Смена управляющей компании в многоквартирном доме пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

​

Пошаговая инструкция по расторжению договора с УК и заключению нового соглашения. 

Зачем нужна управляющая компания в многоквартирном доме 

Управляющая компания (УК) в многоквартирном доме — это организация, которой собственники квартир доверяют управление, обслуживание и ремонт общего имущества дома. УК действует от лица собственников.

Функции управляющей компании:

Техническое обслуживание. Уход и ремонт общего имущества, такого как крыша, фасады, лестницы, лифты, коридоры, подвалы и другие помещения общего пользования.

Коммунальные услуги. Организация и контроль за предоставлением коммунальных услуг, таких как электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение.

Уборка. Поддержание чистоты в помещениях общего пользования, а также уборка прилегающей территории, включая уход за зелеными насаждениями, в зимний период уборка снега и льда.

Безопасность. Обеспечение охраны дома и территории, установка и обслуживание систем видеонаблюдения, организация работы консьержей или охранников, если такое решение приняли собственники.

Сбор платежей. Начисление и взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение бухгалтерского учета и отчетности по поступлениям и расходам.

Юридическая поддержка. Представление интересов собственников квартир в различных инстанциях, консультирование по вопросам, связанным с жилищным законодательством, участие в судебных разбирательствах, если это связано с управлением или обслуживанием дома.

Аварийные и экстренные работы. Организация и проведение аварийного восстановления систем и элементов общедомового имущества при необходимости.

Выбирают и контролируют УК собственники квартир.

Какие бывают управляющие компании

Частные управляющие компании. Это коммерческие организации, которые управляют как одним, так и несколькими домами.

Наиболее популярный тип УК в современной России.

Государственные или муниципальные управляющие компании. Это управляющие организации, которые подчинены местным властям. ГБУ «Жилищник» в Москве — пример такой организации.

Часто их деятельность сосредоточена на управлении жильем экономического класса, социального назначения либо старого исторического фонда, который содержать без дополнительного субсидирования сложно.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческие объединения собственников квартир, которые сами принимают на себя функции по управлению домом.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) также являются формой самоуправления собственниками жилья, но в отличие от ТСЖ они могут быть созданы еще на стадии строительства дома, чтобы в дальнейшем получить от девелопера жилье и после им управлять.

Каждый из этих типов управляющих компаний имеет свои плюсы и минусы. Например, работа с частной управляющей компанией — это, как правило, профессиональное управление, когда собственников жилья практически не беспокоят. В то же время многие решения в этом случае принимаются без учета мнения жильцов. ТСЖ позволяет жителям дома самостоятельно управлять своим имуществом и принимать решения, но это требует от собственников времени и участия в управлении.

Можно ли сменить управляющую компанию

Собственники квартир в многоквартирном доме имеют право сменить управляющую компанию. Между собственниками и УК заключается договор, поэтому просто так его расторгнуть без выплат неустоек нельзя. Для этого нужны причины. 

Плохое качество услуг. Фактически это неисполнение условий договора со стороны УК, поэтому именно по этой причине, как правило, расторгается договор. Для этого понадобятся доказательства, что управляющая компания некачественно или не в полном объеме оказывает услуги. 

Смена способа управления домом. Даже если договор еще действует, собственники в любой момент могут создать ТСЖ, и договор со старой УК перестанет действовать.

Истечение срока договора. Договор с УК заключается на срок от трех месяцев до пяти лет. После срока, указанного в договоре, собственники могут решить не продлевать договор. 

Расторжение по условиям договора. Стороны вправе включать в текст договора дополнительные условия. Поэтому стоит изучить договор.

Важно! Смена управляющей компании — один из способов экономии на жилищно-коммунальных услугах. Сфера ЖКХ — конкурентна, поэтому УК готовы пересматривать тарифы и предлагать выгодные условия новым домам-клиентам.

