвaть зaявлeниe, кaдacтpoвaя cтoимocть измeнитcя пpи плaнoвoй пepeoцeнкe нeдвижимocти, кoгдa кoмиccия бyдeт изyчaть cитyaцию нa pынкe. Пpaктичecки ecли нe пoдaть зaявлeниe, Pocpeecтp мoжeт ocтaвить цeнy пpи пepeoцeнкe нeизмeннoй. B этoм cлyчae вы бyдeтe пepeплaчивaть нaлoги. Пoэтoмy лyчшe зaпpaшивaть пepepacчeт cpaзy, кaк тoлькo зaмeтили нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй cтoимocти и pынoчнoй цeны.
На чтение 22 мин Просмотров 41.2к. Опубликовано
Обновлено
Кадастровая стоимость объекта (КС) рассчитывается по результатам гос. оценки, входит в состав ЕГРН. Указанный показатель применяется для расчета имущественного налога гражданам, организациям, госпошлины при наследовании, в ряде иных случаев. Узнать кадастровую стоимость земли или объекта капстроительства можно по справке из Росреестра, выписке ЕГРН. В случае, если кадастровая оценка недвижимости была проведена с ошибками, либо привела к завышению показателя стоимости, ее можно обжаловать в административном и судебном порядке.
От кадасторовой стоимости рассчитываются налоги на недвижимости и она является основой для расчета выкупной стоимости государственного имущества, а также — арендной платы за них. С 2025 года на основании КС производится расчет государственной пошлины за кадастров учет и регистрацию прав. Подробно об изменениях можете почитать в нашей статье.
Снижение кадастровой стоимости позволяет уменьшить налоговое бремя и иметь выгоды при покупке недвижимости у государства.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
В Компании АБ «МБР» мы снижаем кадастровую стоимость для своих клиентов начиная с 2020 года. Сейчас процедура выглядит немного иначе, чем она изначально обозначалась законодателем, однако мы подстраиваемся под нестабильную систему государственного нормативного регулирования и находим для наших клиентов оптимальные способы получения выгоды от снижения кадастровой стоимости.
Читайте в материале, как узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости, как добиться снижения этого показателя, где это можно сделать.
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость
- Как узнать кадастровую стоимость
- Что такое кадастровая оценка и как устанавливается кадастровая стоимость в 2025 году
- Завышена или занижена кадастровая стоимость?
- Снижение кадастровой стоимости в Москве
- Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы
- Стоимость снижения кадастровой стоимости недвижимости в 2025 году
- Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в 2025 году
- Кейсы АБ «МБР»
- Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости земельного участка
- Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового объекта
- Выводы
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это числовой показатель оценки объекта недвижимости, рассчитанный по специальным утвержденным методикам в порядке, определенным законодательством Российской Федерации.
Основными нормативными актами в сфере кадастровой оценки и кадастровой стоимости, являются:
ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 года (изменения от 11.01.2023 года);
Гражданский кодекс РФ;
Налоговый кодекс РФ;
Приказ Росреестра №П/0336 от 04.08.2021 года «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
Также ряд регионов имеют дополнительные нормативные акты, в соответствии с которыми полномочиями по определению кадастровой стоимости наделяются уполномоченные организации, производится расчет и оплата налогов на недвижимость.
Так, в Москве процедуры проведения государственной кадастровой оценки утверждаются приказами: Приказ №155 от 19.04.2023 года «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в 2024 году»; Приказ №92 от 18.03.2024 года «О проведении государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест в 2025 году».
Результаты проведения оценки фиксируются распоряжением Правительства и передаются потом в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.
Какая периодичность проведения кадастровой оценки? Сейчас по общему правилу ее назначают раз в 4 года — для земли и объектов недвижимости поочередно.
Если мы говорим о Москве и Санкт-Петербурге (городах ФЗ) — такая процедура чередуется между землей и ОКС каждый год. Например, в 2024 году определяли стоимость ЗУ, в 2025 году — стоимость объектов недвижимости. То есть, кадастровая стоимость действует 2 года.
Для оценки недвижимости применяются сразу многочисленные показатели. Существуют методические правила, которыми руководствуются при ее расчете бюджетные организации.
Инвентаризационная стоимость определяется по нормативным значениям, периодически меняется по причине износа и по итогам обследований. Рыночная цена определяется участниками сделок, экспертными организациями в результате оценочной деятельности.
Кадастровая оценка недвижимости осуществляется по нормам Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (скачать). Применение показателя КС имеет следующие особенности:
- граждане и организации не могут сами рассчитать КС, так как она определяется только по результатам государственной оценки недвижимости;
- данные КС напрямую не связаны с рыночной ценой, могут отличаться в большую или меньшую сторону;
- при несогласии с кадастровой ценой, правообладатель участка или объекта может ее оспорить;
- кадастровая стоимость участка, объекта является общедоступным показателем ЕГРН, поэтому ее можно посмотреть даже на чужую недвижимость.
Граждане и организация сталкиваются с КС при налогообложении. ИФНС самостоятельно получает информацию о недвижимости физ. лиц, рассчитывает налог и направляет уведомления (требования).
Юридические лица сами рассчитывают земельный и имущественный налог. Для этого им нужно знать, какая кадастровая стоимость здания или участка указана в ЕГН на дату подготовки авансовых расчетов, деклараций. Также кадастровая стоимость объекта применяется для расчета ставок аренды и выкупа по государственному, муниципальному имуществу, для оплаты пошлины за вступление в наследство.
Мнение эксперта. Для совершения сделок кадастровая стоимость объекта обычно не применяется, так как она может не соответствовать рыночным ценам.
Граждане и организации могут учитывать показатель КС при определении цены договора, если на это согласны обе стороны сделки. Если такая договоренность есть, потребуется выписка о кадастровой стоимости или выписка ЕГРН.
С 1 января 2025 года кадастровая стоимость также применятеся для расчета государственной пошлины при кадастровом учете и регистрации прав. По новым правилам она составляет 0,02% для граждан и 0,2% — для юридических лиц.
