Продать квартиру без нотариуса как пошаговая инструкция

Содержание:

Участники сделки и место ее проведения

Сценарий сделки

Если используется электронная регистрация

Если сделка проходит у нотариуса

Подача на регистрацию перехода права

Участники сделки и место ее проведения

Где можно технически провести сделку? В отделении банка, в МФЦ, у нотариуса или полностью удаленно.

Отделение банка. Это частый выбор: безопасно, есть охрана, все друг друга видят, есть место и время спокойно проверить документы, перечитать договор, проверить деньги, может собраться много человек в случае цепочки сделок. Большинство участников сделки приглашают риелторов и/или юристов, поэтому на встрече может собраться довольно большая толпа.

Взаиморасчеты в банке проходят через аккредитив или банковскую ячейку, об этом — чуть позже.

Если на сделке будут использовать специальные сервисы банков (например, электронную регистрацию или услуги по безопасным расчетам), потребуется заранее записаться онлайн или офлайн в банке на сделку.

МФЦ. Теоретически ничто не мешает провести и в отделении МФЦ, но там неудобно рассчитываться — если только наличными из рук в руки. В отличие от банка, МФЦ не предоставляет услугу проверки и пересчета денег.

Чем длиннее цепочка, тем больше времени придется провести в отделении банка или у кабинета нотариуса (зависит от того, где проходит сделка).

Еще одно относительно новое для рынка недвижимости решение — сервисы электронной регистрации сделки. Например, сервис Циан.Сделка позволяет продать или купить квартиру полностью онлайн либо при встрече в любом удобном месте. Например, в офисе агентства недвижимости или в кафе. 

Заверить документы по сделке можно электронной подписью. Ее выпустит удостоверяющий центр, аккредитованный Министерством цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ. Как правило, такая сделка проходит быстрее, так как Циан отправляет документы напрямую в Росреестр.

Сценарий сделки

Сбор участников. Начинать мероприятие можно только после того, как соберутся все участники сделки (актуально для цепочек).

Проверка. В последний раз все тщательно проверяется. До любого подписания имеет смысл проверить наличие и актуальность всех документов у всех участников. Удобнее это делать с помощью специальной «карты сделки» — схемы с подробным описанием, кто, что и у кого покупает и какие документы должен предоставить.

Проверка договора. Это настолько важный этап, что он вынесен в отдельный пункт. Случается, что многократно проверенные и прочитанные договоры путаются или подменяются прямо в день подписания. Чтобы не оказаться в невыгодном положении, имеет смысл внимательно ознакомиться именно с тем документом, под которым вы собираетесь ставить подпись, — все экземпляры.

Финансовый этап. В зависимости от способа расчетов подписываются кредитные договоры, открываются аккредитивы (безналичный счет, доступ к которому откроется продавцу после регистрации перехода права собственности) или деньги закладываются в арендованную заранее ячейку. Предварительно деньги можно проверить на предмет подлинности и пересчитать в счетчике банкнот. Да, деньги продавец получит уже после регистрации перехода права собственности, но на хранение банку покупатель отдает их в день сделки — до подписания документов.

После этого можно подписывать договоры купли-продажи. Некоторые банки предлагают воспользоваться услугой электронной регистрации.

Здесь читайте о том, как расплачиваться (и принимать оплату) с банковской ячейкой и что делать при потере ключа от ячейки.

Если используется электронная регистрация

Электронная регистрация (онлайн-сделка) позволяет упростить и ускорить мероприятие за счет того, что часть процессов проводится сразу. Ниже — подборка материалов о таком сценарии.

• О достоинствах онлайн-сделок
• О мифах и заблуждениях относительно онлайн-сделок
• Как проводится онлайн-сделка
• Описание онлайн-сделки через сервис Циан.Сделка
• Электронная подпись: просто, но небезопасно 

При электронной регистрации документы быстрее уходят в Росреестр, быстрее обрабатываются и быстрее регистрируются (можно сэкономить до пяти дней). При классическом бумажном документообороте после подписания в банке надо везти документы в МФЦ — регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации и перехода права собственности на квартиру покупателю.