Эта стратегия экономии схожа с рефинансированием ипотеки. Банки готовы предложить более выгодную ставку клиентам, у которых уже есть ипотека. В итоге выигрывает только собственник. Например, для ипотечного кредита в размере 3 млн рублей на 20 лет экономия составит около 40 тыс. — 50 тыс. рублей в год при снижении ставки рефинансирования на 1%. Если ставка снижается на 0,5%, экономия составит около 20 тыс. — 25 тыс. в год.

Как собрать доказательства некачественной работы управляющей компании в многоквартирном доме

Сбор доказательств некачественной работы управляющей компании в многоквартирном доме нужно вести систематически и по всем пунктам, по которым УК оказывает услуги. Подойдут следующие доказательства: 

• Фото- и видеоматериалы. Фиксируйте все выявленные проблемы и недочеты — некачественный ремонт, непочищенные или плохо убранные места общего пользования, неудовлетворительное состояние лифтов, коридоров, крыши, подвала и так далее.
• Жалобы в инстанции. Все жалобы в Роспотребнадзор, жилинспекцию, прокуратуру пишите в двух экземплярах: один остается в инстанции, а второй с печатью о приемке — у собственников.
• Ответы управляющей компании. Если управляющая компания отвечает на обращения, эти ответы также следует сохранять в качестве доказательства реакции или бездействия УК.
• Протоколы собраний. Протоколы общих собраний собственников могут содержать информацию об обсуждаемых проблемах и принимаемых решениях, свидетельствующих о недостатках работы управляющей компании. Их тоже сохраняйте.
• Заключения экспертов. В случае серьезных проблем, таких как нарушения в отоплении, электроснабжении, нарушения правил пожарной безопасности, можно заказать экспертизу от независимых специалистов или инспекций.

После сбора всех доказательств вам следует организовать общее собрание собственников для обсуждения ситуации и последующих действий. 

Как расторгнуть договор со старой управляющей компанией

Шаг 1. Соберите общее собрание собственников жилья и вынесите на обсуждение вопрос о расторжении договора. Кворум считается состоявшимся, если в собрании приняли участия жильцы, которым суммарно принадлежит больше 50% от общей доли имущества в доме. 

Шаг 2. После сбора доказательств покажите представителю собранные фото- и видеоматериалы, предъявите письменные жалобы и ответы управляющей компании, а также заключения экспертов или инспекций.

Шаг 3. Обсудите обнаруженные проблемы и недостатки. Дайте слово каждому из участников собрания, чтобы выслушать их мнения и опыт взаимодействия с управляющей компанией.

Шаг 4. Примите совместное решение. На основе обсуждения и представленных данных собственники должны проголосовать за необходимость смены управляющей компании или предпринять попытку решить проблемы через переговоры.

Шаг 5. Сформулируйте требования к управляющей компании. Если собственники решат дать управляющей компании шанс исправить ситуацию, важно четко сформулировать улучшения и сроки, в которые эти изменения должны быть воплощены в жизнь.

Шаг 6. Сформируйте комиссию или инициативную группу. Чтобы координировать смену УК, нужна инициативная группа, иначе весь процесс со временем остановится. Это должны быть жильцы, которые смогут от имени собственников принимать решения.

Шаг 7.  В течение пяти дней после общего собрания нужно уведомить о решении собственников текущую УК и жилинспекцию. Иначе решение потеряет силу. В свободной форме пишется уведомление, к которому прикладывается копия протокола общего собрания. В жилинспекцию нужно отнести пакет документов: 

• оригинал протокола;
• реестр собственников;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

Как выбрать новую управляющую компанию: критерии

Изучите отзывы о компании от других собственников жилья, поищите информацию на форумах, в социальных сетях и запросите рекомендации. Предпочтение стоит отдать компаниям с длительным опытом работы и хорошей историей управления аналогичными объектами.

Управляющая компания должна предоставлять полную финансовую отчетность по всем проведенным работам и услугам. Оцените перечень и качество услуг, которые предоставляет управляющая компания, и соотнесите их с потребностями вашего дома.