Для снижения затрат и уменьшения кадастровой стоимости позвоните нашим экспертам:
+7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург)
или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Как узнать кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость земельных участков или зданий относится к общедоступным сведениям ЕГРН. Это означает, что получить данные может не только собственник, но и любое заинтересованное лицо.
Узнать кадастровую стоимость можно запросив выписку в МФЦ или через электронные сервисы.
В рамках оказания услуг мы используем электронные средства коммуникации с Росреестром — это быстрее и дешевле, чем получать документы в МФЦ. Мы экономим время и средства для наших клиентов и получаем информацию в режиме онлайн.
Кадастровая оценка недвижимости проводится с периодичностью не реже 1 раз в 2 или 4 года. Поэтому показатель КС может регулярно меняться. Также изменение стоимости возможно по обращению собственника, если он не согласен с государственным расчетом.
Кроме этого, возможно посмотреть результаты кадастровой оценки еще до внесения ее в ЕГРН. Это позволяет сделать функционал сайтов бюджетных учреждений, осуществляющих государственную кадастровую оценку. Для Москвы оценку недвижимости проводит ГБУ «городской центр имущественных платежей». С его отчетом на 2024 год по земельным участкам можно ознакомится здесь.
Эти сведения будут опубликованы в ЕГРН с 1 января 2025 года. Для Санкт-Петербурга информацию о результатах очередной кадастровой оценки можно посмотреть на сайте Сакнт-Петербургского ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».
Как узнать кадастровую стоимость объекта, если вы планируете подать заявление на снижение? Для этого обязательно требуется выписка ЕГРН (ранее — справка о кадастровой стоимости) в виде отдельного документа. Если вы хотите узнать стоимость по кадастровому номеру с информационными целями, запрашивать документ не обязательно.
Совет эксперта. Получить кадастровые документы и узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости также можно через специалистов, профессионально работающих со сведениями ЕГРН в Архитектурное бюро «МБР».
В рамках оказания услуг по подготовке отчетов о рыночной стоимости и оспаривания КС в суде мы сам заказываем такие выписки и они входят в стоимость услуг.
Наши специалисты разъяснят, как узнать кадастровую стоимость, и быстро подготовят необходимые документы, рассчитают возможный процент снижения и обозначат риски, если они есть.
Для получения подробной консультации о возможности снижения КС по вашему объекту недвижимости свяжитесь с нами по телефонам:
+7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург)
или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Соловьев Петр
Эксперт в сфере сертификации, кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Можно ли снова обратиться за снижением кадастровой стоимости. если новая государственная оценка вновь привела к ее завышению?
Подать заявление на снижение кадастровой стоимости можно после каждой государственной оценки недвижимости.
Добрый день! Как быть, если рыночная цена недвижимости выше кадастровой стоимости Росреестра?
В этом случае обжаловать и уменьшать кадастровую стоимость не имеет смысла, так как имущественный налог будет рассчитан по выгодному варианту.
Нужно ли платить пошлину за уменьшение кадастровой стоимости через Комиссию?
Рассмотрение обращений в Комиссии при Росреестре осуществляется бесплатно.
Что такое кадастровая оценка и как устанавливается кадастровая стоимость в 2025 году
Порядок определения КС регламентирован Законом № 237-ФЗ. Общие правила этой процедуры заключаются в следующем:
- оценка проводится не чаще 1 раза в 4 года (для Москвы и Санкт-Петербурга – не чаще 1 раза в 2 года);
- решение об оценке принимается органами власти субъектов РФ, размещается в открытом доступе в интернете, в СМИ;
- кадастровая стоимость здания, участка, помещения определяется бюджетным учреждением, которому субъектом РФ переданы такие полномочия.
Оценка проводится по земельным участкам и ОКС поочередно — обновляется в ЕГРН на следующий год, после ее утверждения органами власти.
Приказом МЭР № 226 утверждены Методические указания о гос. кадастровой оценке (скачать). Этим документом будут руководствоваться сотрудники бюджетного учреждения при сборе, обработке информации, подготовки отчета о стоимостных показателях.
Нормативные акты предписывают, что кадастровая стоимость участка или объекта рассчитывается как сумма затрат, необходимых для приобретения недвижимости на конкурентном рынке. Однако на практике стоимостные показатели по кадастру существенно отличаются от рыночных значений. Это связано с тем, что гос. оценка не учитывает индивидуальные особенности и характеристики объекта. Вот несколько показателей, которые могут повлечь необъективности гос. оценки:
- улучшения, которые сделаны в квартире, нежилом помещении или здании, которые существенно увеличивают рыночную цену по сравнению с аналогичными объектами;
- условная престижность района, где расположена недвижимость (по этим причинам даже объект с обычными характеристиками может стоить дороже, чем в соседних районах);
- неправильное определение видов допустимого и фактического использования объектов.
Специалисты бюджетного учреждения не осуществляют выезд на место, не проводят обследования объектов и участков, поэтому не располагают информацией об их индивидуальных особенностях. Это неизбежно сказывается на объективности расчета КС.
Необходимо снизить кадастровую стоимость по вашему объекту и снизить сумму уплачиваемых налогов? За подготовкой отчет о снижении КС обращайтесь к специалистам АБ «МБР».
Кроме этого, наши юристы сопроводят процедуру административного и судебного обжалования.
Мы обладаем большим практическим опытом в подготовке и оспаривании кадастровой стоимости любых объектов недвижимости.
Для подробной консультации и заказа наших услуг свяжитесь с нами по телефонам:
+7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Нежилое здание или помещение
43.59%
Проголосовало: 234
Собственник заинтересован в максимально низкой КС, так как по ней придется платить имущественный и земельный налог. Органы власти, напротив, за счет высокой кадастровой стоимости могут увеличить поступления в бюджет. Так как в ходе оценки государственные и муниципальные ведомства могут представлять информацию для определения КС, они могут искусственно влиять на ее увеличение. Не забываем, что и органы власти, и суды заинтересованы в увеличенном размере налогов, поэтому процедуру снижения делают максимально неудобной для заявителя.