Услугой электронной регистрации можно воспользоваться и в случае подписания ДКП у нотариуса.

Если сделка проходит у нотариуса

Алгоритм таков: участники сделки встречаются в банке, закладывают деньги на аккредитив или в ячейку, после чего едут к нотариусу и подписывают договор. Нотариус может самостоятельно отправить документы на регистрацию, по завершении которой продавец получит доступ к деньгам.

Подробнее о том, при каких обстоятельствах следует оформлять продажу через нотариуса, читайте здесь.

Тут — более развернутый сценарий действий во время сделки.

Подача на регистрацию перехода права

После подписания договоров купли-продажи документы отправляются в Росреестр на регистрацию права собственности. Некоторые везут комплект самостоятельно, другие делегируют эту задачу нотариусу, третьи обходятся электронной подачей.

После того как новое право собственности будет зарегистрировано, продавец получит доступ к деньгам и сможет ими воспользоваться.

После получения денег продавец и покупатель встречаются в квартире для подписания акта приема-передачи. Заключительным аккордом становится передача всех комплектов ключей бывшим собственником новому владельцу, после чего он навсегда покидает теперь уже свою бывшую квартиру.

Этапы сделки по шагам:

1. Соберите все документы.

2. Назначьте встречу для подписания ДКП, но, если речь идет об альтернативной сделке, к непосредственному подписанию лучше приступать только после того, как приедут все участники сделки.

3. Перепроверьте все документы и ДКП еще раз.

4. Покупатель передает деньги (зачисляет на счет продавца, закладывает в ячейку и т. п., о способах расчетов читайте тут)

5. Подпишите ДКП: если сделка проходит у нотариуса, то для этого надо проехать из банка в его кабинет.

6. Отправьте документы на регистрацию в Росреестр (самостоятельно, онлайн или с помощью посредников).

7. Спустя несколько дней переход права будет зарегистрирован — можно будет получить деньги.

8. Подпишите акт-приема передачи и отдайте ключи новому собственнику.

Редакция благодарит руководителя «Агентства ФЛЭТ» Елену Толстикову за помощь в создании инструкции.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже недвижимости у продавцов часто возникает вопрос “А можно ли продать квартиру (иную недвижимость) без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете самостоятельная задача по продаже квартиры, дома, земельного участка или иного объекта стала значительно легче (при наличии свободного времени на размещение объявления, показы квартиры потенциальным покупателям, обмен документами). Для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи недвижимости как для продавцов, так и для покупателей. От соблюдения правильного порядка оформления правоустанавливающих документов зависит успешное завершение такого рода сделок.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку по продаже недвижимости без привлечения риэлтора.

Как продать квартиру на вторичном рынке?

Если вы планируете продать квартиру на вторичном рынке, рекомендуем воспользоваться данным алгоритмом.

Если вы покупатель и интересуетесь покупкой недвижимости без риэлтора, то рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией для покупателя по ссылке.

Шаг 1. Подготовьте квартиру к продаже, сделайте фотографии и оцените стоимость

Предварительная подготовка квартиры к продаже – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет продать квартиру выгоднее при небольших затратах.

Что можно сделать, чтобы подготовить квартиру к продаже?

• уберите все лишнее: вывезите старую мебель, свои вещи и пр., проведите генеральную уборку квартиры и проветрите помещения, чистая и аккуратная квартира всегда привлекательнее
• сделайте по возможности текущий ремонт квартиры (почините сломанный кран, фурнитуру и пр.), сделайте небольшие улучшения (повесьте новую тюль, подкрасьте затертые места): затраты на мелкий ремонт будут небольшие, но впечатление о квартире будет совсем другое
• приведите в порядок подъезд по возможности

После подготовки квартиры к продаже необходимо сделать качественные фотографии при хорошем освещении: уберите все лишнее, добавьте какие-нибудь уютные аксессуары и пр.