Предлагаемый договор на управление должен быть понятным, прозрачным и четко определять права и обязанности обеих сторон. Приветствуются различные дополнительные сервисы, например организация эксплуатации парковки, детских и спортивных площадок и других объектов.

Наконец, наличие круглосуточной службы для оперативного реагирования на аварийные ситуации. 

В России такой способ пока не популярен, но можно также объявить конкурс с предварительным отбором нескольких управляющих компаний с дальнейшим изучением предложений каждой из них. Это позволит сравнить условия, цены, качество услуг и выбрать оптимальный вариант для вашего дома. Однако этот способ потребует от инициативной группы собственников терпения, усидчивости и профессиональной подготовки.

Как заключить договор с новой управляющей компанией

Шаг 1. Организуйте общее собрание собственников. Вместе с остальными собственниками нужно принять решение о заключении договора с выбранной УК. На собрании нужно обсудить условия договора, тарифы, обязательства УК и другие важные вопросы.

Шаг 2. Подготовьте и подпишите договор. Если в инициативной группе нет юристов, то лучше обратиться за профессиональной помощью. На основании решения ОСС управляющая компания разрабатывает проект договора на управление многоквартирным домом. Проект договора должен быть предоставлен собственникам для ознакомления и обсуждения. После согласования всех условий договора он подписывается представителями собственников и управляющей компании.

Шаг 3. Зарегистрируйте договор. После подписания договора его необходимо зарегистрировать в Государственной жилищной инспекции. Нужны будут следующие документы: 

• оригинал решения общего собрания собственников жилья;
• реестр собственников;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно;
• копия подписанного договора.

Важно! Кворум собрания считается правомочным и состоявшимся, если в собрании приняли участие собственники или их представители, которые обладают более чем 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме.

Как сменить управляющую компанию: кратко

• Управляющая компания работает с многоквартирным домом по договору управления между УК и собственниками жилья. Как и в случае с любым договором, вы можете отказаться от услуг.
• Если УК удовлетворительно выполняет все условия договора, то расторгнуть его в одностороннем порядке не получится. Придется ждать срока истечения.
• Если до срока истечения договора еще далеко, нужно найти причины для расторжения — например, некачественное оказание услуг со стороны УК.
• Перед расторжением договора придется собрать доказательства плохой работы управляющей компании. Подойдут фото- видеоматериалы, копии жалоб как в саму УК, так и в другие инстанции, ответы на обращения, акты от аварийных служб, результаты экспертиз.
• Чтобы расторгнуть договор с текущей УК, нужно созвать общее собрание собственников жилья.
• Кворум считается правомочным и состоявшимся, если за решение проголосовали собственники, которым принадлежит больше 50% от общего количества голосов.
• В течение пяти дней после собрания нужно подать уведомление в текущую УК, а также пакет документов — в жилищную инспекцию. 
• Выбрать управляющую компанию собственники могут любую. Более того, можно организовать конкурс и зафиксировать предложенные условия, но для этого нужны организационные усилия со стороны собственников. 
• Чтобы заключить новый договор управления, также придется созвать общее собрание собственников.
• В течение 30 дней после подписания договора нужно зарегистрировать документ в жилищной инспекции. Только с этого момента для государства и ресурсоснабжающих организаций ваша новая УК — ваш правомочный представитель.

Причины для смены управляющей компании (УК):

1. Организация не выполняет обязанности, которые закреплены в договоре. Собственники могут разорвать договор в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса)
2. Компания предоставляет некачественные услуги, не выполняет ремонтные работы, игнорирует обращения жильцов. Нужны доказательства.
3. Жильцы подозревают управляющую компанию в воровстве. 
4. Компания обанкротилась или на грани развала.
5. Истекает срок лицензии компании на обслуживание и управление (статья 199 Жилищного кодекса).
6. Заканчивается срок действия договора. Если срок договора вышел, но ни одна из сторон не расторгла его, договор автоматически продлевается (статья 162 часть 6 Жилищного Кодекса).
7. Расторжение договора по добровольному соглашению сторон.  