Расчет рыночной стоимости осуществляется по состоянию на 1 января, даже если оценка фактически проводится позже в течение года. Вот основные этапы этой процедуры:
- принятие и обнародование решения о гос. оценке;
- подготовительный этап – сбор и обработка информации из Росреестра, деклараций собственников, ответов на запросы из государственных и муниципальных ведомств;
- обработка сведений об объектах, для которых проводилось снижение кадастровой стоимости;
- определение кадастровой стоимости в соответствие с Приказом МЭР № 226;
- Размещение результатов кадастровой оценки и прием обращений собственников, которые с ней не согласны. Обычно до сентября-октября текущего года можно пожаловаться;
- подготовка отчета по результатам гос. оценки недвижимости;
- утверждение и опубликование отчета органом власти;
- обновление Росреестром сведений ЕГРН.
В процессе оценки бюджетное учреждение оформляет промежуточные отчеты, которые направляются в Росреестр, размещаются в интернете. При проверке промежуточных отчетов могут подаваться замечания, которые учитываются на последующих этапах работы.
Комментарий эксперта. В Москве полномочия по определению КС переданы ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». В это учреждение можно подавать запросы о разъяснения вопросов, связанных с гос. оценкой недвижимости в столице. Например, по обращению могут выявляться технические или методологические ошибки, которые будут устранены ГБУ самостоятельно.
Специалисты АБ «МБР» используют все возможные механизмы для помощи клиенту уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, том числе административный порядок и подачу заявлений в ГБУ по кадастровой оценке в регионе.
Для расчета вышей выгоды от снижения кадастровой стоимости обратитесь к нашим экспертам:
+7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Завышена или занижена кадастровая стоимость?
Кадастровая объекта недвижимости редко совпадает с рыночными ценами. Обычно она существенно выше, что приводит к завышению налоговых и арендных платежей. Кроме того, кадастровая стоимость здания или помещения остается неизменной на протяжении нескольких лет, тогда как конкурентный рынок может неоднократно менять цены даже в течение года.
Однако стоит отметить, что регулярное использование процедуры снижения КС позволяет собственнику стабилизировать ее изменение органами власти — никто не хочет судиться из года в год и заниматься дополнительной работой.
Поэтому часто бывает так: снизили стоимость на 30% в текущем периоде — в следующем кадастровая стоимости уже не будет существенно завышена. Поэтому заказывая услуги в нашей компании по снижению СК, вы по сути работаете на перспективу выгоды в следующие периоды.
Собственник может сам проверить, соответствует ли кадастровая стоимость квартиры или другого объекта. Для этого можно узнать стоимость по кадастровому номеру через ППК, запросить справку или выписку ЕГРН, после чего:
- обратиться в АБ МБР за консультацией, возможно ли снижение кадастровой стоимости по вашему коммерческому объекту — у нас это проверяют аттестованные оценщики по каждой заявке и имеется ли смысл начинать процедуру снижения;
- сделать самостоятельно — сравнить полученные данные с информацией из интернета о рыночных ценах на аналогичный объект (например, можно использовать сайты Домклик, Авито, множество других агрегаторов информации);
- сразу заказать полный отчет об оценке в АБ «МБР» и увидеть все точные расчеты.
Третий вариант обязательно применяется для снижения КС. После завершения работы наш оценщик выдаст отчет с указанием рыночной цены. Этот документ нужно представить в региональную Комиссию при Росреестре, либо в суд (в зависимости от способа оспаривания).
Комментарий эксперта. Для подготовки отчета оценщик изучает документы на объект, использует открытые данные с конкурентного рынка, проводит обследование. Так как отчет делает специалист, профессионально занимающийся оценочной деятельностью, показатель расчета будет точно соответствовать рыночной цене конкретного объекта.
Такие услуги вы можете заказать в АБ «МБР». Наши специалисты в кратчайшие сроки подготовят отчет о рыночной стоимости, в соответствии с требованиями законодательства, а также предоставят возможные варианты и величины снижения кадастровой стоимости недвижимости.
Наша оценочная деятельность застрахована, а специалисты имеют все необходимые разрешения — аттестаты и членство в СРО оценщиков. Это является гарантией оказания качественных услуг, а также — дополнительным преимуществом работы с нашей компанией.
Для заказа отчета свяжитесь с нами по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Снижение кадастровой стоимости в Москве
Алгоритм действий для снижения КС описан в ст. 22 Закона № 237-ФЗ — собственник может обратиться с этим запросом в суд, в комиссию или в бюджетную организацию, которая проводила кадастровую оценку. Последние изменения вступаю в силу января 2025 года.
До обращения с заявлением нужно подготовить следующие документы:
- правоустанавливающий документ на объект (выписка ЕГРН, либо свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года);
- справку или выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
- отчет оценщика о рыночной цене объекта;
- иные документы, подтверждающие недостоверность стоимостного показателя ЕГРН.
Кроме подачи документов непосредственно в Комиссию или по почте, это можно сделать через портал Госуслуг. В состав Комиссии входят представители Росреестра, органов власти субъекта РФ, СРО оценщиков, иные специалисты. Срок рассмотрения документов не превышает 30 дней. Заявитель может участвовать в заседании лично, либо через представителя.
По итогам рассмотрения заявления кадастровая стоимость объекта будет приравнена к рыночной цене. Соответствующие сведения Росреестр внесет в ЕГРН. После этого расчет налогов и арендных платежей будет осуществляться по новым стоимостным показателям. Проверить сниженную стоимость по кадастровому номеру можно обычными способами (ПКК, запросы выписки).
Если Комиссия вынесла отрицательное решение, обжаловать его можно через суд. В столице заявление подается в Московский городской суд. Для суда нужно представить те же документа, а также отказное решение Комиссии (если оно выносилось). На основании решения КС будет определена по рыночной цене. На основании судебного акта Росреестр обновит сведения ЕГРН.
Комментарий эксперта. Чтобы избежать проблем при обращении в комиссии и суд, рекомендуем воспользоваться услугами наших юристов. Они подготовят документы, правильно заполнят заявление, окажут сопровождение при проведении заседаний. Команда АБ «МБР» обладает богатым опытом в судебном оспаривании кадастровой стоимости — у нас сотни успешных кейсов.