Важный этап подготовки объекта к продаже — оценка рыночной стоимости. Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену, поищите объявления о квартирах в вашем районе, в похожем доме и с аналогичной планировкой. Это позволит определить среднюю стоимость. В некоторых случаях рекомендуется привлечь опытного оценщика.

Шаг 2. Соберите документы для продажи недвижимости и разместите объявление

Разместить объявление о продаже можно на различных сайтах объявлений: ЦИАН, Яндекс недвижимость, Домклик, Авито. Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, не используйте расплывчатые формулировки, добавьте конкретики. Рекомендуем при размещении фото защитить права на них, так как часто недобросовестные риелторы копируют чужие объявления и размещают от своего имени. Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о продаже друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.

Разместив объявление о продаже недвижимости, позаботьтесь о необходимых документах для продажи недвижимости.

В первую очередь для продажи недвижимости вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи недвижимости. 

Шаг 3. Организуйте показ квартиры, иной недвижимости потенциальным покупателям

Показ квартиры — это презентация квартиры и важный этап сделки. Постарайтесь уделить внимание каждому покупателю, ответить четко на вопросы. Приобретите бахилы, если показываете квартиру в дождливую погоду или зимой. 

Шаг 4. Закрепите предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи недвижимости в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, кадастровый номер и т.д.) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён).

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Шаг 5. Предоставьте покупателю документы для проверки юридической чистоты недвижимости

Как правило, покупатели перед покупкой недвижимости ее тщательно проверяют (своими силами или с привлечением специалистов) и это вполне естественно, так как покупка недвижимости — серьёзный шаг. От положительного заключения о юридической чистоте недвижимости зависит решение покупателя о дальнейшей покупке недвижимости. Поэтому для успешного завершения сделки продавец должен быть готов предоставить на ознакомление покупателю имеющиеся документы по списку выше и документы, запрошенные покупателем дополнительно. Как правило, покупатели стремятся ознакомиться с документами до внесения аванса, а продавцы согласны предоставить документы только после внесения аванса. Здесь можно понять обе стороны: каждая сторона защищает свои интересы, стремиться снизить риски. Однако можно найти компромисс. Например, предоставить некоторые документы для первичной проверки до внесения аванса, остальные — после внесения, либо предоставить документы на «месте» до внесения аванса. Также при  необходимости может потребоваться предоставление документов банку (при использовании покупателем кредитных средств на покупку) или Социальному фонду РФ (при использовании средств материнского капитала), документы в данные организации подает покупатель, от продавца потребуется только содействие в сборе документов при необходимости.

Шаг 6. Согласуйте условия сделки и подготовьте проект договора купли-продажи недвижимости

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д.
2. Цена имущества, которую определили стороны. Цена недвижимости должна быть определена в договоре четко. Рекомендуем указывать цену не только цифрами, но прописью в скобках.
3. В договоре купли-продажи жилого помещения обязательно включается условие о наличии лиц, имеющих право пользования жильем (при их наличии — перечень лиц, имеющих право пользования имуществом и проживания).

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор купли-продажи недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, продавец должен обратить внимание на следующие условия:

• срок и порядок оплаты; если оплата цены недвижимости осуществляется в рассрочку, то необходимо включить также график внесения платежей и возможно, обеспечить исполнение обязательств залогом недвижимости;
• включить в договор условие о расторжении договора в одностороннем порядке при нарушении срока оплаты.

​

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

Дата публикации: 09.01.25
23.3K

0

Договор купли-продажи квартиры через МФЦ — образец, как составить

Продажа квартиры — это важный шаг и для продавца, и для покупателя. Процессы, связанные с оформлением, можно сделать удобнее и быстрее, если обратиться в многофункциональный центр.

Картинка с сайта: brobank.ru

МФЦ выступает посредником в таких и многих других процедурах. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ, что для этого нужно и какие нюансы могут возникнуть на разных этапах сделки.

Можно ли провести куплю-продажу квартиры через МФЦ

МФЦ предоставляют много услуг, в том числе помощь в сделках с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ возможно, но учтите, что сам процесс сделки, составление и подписание договора происходит не в многофункциональном центре. Но в нем можно зарегистрировать сделку быстрее.