Предложить переход в другую управляющую компанию может один житель или инициативная группа. Главное, чтобы остальные жители поддержали инициативу большинством голосов.

Закон не устанавливает, насколько часто можно менять управляющую компанию. Если у жильцов есть причины менять организацию, они могут делать это неоднократно.

Главное – правильно выполнить переход.

Учитывайте текущий договор с управляющей организацией. Изучите пункты о расторжении договора, вопросы расчетов в этом случае и другие нюансы. Некоторые уточнения в соглашении могут помешать быстро поменять управляющую компанию.

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

1. Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
   Протокол содержит:
    – адрес дома;
    – повестку дня;
    – причины для перехода, доводы за и против;
    – вопрос для голосования;
    – результаты голосования;
    – явку собственников;
    – подписи присутствовавших на собрании. 
2. Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%. 
3. Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.
4. Договор с прежней управляющей компанией. 
5. Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.
6. Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Порядок действий для смены управляющей компании:

После определения причин для смены управляющей компании можно действовать дальше.

1. Выбор новой управляющей компании. Выбирайте заранее, до собрания. 
2. Проведение общего собрания собственников. Собрание проводится в очной или очно-заочной форме.
   Готовится повестка собрания:
    – о проведении собрания в форме очно-заочного голосования;
    – о расторжении договора управления;
    – о выборе способа управления;
    – об утверждении новой УК, условий договора и тарифов;
    – о сроках передачи документации: за 30 дней до того, как закончится действие старого договора. Рекомендуется передать документы через 2-3 дня после проведения собрания. Если документация утеряна, старая управляющая компания обязана ее восстановить за свой счет (пункт 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами);
    – о сроках передачи накопленных средств: после расторжения договора управления;
    – о способе оповещения собственников о результатах собрания;
    – о месте хранения протокола собрания.

О собрании нужно оповестить собственников за 10 дней до намеченной даты.

Скачать образцы документов для проведения общего собрания:

• уведомление о собрании;
• реестр уведомлений;
• решение собственников;
• реестр выдачи бланков;
• протокол собрания;
• уведомление собственников о результатах собрания;

1. Уведомление старой управляющей компании в течение 5 рабочих дней. Еще отправляем уведомление с копией принятого решения о переходе в другую УК в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.
2. Заключение нового договора управления с выбранной компанией. В договоре нужна подпись более 50% собственников – тогда договор будет считаться заключенным (часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса). Можно подписать договор сразу на собрании. После этого управляющая компания подает заявление в орган государственного жилищного надзора. В лицензию управляющей компании вносится новый дом в течение 10 рабочих дней. (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр)
3. Оплата в новую управляющую компанию. Оплачивать счета в новую управляющую компанию жильцы могут после включения вашего дома в лицензию. Проверьте сведения на сайте органов государственного жилищного надзора. Если кто-то из жителей оплатил услуги ЖКХ вперед на несколько месяцев, подайте заявление на перерасчет.

Комплексные услуги юристов по недвижимости

Юридическая фирма “Двитекс” с 2010 года помогает доверителям оформить право собственности на недвижимость и сопровождает сделки с недвижимостью. С практикой наших юристов по признанию права собственности вы можете ознакомиться в разделе «Наш опыт». Мы регулярно следим за изменениями законодательства и судебной практикой, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы. У нас вы можете заказать не только услуги юристов, но и услуги риелторов.

Обращаясь к нам, вы в первую очередь получаете консультацию от профильного юриста. Он задаст уточняющие вопросы, детально проанализирует имеющиеся документы, оценит перспективы и сроки оформления права собственности, разработает эффективный план действий для вашего случая и представит вам предложение со стоимостью услуг. При этом мы гибко подходим к порядку оплаты юридических услуг, предлагая разные пакеты услуг и варианты оплаты.