Оставьте заявку для анализа вашего объекта на сайтам или по телефонам: +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург) или по электронной почте: info@mosoblreg.ru.
Пример и образец снижения кадастровой стоимости — наши кейсы
Ниже можно ознакомиться с примером отчета о рыночной цене и выписки ЕГРН.
Пример отчета оценщика. В отчете оценщика проведено сравнение рыночных цен на квартиры для снижения кадастровой стоимости.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Наша статья содержит много полезной информации, но если у вас сейчас нет времени ее читать, позвоните нашим экспертам для бесплатной консультации:
8 (499) 430-01-70 — Москва (наш адрес)
8 (812) 409-60-15 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Или закажите обратный звонок.
Все консультации бесплатны.
Пример выписки ЕГРН. В выписке ЕГРН сделана отметка о снижении кадастровой стоимости по решению суда.
Стоимость снижения кадастровой стоимости недвижимости в 2025 году
Процедура рассмотрения заявлений в региональной Комиссии проводится бесплатно. В перечень расходов, которые нужно нести для снижения КС, входит:
- оплата выписки из ЕГРН — с 1 января 2025 года стоимость пошлины за получение сведений из ЕГРН существенно вырастит: электронная выписка — 820 р. для юрлиц, 290 — для физ лиц, на бумаге выписка теперь стоит 460 р. для граждан и 1270 р. для организаций (Приказ Росреестра №П/0145 от 13.05.2020 года с изменениями от 27.01.2023 года). Когда мы готовим отчет сами — можем заказать выписку по доверенности от собственника (так как сейчас только он может получить ее на свой объект);
- оплата услуг АБ «МБР» за подготовку отчета – размер платы определяется договором, зависит от типа и характеристик объекта. Если мы изготавливаем отчеты на несколько объектов — стоимости будет уменьшена на сумму скидки за большой объем. Точный расчет можете получить у наших экспертов;
- госпошлина в суд – с 08.09.2024 года пошлины были значительно увеличены. Сейчас за рассмотрение административного иска граждане обязаны оплатить 3 000 рублей, а юридические лица — 15 000 рублей.
Дополнительно нужно оплатить расходы за сопровождение процедуры и услуги представителя, если вы привлекаете его для обращения в Комиссию или суд. Наша компания предлагает такие услуги по доступным ценам.
Кроме этого, обязательным элементом судебного процесса является строительно-техническая экспертиза.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в 2025 году
Для процедуры спаривания кадастровой стоимости и ее уменьшения в судебном порядке принят особый регламент — глава 25 Кодекса административного судопроизводства в редакции от 24.07.2023 года).
Вводя особый регламент, государство как бы отделила вопрос уменьшения кадастровой стоимости как особый, который нуждается в специальном внимании.
Какие отличия сейчас предусмотрены для этой категории дел:
- Заявление подается в суд общей юрисдикции. Например, если объект расположен в Москве — в суд г. Москвы. Ранее такие дела рассматривались в Арбитражном суде, если заявителем была организация. Дело конечно привычки, но на наш взгляд арбитражный процесс ближе к природе оспаривания кадастровой стоимости. Но закон есть закон.
- К заявлению обязательно прилагают отчет о рыночной стоимости, составленный в текущем году и изготовленный на тот же период, в течение которого действовала оспариваемая КС.
- В ходе судебного процесса суд обязан назначить строительно-техническую экспертизу для проведения проверки отчета. Это обязательная процедура и оплачивает ее заявитель. Стоимость экспертизы не подлежит компенсации как расходы, которое понес заявитель для восстановления своих прав (даже если решение будет в его пользу).
При подаче заявления важно рассчитать все затраты и соотнести их с возможной прибылью для клиента.
Какая выгода будет от снижения кадастровой стоимости? Это зависит от того, для чего ее снижаете. Если цель — уменьшить налог — следует рассчитать суммы налогов на недвижимости за период действия КС и соотнести их с вариантом, подлежащим оплате после планируемого снижения.
Когда к нам обращается клиент с вопросом снижения кадастровой стоимости, мы в первую очередь производим расчет предполагаемой выгоды для него при успешном решении вопроса. Снижать стоимость, если все затраты для этого будут больше конечной выгоды — неправильно. Мы не работаем ради работы. Нам важно дать пользу заказчику.
Специалисты АБ «МБР» имеют многолетний опыт ведения подобных дел, поэтому вы можете рассчитывать на успешный итог если мы взяли в работу ваш объект и выдали положительный прогноз по нему.
Подробнее о наших ценах за снижение кадастровой стоимости можно узнать на бесплатной консультации:
+7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург)
или оставив заявку нам на почту: info@mosoblreg.ru.
Кейсы АБ «МБР»
Кейс 1. Снижение кадастровой стоимости земельного участка
В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник земельного участка. Ему требовалось снизить кадастровую стоимость своего земельного участка площадью 29 000 м.кв., расположенного в Москве. Он выбрал для данной задачи АБ «МБР», так как компания обладает богатым опытом в данном вопросе, а также имеет свой штат юристов и оценщиков. На момент заключения договора, кадастровая стоимость участка, установленная в ЕГРН составляла 325 659 533 рублей.
Действия АБ «МБР» для снижения кадастровой стоимости:
- Проведен совместный анализ земельного участка, как оценщиками так и кадастровыми инженерами компании.
- Оценщики подготовили отчет о рыночной стоимости земельного участка и согласовали все нюансы с заказчиком для направления его в Комиссию и суд.
- Также экспертами и юристами была подготовлена вся необходимая документация, в том числе и административное заявление в Московский городской суд (заявление соответствовало Кодексу административного судопроизводства).
- Так как заказчик заказал оспаривание «под ключ», то юристы АБ «МБР» также сопроводили полностью всю процедуру судебного оспаривания завышенной кадастровой стоимости земельного участка, включая экспертную оценку.