МФЦ позволяет ускорить процесс государственной регистрации права собственности на квартиру, а также подачу заявления в Росреестр. То есть, если обе стороны сделки — продавец и покупатель — решат воспользоваться услугами МФЦ, они смогут подать документы и провести регистрацию по месту жительства без посещения Росреестра или других госучреждений.

Стоит отметить, что для составления самого договора купли-продажи квартиры придется воспользоваться юридическими услугами либо заполнить шаблон договора самостоятельно. Найти шаблон можно в интернете, например, на этом сайте.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры — это юридически значимый документ, который закрепляет согласие сторон на передачу права собственности на недвижимость от продавца покупателю. При составлении такого документа необходимо учитывать значимые аспекты, чтобы сделка была законной и защищала интересы обеих сторон.

Основные элементы договора купли-продажи квартиры:

1. Полные данные сторон договора: необходимо указать паспортные данные продавца и покупателя, а также сведения о месте их жительства. Убедитесь, что информация указана корректно.
2. Описание квартиры: напишите точное местоположение жилья, площадь, этаж, номер квартиры и другие характеристики, которые помогут точно идентифицировать объект.
3. Цена и порядок оплаты. Например, сумма передается наличными или переводом, сроки платежей и другие данные.
4. Ответственность сторон: условия, которые применят в случае несоответствия обязательств сторон, например, если покупатель не оплатил квартиру в срок или продавец не передал ключи.
5. Дата передачи недвижимости: день, когда покупатель вступит в права собственности на квартиру.
6. Подписи сторон сделки. Подписи подтверждают согласие на условия договора и обязательства сторон.

Картинка с сайта: brobank.ru

При составлении договора важно не забывать о правомерности условий и предусмотреть возможные последствия в случае возникновения спорных ситуаций. Например, можно указать, что покупатель обязан проверить правоустанавливающие документы на квартиру перед подписанием договора.

Где взять образец

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. Но помните, что стандартный шаблон может не учитывать все нюансы конкретной сделки. Лучше получить образец у юриста или риелтора, который поможет адаптировать его под личные нужды.

В МФЦ образец договора предоставляют не всегда, так как это не часть регистрационных услуг. Но в некоторых центрах можно найти консультации по составлению документа. Это тоже поможет избежать ошибок при подписании.

Чтобы договор полностью соответствовал требованиям законодательства и защищал интересы сторон, в образец договора нужно включить все требуемые данные.

Сколько стоит процедура

Стоимость оформления договора купли-продажи нотариусом зависит от того, какая цена продаваемого жилья. За нотариальное удостоверение договора придется заплатить:

• при стоимости квартиры до 1 млн рублей — 0,5% от суммы договора, но не менее 1,5 тысяч рублей;
• если квартира стоит от 1 до 10 млн рублей — 5 тысяч рублей и 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн рублей;
• при стоимости больше 10 млн рублей — 32 тысячи рублей и 0,15% от суммы, которая превышает 10 млн рублей, при этом не больше 150 тысяч рублей.

Заверять договор у нотариуса не обязательно, это можно сделать для собственного спокойствия. Случаи, когда нотариальное заверение обязательно, если продаете или покупаете:

• долю в квартире;
• квартиру ребенка или опекаемого;
• квартиру с пожизненной рентой.

Также придется оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в размере 2 тысяч рублей.

Оформите дебетовую СберКарту:

Картинка с сайта: brobank.ru

Стоимость от	0 ₽
Кэшбек	До 70%
Процент на остаток	Нет
Снятие без процентов	До 5 млн р./мес.
Овердрафт	Нет
Доставка	В офис/курьером

Какие документы прикладывают к договору

Чтобы договор купли-продажи квартиры зарегистрировали в МФЦ, соберите несколько документов. Основные:

1. Паспорт продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру — это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, дарственная, решение суда, если квартиру передали по суду.
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам — этот документ подтверждает, что у продавца нет задолженностей перед ЖКХ.
5. Согласие супруга продавца на сделку, если квартира находилась в совместной собственности.
6. Заявление о регистрации перехода права собственности.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

С комплектом этих документов можно идти в МФЦ и продолжать оформление.