Всю работу по ведению дела мы берем на себя: проверка объекта, подготовка и получение документов, регистрация права собственности, защита ваших интересов в суде и других государственных органах. Мы работаем до достижения желаемого результата. Ваше участие в процессе минимально: подписать договор, передать копии имеющихся документов и оформить доверенность. При этом юрист всегда на связи, а работу по делу вы контролируете через Личный кабинет клиента на сайте и получаете бесплатные уведомления о планируемых и выполненных задачах, назначенных и завершенных судебных заседаниях. Работать с нами удобно — посмотрите отзывы наших доверителей об опыте сотрудничества с нами.

Узнать подробнее

Многоквартирный дом – большое и хлопотное хозяйство. И оно нуждается в управлении. Кто-то должен содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, ремонтировать его, обеспечивать возможность оказания жильцам коммунальных услуг, следить за надлежащим качеством оказания этих услуг и многое другое.

Выбор способа управления должен быть выражен в решении общего собрания собственников помещений этого дома. Решение общего собрания собственников обязательно для всех жильцов, даже для тех, кто голосовал против.

Два последних способа управления мы рассмотрим в рамках этой статьи.

Если собственники не реализуют свое право на выбор способа управления, то по умолчанию управление передается управляющей компании (УК). Отбор УК в этом случае производит орган местного самоуправления (в Москве – Управа района) на основании открытого конкурса. Порядок проведения конкурса установлен в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”. По результатам конкурса его результаты доводятся до жильцов, и каждый обязан заключить договор с УК, выбранной по результатам проведенного конкурса. УК несет перед жильцами ответственность за надлежащее состояние общедомового имущества, инженерных коммуникаций, за качество поставляемых им коммунальных услуг, вывоз мусора. Иногда организация не справляется со своей работой, и жильцы хотят ее поменять. Если УК выполняет условия договора управления, то собственники вправе поменять ее по истечении срока договора. Исключение: при выборе УК по результатам конкурса, проводимого органом местного самоуправления, жильцы вправе отказаться от исполнения договора до его прекращения, если на общем собрании принято решение о выборе иного способа управления.

Если УК не выполняет условий договора управления многоквартирным домом, жильцы вправе, созвав общее собрание с соответствующей повесткой дня, в любое время в одностороннем порядке принять решение о выборе иной управляющей компании. Но для этого нужны доказательства ненадлежащего выполнения условий договора.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15 июля 2010 г. № ВАС-1027/10 по делу № А11-10018/2008 отказано в удовлетворении иска о передаче документации вновь избранной УК,  на основании того, что не представлено доказательства того,  что ответчиком допущены нарушения условий договора управления, а, следовательно, у жильцов не было права отказываться от договора в одностороннем порядке, и решение собрания о смене УК незаконно.

Кроме принятия решения собранием собственников, необходимо соблюсти процедуру досрочного расторжения договора о одностороннем порядке, предусмотренную Гражданским кодексом, уведомив другую сторону о расторжении с указанием причин.

Если же собственники не хотят оплачивать услуги управляющей компании, они вправе передать управление товариществу собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ представляет собой некоммерческую корпоративную организацию, созданную в форме товарищества собственников недвижимости. Оно объединяет жильцов для достижения ими общей цели – управления имуществом их дома. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. ТСЖ – юридическое лицо, и считается созданным с момента регистрации в органах ФНС (в Москве – в Межрайонной ИФНС № 46). Для регистрации в уполномоченный орган представляется надлежащим образом заверенное заявление по форме Р11001 о регистрации юридического лица, Устав, квитанция об оплате госпошлины, протокол общего собрания собственников недвижимости, содержащий решение о создании ТСЖ, его наименовании и местонахождении, органах управления и об утверждении устава.

Вместе с созданием ТСЖ принимается решение о выборе из числа собственников органов его управления —  Правления и председателя Правления. Председатель Правления – единоличный исполнительный орган ТСЖ, лицо, действующее от его имени без доверенности. Именно он будет заключать договора от имени организации и руководить ее текущей деятельностью. Одновременно с принятием решения о создании также принимается Устав организации – важный документ, в котором утверждается порядок принятия новых членов, порядок лишения членства, порядок принятия решения вопросов, входящих в компетенцию органов управления товариществом.  