- Московский городской суд принял положительное решение в сторону нашего заказчика. Кадастровая стоимость была снижена, а с ней и сумма налоговых платежей.
В результате работы команды АБ «МБР» кадастровая стоимость земельного участка была уменьшена до 225 813 754 рублей, то есть процент снижения составил 31%.
Кейс 2. Снижение кадастровой стоимости торгового объекта
В АБ «МБР» обратился заказчик — собственник торгового объекта, расположенного в Москве, площадью почти 8 000 м.кв. Обратился он по совету своих соседей-собственников, которые успешно оспорили кадастровую стоимость своих объектов при помощи наших специалистов. На момент заключения договора с нами, кадастровая стоимость здания в ЕГРН составляла 130 956 855 рублей, 46 копеек.
Действия наших специалистов для успешного снижения кадастровой стоимости объекта:
- Оценщики компании согласовали с заказчиком возможные варианты оспаривания — кадастровую стоимость можно снизить как в административном, так и в судебном порядке. Было принято обоюдное решение о том, что сначала будут поданы документы в Комиссию при Росреестре.
- Далее был проведен анализ рынка и подготовлен отчет о рыночной стоимости объекта для оспаривания в Комиссии или и в суде.
- Так как собственник заказа оспаривание кадастровой стоимости «под ключ», то наши специалисты также представляли его интересы в Комиссии при Росреестре. К сожалению, ее решение было отрицательным. Поэтому, была подготовлена необходимая документация для оспаривания в судебном порядке.
- Административное заявление об обжаловании решения Комиссии было направлено в Московский городской суд (в соответствии с Кодексом административного судопроизводства). Кроме того, юристы АБ «МБР» сопроводили процедуру судебного оспаривания и контролировали работу судебной экспертизы.
- Московский городской суд удовлетворил решение заказчика о снижении кадастрового стоимости торгового здания.
Таким образом, в результате успешной работы специалистов АБ «МБР» кадастровая стоимость объекта была уменьшена до 87 779 027 рублей. В процентном соотношении это 33%. А сумма налоговой экономии составила за три года более 2 200 000 рублей.
Выводы
- Кадастровая стоимость – это показатель, рассчитанный в ходе гос. оценки.
- Оценка проводится бюджетными учреждениями, аккредитованными органом власти.
- Узнать КС земли или объекта можно через ПКК, по запросу выписки ЕГРН или справки через Росреестр.
- Снижение кадастровой стоимости допускается по отчету о рыночной цене через региональную Комиссию, либо в судебном порядке.
Если кадастровая стоимость существенно выше рыночной, специалисты компании АБ «МБР» помогут снизить ее. Заказать услуги можно по телефонам +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург).
Что такое кадастровая стоимость участка или объекта?
Как допускается уменьшение кадастровой стоимости?
Какие документы нужны для снижения кадастровой стоимости?
Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2015 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости. Более того, кадастровая стоимость влияет на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.
Согласно сведениям, опубликованным на сайте Росреестра, в 2017 году специальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре рассмотрели 54 700 заявлений на снижение кадастровой стоимости, из которых более 50% были удовлетворены. Из анализа судебной практики за 2017 год следует, что более 60% административных исков об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости подлежали удовлетворению. В 2018 году количество судебных споров по кадастровой стоимости выросло на 11 процентов, что также подтверждает актуальность применения данного способа снижения налогообложения. Количество исков о снижении кадастровой стоимости недвижимости в Москве и Московской области только растет.
Исходя из содержания понятия кадастровой стоимости, можно сделать вывод о возможности оспаривания результатов проведения государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, понятие кадастровой стоимости с упоминанием о возможности её оспаривания было закреплено только в 2016 году в связи с внесением изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»). Однако возникновение правовых основ для оспаривания кадастровой стоимости связано с внесением изменений в федеральное законодательство в сфере оценки и земельных правоотношений в 2010 году. Данные изменения позволили проводить параллель между кадастровой стоимостью и рыночной.
Обратите внимание! С 01.01.2026 года (частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ первоначально был установлен переходный период до 01.01.2023 года, однако на основании Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ срок перехода был продлен до 2026 года), а также в субъектах РФ, досрочно перешедших на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, с даты перехода соответствующего субъекта применяется новый порядок изменения кадастровой стоимости. В настоящее время досрочно перешли на новый порядок 20 субъектов РФ, Москва и Московская область в их число не входят. Читайте подробнее о новом порядке пересмотра кадастровой стоимости недвижимости в статье по ссылке.
Узнать кадастровую стоимость здания, помещения, дома, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объектов недвижимости, определяемая методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов оценки. Вследствие государственной оценки, проводимой в последние годы, стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев превысила реальную рыночную стоимость в несколько раз, что привело к большому числу ошибок и ударило по бюджету собственников и арендаторов недвижимости.
В настоящее время снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости через суд возможно только в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства, который вступил в законную силу с 15 сентября 2015 года.
Разъяснения законодательства в сфере оспаривания кадастровой стоимости содержит Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – «Постановление Пленума ВС РФ»), которое является результатом обобщения судебной практики в данной области.
Содержание:
- Важные аспекты уменьшения кадастровой стоимости недвижимости
- Административный порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости
- Судебная процедура уменьшения кадастровой стоимости недвижимости
Важные аспекты уменьшения кадастровой стоимости недвижимости
По результатам анализа законодательства и нашей судебной практики, практики наших коллег обращаем внимание на наиболее важные моменты, которые необходимо учитывать при оспаривании кадастровой стоимости.
- Законодатель установил, что оспорить кадастровую стоимость возможно в течение 5 (пяти) лет с момента внесения записи о кадастровой стоимости в ЕГРН.