Как проходит регистрация

Заключение договора купли-продажи происходит в несколько этапов:

1. Предварительные переговоры. Перед тем, как официально заключить сделку, продавец и покупатель согласовывают условия между собой. Договоритесь о стоимости, а также о порядке передачи квартиры в собственность другого лица. Также согласуйте перечисление задатка.
2. Заключение предварительного соглашения. Этот документ используют в качестве фиксации намерения подписать основной договор купли-продажи на определенных условиях. Предварительный договор нужен не всегда.
3. Перечисление задатка. Деньги перечисляют по взаимной договоренности, но можно обойтись и без задатка.
4. Сбор документов.
5. Заключение договора купли-продажи. Права на жилье переходят к новому владельцу.
6. Удостоверение у нотариуса. Если стороны выбрали нотариальную форму сделки, этот этап обязателен.
7. Государственная регистрация через Росреестр.
8. Получение документов после регистрации. После регистрации выдадут актуальную выписку из Единого госреестра недвижимости.

Регистрация через МФЦ — наиболее удобный способ для физических лиц. Такие центры работают по разному в зависимости от региона. В одних записываются заранее, а в других получают талон электронной очереди сразу на месте.

Россиянам доступна услуга выезда сотрудника МФЦ на дом. Бесплатно она обойдется только ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 группы. Для остальных такая услуга платна. Стоимость отличается в зависимости от региона, уточняйте в МФЦ по месту жительства.

Когда договор могут признать недействительным

Договор признают недействительным в двух случаях: если он оспоримый или ничтожный.

Ничтожный договор — это документ, который заключили с нарушением законодательства РФ. Такой договор признают недействительным с момента подписания. Не имеет значения, есть ли судебное решение о признании ничтожным или нет. Формально такая сделка произошла, но юридически никаких изменений не повлекла.

В суд все равно придется подавать, чтобы официально сделка получила статус недействительной. Тогда все вернется в то положение, которые было до подписания соглашения.

Картинка с сайта: brobank.ru

К ничтожным сделкам относят:

1. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства или другим правовым нормам. Такое может быть, если покупатель приобретает жилье, которое продавец купил ранее у другой семьи. Если, например, при заключении сделки нарушили права несовершеннолетних лиц, то вся цепочка становится незаконной.
2. Сделки, при которых нарушили правопорядок и нормы нравственности. Примером такой сделки выступает подделка подписей или документов.

Мнимые и притворный соглашения. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовое соглашение. Это может быть продажа жилья родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы подменить одну сделку другой. Например, если заключают договор купли-продажи, а по факту имущество подарили.

Соглашение, которое заключили с недееспособным лицом. Законный опекун должен обратиться с требованием признать сделку ничтожной.

Сделку, которую заключили с россиянином младше 14 лет. Такие случаи встречаются достаточно редко.

По таким сделкам применяют срок исковой давности. Он длится 3 года. Он начинается с момента подписания договора. Если же иск предъявляет другой человек, который не участвовал в сделке, срок отсчитывают с момента, когда он узнал о неправомерности соглашения.

Оспоримые договора — также те, которые заключили с нарушением закона. Но они будут работать до тех пор, пока кто-то не обратится в суд для получения официального признания недействительности. К таким соглашениям относят сделки, которые:

• совершили под угрозами;
• вынудили совершить на невыгодных условиях;
• заключили с ограниченно дееспособным россиянином без согласия попечителя;
• заключили несовершеннолетние подростки без согласия родителей или опекунов;
• совершили без согласия третьего лица, если его участие требуется по закону, например, если муж продал жилье без согласия жены, она вправе подать в суд;
• совершили в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности таких сделок — 1 год. Начинается он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о сделке. Если же дело касается сделки, которую совершили под угрозами, СИД начинается с момента, когда прекратились угрозы.

Частые вопросы

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

Что изменилось?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса. Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак. Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

…Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

• если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
• если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Резюме

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.