В случае передачи управления многоквартирным домом товариществу за состояние общедомового имущества, его своевременный ремонт, оказание жильцам коммунальных услуг отвечает уже оно.

Законодатель дал собственникам право выбора, и это накладывает ответственность. Они сами в ответе за соблюдение своих законных прав и интересов в сфере управления многоквартирными домами. От того, насколько они способны собраться и совместно решать вопросы, которые касаются каждого, договориться о выборе управляющей компании или иного способа управления, зависит, в конечном итоге,  качество предоставляемых им услуг.

Услуги юристов по признанию права собственности на недвижимость и сопровождению сделок

Мы предлагаем комплексные услуги юристов по признанию права собственности на недвижимость в суде. Мы защищаем право собственности доверителей как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Вы можете обратиться к нам на любой стадии процесса.

• Сбор доказательств для суда
• Подготовка и подача документов в суд
• Защита доверителя в судебных заседаниях
• Обжалование решения суда
• Регистрация права собственности на недвижимость
• Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Комментарии (0)

Шаг 1. Общее собрание собственников помещений МКД.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Первый этап при смене Управляющей организации – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Оно проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Помимо годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить внеочередные общие собрания (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

Проведение внеочередного общего собрания может быть инициировано собственником помещения в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), либо действующей Управляющей организацией, если расторжение договора управления МКД происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Необходимо отметить, собрание может быть инициировано собственниками помещения МКД в случае если собственники, обладают не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. (ч. 6.ст. 46 ЖК РФ)

Инициаторы собрания должны помнить, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

Провести собрание необходимо в соответствии с ст. ст. 44 – 46 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решение о выборе управляющей организации принимается более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме

Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме и полностью учитывается при подведении итогов голосования.

Шаг 2. Подготовка проведения общего собрания собственников помещений МКД.

На этой стадии следует сформулировать повестку общего собрания собственников и определиться с формой голосования.

При очной или очно-заочной форме голосования необходимо выбрать время и место проведения собрания для обсуждения вопросов повестки дня, подобрать кандидатуры председателя, секретаря, членов счетной комиссии.

Название Управляющей организации и проект Договора управления МКД необходимо вынести на голосование собственников помещений в МКД. В повестку общего собрания собственников помещений в МКД обязательно нужно включить вопросы о смене Управляющей организации:

—     о расторжении договора управления с действующей Управляющей организацией, о выборе новой Управляющей организации;

—     об утверждении Договора управления МКД, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Шаг 3. Оповещение собственников помещений в МКД о проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования был ранее установлен общим собранием, можно разместить соответствующее сообщение в ГИС «ЖКХ» или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения сообщения в ГИС «ЖКХ» в автоматизированном режиме), поместить в общедоступных местах, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45, ч. 5 ст. 47.1 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания должно содержать информацию об инициаторе проведения общего собрания, форме, дате, месте и времени проведения собрания, повестке дня, порядке ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании, а также месте или адресе, где с ними можно ознакомиться. В случае проведения общего собрания в форме заочного голосования в сообщении указывается дата окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 4. Подписание Договора управления МКД с выбранной (новой) Управляющей организацией.

Когда решение о выборе   новой   Управляющей   организации   принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками помещений в МКД Договор управления МКД. Договор управления заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы ГИС «ЖКХ» путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД могут доверить право подписи Договора управления МКД уполномоченному лицу: обычно это Председатель Совета МКД.

Однако следует помнить, что в таком случае на имя Председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Договор управления МКД должен содержать сведения о сторонах договора, составе общего имущества, предмет и цену договора, периодичность и сроки оказания услуг по договору и др.

Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Сроки действия договора управления многоквартирным домом предусмотрены ч. 5 ст. 162 ЖК РФ (до пяти лет).

По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом.

Заключенный на любой из указанных сроков договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Шаг 4. Оформление результатов голосования собственников помещений МКД.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом. Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований № 44/пр).