- Возможны два способа оспаривания кадастровой стоимости: досудебный порядок и судебный порядок, при этом в настоящее время любой заявитель может обратиться в суд, не обращаясь в Комиссию при Росреестре с заявлением. Нас часто спрашивают: Стоит ли до подачи иска в суд обратиться в комиссию, каковы шансы на уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости в досудебном порядке? Отвечая на данный вопрос, можно сказать, что целесообразность во многом зависит от обстоятельств конкретного дела. Если оценка значительно снизила кадастровую стоимость, то шансы на обжалование кадастровой стоимости в досудебном порядке невелики. Если же снижение незначительно, то шансы на изменение кадастровой стоимости в комиссии выше. Судебный порядок урегулирован нормами КАС РФ и инициируется путем подачи административного искового заявления в суд общей юрисдикции.
- Поскольку дело рассматривается по правилам КАС РФ, представитель административного истца должен обладать адвокатским статусом либо обязательно должен иметь высшее юридическое образование.
- Осуществление правосудия по данной категории споров может осуществлять суд города федерального значения (например, оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости в Москве можно, подав иск в Московский городской суд), областной суд (уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в Подмосковье можно, обратившись в Московский областной суд), верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
- Административное исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев, однако в случае несогласия другой стороны процесса с кадастровой стоимостью, установленной в отчете, суд назначает проведение судебной экспертизы, что отражает в судебном акте – определении. На время проведения судебной экспертизы рассмотрение дела приостанавливается, как правило, на 2-3 месяца. Следовательно, в связи с этим увеличивается общий срок рассмотрения дела.
- Пленум Верховного суда РФ разъяснил, что для рассмотрения спора необходимо привлекать в качестве заинтересованных лиц: государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты оценки.
- В связи с внесением изменений в КАС РФ с 10 августа 2017 года при подаче административного иска в суд прикладывать экспертизу СРО на отчет об оценке не требуется.
- Уменьшенная кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором заявитель обратился с заявлением в комиссию при Управлении Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо с административным исковым заявлением в суд. Кроме того, с 01.01.2019 года вступили поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. То есть налогоплательщики смогут вернуть излишне уплаченный налог за предыдущие годы действия оспоренной кадастровой стоимости. Это применимо для налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с продажи недвижимости. По закону перерасчет налога будет возможен, если решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018 года. Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты. Для граждан в законе предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления с перерасчетом.
Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости? — инструкция
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем руководствоваться данным алгоритмом. Данная инструкция по уменьшению кадастровой стоимости недвижимости актуальна как для юридических, так и для физических лиц.
Административный порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости
С 01 января 2017 года предварительное обращение в Комиссию Росреестра не является обязательным для обращения в суд. Вместе с тем, оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии в некоторых случаях остается эффективным и быстрым способом. Поэтому решать вам — обращаться в Комиссию или сразу идти в суд. Если вы решили сразу обращаться в суд, то можете после первого шага переходить к следующей части данной инструкции — судебному порядку оспаривания кадастровой стоимости.
Шаг 1. Закажите отчет о рыночной оценке недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Шаг 2. Обратитесь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре
Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Подобные комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и при Управлении Росреестра по Московской области, в которые необходимо обратиться при оспаривании кадастровой стоимости.
Срок для подачи заявления. Уменьшить кадастровую стоимость здания можно с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.
Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите ваши данные и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
Закажите подготовку заявления в Комиссию у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии
-
К заявлению о переоценке кадастровой стоимости недвижимости приложите:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости здания, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на данный объект недвижимости
- отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений
-
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:
- если отсутствуют указанные выше документы
- нарушен срок подачи заявления
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости, то есть уже снижена по решению Комиссии или суда
При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.
Шаг 3. Примите участие в заседании комиссии и (или) дождитесь ее решения
В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.
Судебная процедура снижения кадастровой стоимости недвижимости
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у оценщика, если вы ранее не заказывали его
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Шаг 2. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы
Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.
-
Административное исковое заявление должно содержать:
- наименование суда, в который вы направляете иск
- ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании — если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты
- наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны). По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (эти данные также можно уточнить в Фонде данных государственной кадастровой оценки по ссылке выше), и Росреестр. По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
- сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены
- требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования
- сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось
- перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы
Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:
- реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось
- нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие)
Закажите подготовку административного искового заявления у юриста онлайн
Сервис онлайн-заказа помогает получить сразу готовый документ по вашей проблеме. Ответив на вопросы и приложив имеющиеся документы, вы получите индивидуально разработанный документ.
Заказать услуги онлайн
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде
-
К административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения приложите:
- уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость (договор и т.д.)
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа
- решение комиссии (при наличии)
- документ, подтверждающий уплату госпошлины
- документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом
Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в суде определяется на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ
Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект.
Шаг 3. Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд
Дела по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости рассматриваются в суде общей юрисдикции. Иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Например, Мосгорсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).
Срок подачи иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Подать административное исковое заявление можно в следующие сроки:
— в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости — в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен;
— в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов (с даты получения решения).
Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях
Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение двух месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца. При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается.
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов на объекты недвижимости.
30/03/2023
Кадастровая стоимость является одним из ключевых показателей в отношении недвижимости. Практическое значение института в последнее время возросло, поскольку собственники недвижимого имущества ощутили его на себе в виде увеличившихся налогов и сборов.
Сегодня мы разберём основополагающие моменты, касающиеся кадастровой стоимости:
- понятие;
- когда и как она устанавливается и меняется;
- как узнать о текущей стоимости;
- можно ли изменить показатель и как это сделать в административном и судебном порядке;
- какие документы для этого нужны.
Понятие кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость (КС) – это показатель, определяющий ценность недвижимости на основе результатов государственной оценки (ГКО). Это один из фундаментальных признаков имущества, содержащихся в ЕГРН.
На что влияет кадастровая стоимость.
КС влияет на объём расходов, которые несёт её правообладатель:
- Земельный налог;
- Налоги на имущество физических лиц или организаций, а также с доходов от продажи;
- Выкупной платёж при переоформлении аренды на собственность в отношении земли.
Как правило, параметр всегда завышен, так как органы власти не разбираются детально в каждой ситуации, не осуществляют осмотр в натуре и руководствуются общими принципами и алгоритмами. Если снизить стоимость, автоматически станут меньше и платежи в адрес государства.
О том, как рассчитываются налоги на доходы физических и юридических лиц, мы говорили ранее:
Иногда государство фиксирует в законодательстве возможность рассчитывать сборы исходя из старых значений. Так было, к примеру, в 2022 году, несмотря на то что тогда уже была проведена новая ГКО. Данная норма закреплена в ФЗ-67 от 26.03.2022, и позиционируется в качестве меры поддержки населения.
В письме от 27.10.2020 № БС-3-21/7145 налоговая служба разъяснила, что налоги должны платиться не только гражданами РФ, но и иностранными резидентами и лицами без гражданства. Кроме того, не имеют значения:
- имущественное положение собственника;
- факт использования или неиспользования.
Объекты имущества по кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость имеют все объекты, которые обладают признаками недвижимости и информация о которых содержится в Едином реестре. Государство устанавливает показатель для:
- Земельных участков;
- Зданий (в том числе ИЖС и садовых домов);
- Квартир и комнат;
- Офисов и иных нежилых помещений;
- Машино-мест;
- Гаражей;
- Объектов незавершённого строительства.
ФНС отмечает, что параметр не устанавливается для помещений общего пользования в МКД, а также некапитальных конструкций (теплицы, бытовки и т.д).
Срок кадастровой стоимости.
Результаты государственной оценки действуют до момента утверждения результатов очередного исследования. До 2022 государственная оценка проводилась один раз в 3-5 лет. Точный интервал зависел от субъекта РФ.
В соответствии с изменениями, утверждёнными 24.07.2020 г. ФЗ-269, установлен единый интервал в 4 года. Причём в городах федерального значения (Петербурге и Москве) ГКО проводится в 2 раза чаще.
Соответственно, срок действия утверждённых показателей – 4 года в регионах и 2 в Москве и Санкт-Петербурге (ч. 4 ст. 11 ФЗ-237).
Порядок снижения кадастровой стоимости.
Порядок снижения на федеральном уровне постоянно меняется. Кроме того, содержание процедур зависит от региона.
Чтобы заняться снижением в 2024, необходимо:
- Проверить возможность снижения и рассчитать выгоду от этого;
- Разработать отчёт;
- Определить основание обращения – исправление технической ошибки или установление в размере рыночной;
- Обратиться в уполномоченный орган;
- Получить положительное или отрицательное решение;
- Подать иск при получении отказа.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость.
Перед тем, как действовать, разумно сделать анализ: можно ли в принципе снизить стоимость, или она уже примерно равна рыночной. Для этого некоторые оценщики предлагают провести предварительный расчёт.
Для получения выгоды от снижения должно соблюдаться сразу три параметра:
- Рыночная стоимость гораздо ниже действующей в настоящее время;
- Сумма, на которую уменьшаются налоги или выкупная цена, выше, чем объём расходов на юриста и оценщика;
- Следующая ГКО планируется через 365 дней и более.
Приведём пример, почему важен расчёт: земельный участок имеет КС 3 000 000 рублей. Реальная стоимость определена в 2 500 000 руб., т.е. на 17% ниже. Если ранее расходы на земельный сбор при ставке 0,3% составляли 9 000 руб., то после снижения — 7 500 руб. Допустим, следующая ГКО будет через 2 года, т.е. экономия за этот период составит 15 000. Однако стоимость документов вместе с услугами юриста около 20 000 руб. Следовательно, никакой выгоды нет.
Как узнать кадастровую стоимость земельного участка в 2025 году.
Чтобы ознакомиться с текущей стоимостью, следует доверять только правовым источникам. К ним относятся:
- выписка из Единого реестра недвижимости;
- информации об основных характеристиках на сайте Росреестра;
- публичная карта.
Это открытые данные, не требующие специального доступа или оплаты.
Обращаем внимание, что начало 2024 ознаменовалось очередным повышением стоимости в ряде субъектов России. Соответственно, сейчас самое лучшее время, чтобы узнать новую стоимость и принять решение о снижении КС.
Проверить кадастровую стоимость участка – инструкция.
Обратимся к наиболее популярному методу – заказу выписки из ЕГРН. Для этого необходимо:
- Прийти в МФЦ, зайти на «Госуслуги» или сайт Росреестра;
- Выбрать услугу «Получение сведений из ЕГРН»;
- Оплатить пошлину (в банке или онлайн) – её размер составляет от 500 до 790 руб.;
- Подписать заявление с указанием кадастрового номера участка;
- Через 2-3 дня получить электронную выписку в личный кабинет или забрать бумажный экземпляр в месте подачи обращения.
Внимание стоит обратить на 1-й лист выписки, строку №6. Это наиболее надёжный метод для проверки кадастровой стоимости земли и другой недвижимости.
Может быть так, что строка будет пустой. Это возможно только в одном случае – землевладение образовано недавно, и оценка стоимости ещё не проведена. Это актуально для вновь созданных, а также изменённых участков вследствие работ по перераспределению, разделу, выделу и т.д.
Как проверить кадастровую стоимость бесплатно.
Есть ещё один способ проверки, который полностью бесплатный. На сайте Росреестра или на «Госуслугах» необходимо выбрать «Получение выписки о кадастровой стоимости». Фактически это укороченная версия обычной выписки.
Вот что написано об услуге на портале. Единственное, что нужно для проверки, это:
- учётная запись на сайте;
- кадастровый номер.
Результат приходит на электронную почту и в личный кабинет в течение 3 дней. В нашей практике практически все акты оформляются за 1 сутки.
В каком документе содержится кадастровая стоимость.
Подробнее остановимся на процедуре заказа выписки, поскольку это наиболее предпочтительный вариант с точки зрения надёжности и достоверности сведений.
Чтобы узнать стоимость, не требуется получать полную выписку из ЕГРН. Достаточно укороченного формата. Она бесплатная, в отличие от «классической» формы, и приходит на электронную почту в течение 3 дней. Заказать можно на сайте регистрирующего органа, через «Госуслуги» или в МФЦ.
Отчёт о кадастровой стоимости.