А) Собственники, выступающие инициаторами общего собрания собственников помещений в МКД, обязаны направить в Управляющую организацию оригиналы Протокола общего собрания собственников помещений в МКД и приложений к нему в течение 10 дней после проведения общего собрания;

Б) Управляющая организация обязана направить их в орган Государственного жилищного надзора в течение 5 дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 5. Уведомление предыдущей Управляющей организации о принятом на Общем собрании сособственников помещений МКД решения о смене.

После принятия собственниками помещений в МКД на Общем собрании собственников помещений в МКД решения о выборе новой Управляющей организации и подписания Договора управления МКД, новая Управляющая организация должна начать процесс включения МКД в свою лицензию и передачи МКД ей в управление от предыдущей организации.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы Общего собрания собственников помещений в МКД или уполномоченное таким собранием лицо — уведомили предыдущую Управляющую организацию о принятом на Общем собрании собственников помещений в МКД решении о смене в течении 5 рабочих дней с момента составления протокола Общего собрания собственников помещений в МКД (п.18 Постановления Правительства РФ № 416).

К письму (уведомлению) прилагаются копии Протокола общего собрания собственников помещений в МКД и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Шаг 6. Подача заявления в орган Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору для внесения изменений в реестр лицензий.

Новой Управляющей организации необходимо подать заявление в орган Государственного комитета Республики Башкортостан по жилищному и строительному надзору на включение МКД в реестр лицензий.

Согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, Управляющая организация в течение 5 дней с момента получения указанных в ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ подлинников решений и протокола Общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Порядок внесения изменений в реестр лицензий Республики Башкортостан осуществляется в соответствии со ст. 198 Жилищного кодекса РФ, и в соответствии с требованиями приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 года № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее – Порядок № № 938/пр).

Согласно пп. «ж» п. 2 Порядка № № 938/пр в заявлении о внесении изменений в реестр лицензий (далее – Заявление) указывается сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(-ов) Общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу выбора, изменения способа управления МКД, принятия решения о заключении и (или) расторжении договора управления МКД, в орган государственного жилищного надзора, таким образом протокол общего собрания собственников помещений в МКД направляется отдельно от Заявления.

Согласно Порядка № № 938/пр прикладывать к Заявлению копии договоров управления МКД не требуется.

В ходе рассмотрения Заявления и документов, орган государственного жилищного надзора осуществляет проверку заявления в соответствии с п. 5 Порядка

№ № 938/пр.

Шаг 6. Получение у предыдущей Управляющей организации технической документации и иных документов на МКД.

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

О смене Управляющей организации предыдущая компания узнает из уведомления, направленного ей инициаторами Общего собрания собственников помещений в МКД или уполномоченным лицом не позднее 5 рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 Постановления Правительства РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 Постановления Правительства РФ № 416, ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, бывшей Управляющей организации отводится не более 3 рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

—   техническую документацию на МКД;

—   иные связанные с управлением МКД документы;

—   ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;

—   электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;

—    иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им.

Шаг 7. Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам.

Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

СПРАВОЧНО:

Если у предыдущей   компании   нет   каких-то   обязательных   документов, то согласно п. 21 Постановления Правительства РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой Управляющей организации.

Все передачи документов оформляются актами (п. 22 Постановления Правительства РФ № 416). Новой Управляющей организации следует строго контролировать сроки получения технической документации и иных документов на МКД.

Статьей 7.23.2 в КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов. Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выражается в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом.

Если предыдущая Управляющая организация затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган Государственного жилищного надзора, в Прокуратуру или в Суд.

ВАЖНО:

Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям Жилищного кодекса РФ, Постановлению Правительства РФ № 416, Постановлению Правительства РФ № 491, Приказу Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр и не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить новой Управляющей организации провести процесс перевода МКД в ее управление, но и защитить права собственников помещений в МКД на управление МКД в Суде, если кто-то из собственников или предыдущая Управляющая организация решит оспорить такие изменения.