Если анализ показал возможность значительного уменьшения платежей в адрес государства, переходят к оценке объекта недвижимости и подготовке документации об определении рыночной стоимости. Сделать это может только специализированный субъект – оценщик, обладающий лицензией и состоящий в саморегулируемой организации.
Советуем обратиться сразу к нескольким подрядчикам для сравнения цен. Иногда разница может быть значительной. Между сторонами заключается договор, в котором прописаны права и обязанности. Срок разработки составляет около 3-4 недель. Результат записывается на компакт-диск и, при необходимости, распечатывается с проставлением всех печатей и подписей.
Требования к отчёту.
В своей деятельности оценочное бюро должно руководствоваться федеральными законами от 03.07.2016 г. №237 и от 29.07.1998 г. № 135, а также приказом Минэкономразвития от 29.07.2011 № 382. В связи с этим, итоговый документ проверяется на соответствие требованиям:
- Объектами для сравнения может выступать лишь аналогичная по месторасположению и основным характеристикам недвижимость;
- Отчёт составляется в 3 бумажных экземплярах и одном электронном;
- Исследование заверяется усиленной квалифицированной подписью;
- Дата на титульном листе должна соответствовать времени подписи (файл ЭЦП позволяет её проверить);
- Исследование состоит из оглавления, вводной части, расчётов и заключения.
Обращение в ГБУ.
После разработки отчёта необходимости подать пакет бумаг в орган, который уполномочен изменять параметр. До 01.01.2026 заявители имеют право выбрать один из 2 порядков изменения:
- обращение в ГБУ, а затем при отказе в суд (наши юристы рекомендуют именно этот способ);
- подача сразу в суд.
С недавнего времени в регионах России действуют государственные бюджетные учреждения, в полномочия которых входит проведение и утверждение ГКО, а также рассмотрение споров. Заявление, а также необходимые приложения подаются именно туда. Росреестр в виде комиссий больше не занимается подобными спорами.
Наименования уполномоченных ведомств различаются в зависимости от региона: к примеру, в Москве это «Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения КС» при Министерстве имущественных отношений, Саратове – «Центр ГКО», а Нижнем Новгороде – «Кадастровая оценка».
Документы для оспаривания кадастровой стоимости.
Основанием для рассмотрения является заявление. Его подача осуществляется в бумажной или цифровой форме (в последнем случае нужен файл ЭЦП). Форма обращения закреплена приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. № П/0287 – как правило, она дублируется и на официальном портале ГБУ региона. В ряде субъектов заявки принимаются в МФЦ или по электронной почте.
К заявлению прикладываются:
- Отчёт на компакт-диске с ЭЦП оценщика;
- Копии паспорта гражданина РФ и доверенности на представителя;
- Выписка из ЕГРН.
В течение недели после подачи бумаг ГБУ уведомляет заявителя о приёме документов или отказе в этом с приведением мотивировки. Причины для возврата бумаг (ч. 8 ст. 22.1 ФЗ-237):
- Не соблюдена комплектность пакета бумаг или форма заявления;
- С даты разработки прошло более 6 месяцев;
- Работник оценочного бюро — теперь сотрудник ГБУ.
Срок оспаривания.
Изменить стоимость разрешается в течение всего периода действия новой оценки (то есть 4 года в регионах и 2 в городах федерального значения).
Максимальный срок рассмотрения заявления – 30 дней. За этот период собирается комиссия, на которую приглашают оценщика или его представителя. Собственники недвижимости туда не допускаются.
Решение по кадастровой стоимости.
По истечение месяца бюджетное учреждение принимает одно из двух возможных решений (ч. 11 ст. 22.1 ФЗ-237):
- Об изменении показателя;
- Об отказе.
Итог можно посмотреть на официальном сайте ГБУ региона – протоколы публикуются там практически в режиме реального времени. Кроме того, заявителя известят телефонным звонком или по e-mail.
При положительном исходе ГБУ самостоятельно в течение 5 дней (рабочих) направит в Росреестр бумаги для внесения в ЕГРН обновлённых сведений. Процесс внесения изменений, в свою очередь, займёт 1-2 недели.
Основания для отказа.
Все основания для негативного сценария связаны с ошибками в отчёте (поэтому так важно обратиться к грамотному специалисту):
- Использование недостоверных или неполных сведений;
- Неверные расчёты;
- Иные ошибки.
Как видно, имеется слишком широкое поле для толкования. Даже малейшая описка в формуле или приведение не совсем аналогичного объекта в качестве примера влияют на исход процедуры.
Однако количество обращений не ограничено: можно делать это бесконечное число раз.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде.
Часть 15 ст. 22.1 рассматриваемого закона закрепляет право на обжалование акта учреждения в учреждении фемиды. Применяется судопроизводство по КАС РФ, а не ГПК.
При этом, в списке исковых требований разрешается указывать сразу и признание решения недействительным, и установление показателя в размере рыночного. Таким образом, фемида может не только признать акт нелегитимным, но и самостоятельно снизить КС. Это будет основанием для обращения заявителя в Росреестр.
Что касается досудебного порядка: по состоянию на 2024 г. он нужен только для юридических лиц. Это значит, что получение предварительного отказа для организаций является обязательным. Граждане же могут сразу идти в суд без предварительных процедур, хотя мы не рекомендуем так делать – сначала стоит попробовать решить проблему административным способом.
В Государственной Думе в настоящее время рассматривается законопроект о едином досудебном порядке для всех категорий собственников или арендаторов. Однако пока всё на уровне обсуждений.
Составление иска – это строго индивидуальный процесс, так как должна учитываться специфика ситуации. При этом, в качестве образца можно воспользоваться нашим файлом:
Результат изменения в суде.
В ходе разбирательства высока вероятность назначения экспертизы, чтобы ещё раз разобраться в верности предоставленных расчётов. Если истец «проиграет», то расходы на эксперта ложатся полностью на него. При этом, с 16.11.2021 г. судебные экспертизы в этой сфере проводятся только государственными бюро (не коммерческими).
Результатом спора является положительное решение. Оно в свою очередь служит основанием для обращения в Росреестр и финального изменения.