Чаще всего владельцы кооперативного жилья не считают необходимым его приватизировать, поскольку полагают, что квартира уже и так принадлежит им на праве собственности. Иногда люди, проживая в собственном кооперативном жилье, даже не подозревают, что оно сих пор не было правильно оформлено. В статье мы разберемся, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру в
2025
году, и как это сделать.
Что такое кооперативная квартира
В советские времена существовал специальный механизм, позволяющий приобрести в собственность жилье посредством вступления в члены жилищного кооператива (ЖК). Условия получения кооперативной квартиры сильно отличались от порядка выдачи муниципальной. Чтобы стать пайщиком, человек должен внести вступительный взнос и потом регулярно вносить некоторую денежную сумму в фонд ЖК.
Рассмотрим, какие есть особенности у квартиры, являющейся частью ЖК:
- При вступлении в ЖК устанавливался список собственников. На оформление жилья были вправе претендовать не все, кто зарегистрирован в квартире, а только сам пайщик. Если же член ЖК состоял в официальном браке, то имущество оформлялось в качестве совместной собственности, и супруг (или супруга) пайщика имел на квадратные метры равные права.
- Ни государство, ни муниципальное образование не владеет кооперативным жильем. Стандартные положения о приватизации тут не применяются.
- Жильем, выступающим частью ЖК, владеют на праве долевой собственности все члены кооператива, но исключительно до того момента, пока кто-то не инициирует оформление жилого имущества на себя.
Важно! Чтобы стать пайщиком, человек должен внести вступительный взнос и потом регулярно вносить некоторую денежную сумму в фонд ЖК.
Нужно ли приватизировать такое жилье
Давайте, определимся, нужно ли приватизировать кооперативную квартиру.
Прежде чем понять, надо ли оформлять кооперативное жилье в собственность, изучим плюсы и минусы данной процедуры:
|
|
|
|
Плюсы
|
|
|
Даже если член ЖК выплатил пай в полном объеме, он не станет полноправным владельцем жилья до тех пор, пока не зарегистрирует права на недвижимость в Росреестре. И лишь потом пайщик вправе распоряжаться по своему усмотрению таким имуществом. То есть сдавать, выставлять на продажу, передавать в дар, закладывать в банк и пр. |
Чтобы заселиться в кооперативное жилье, достаточно выплатить за нее 50% от стоимости. А вот чтобы оформить жилье в собственность, необходимо выплатить 100% паевых взносов. Конечно, должная денежная сумма не всегда есть у жильцов в наличии. |
Как приватизировать кооперативную квартиру
Разберемся вместе, как приватизировать кооперативную квартиру.
Оформляя право собственности на кооперативную жилплощадь, учитывайте дату, в которую был полностью выплачен пай. Если это произошло еще до 31.01.1998 года, т.е. до вступления в силу ФЗ №122 «О государственной регистрации прав…», то для проведения процедуры потребуется справка из БТИ. А если последний паевой взнос был уплачен позже 31.01.1998 года, можете обращаться с заявлением о регистрации права собственности в местное отделение Росреестра.
Способ приватизации кооперативной квартиры будет зависеть от даты полной выплаты пая. Поскольку переоформление в собственность кооперативного жилья — непростой процесс, мы рекомендуем сразу воспользоваться при решении данного вопроса услугами профессионала. Наши юристы удаленно помогут собрать требуемые документы, получить свидетельство о собственности.
Ведущий юрист по жилищному законодательству и недвижимости • Стаж 27 лет
Задать вопрос
Процедура приватизации
Сперва пайщику надо убедиться, что выполнены все условия, требуемые для оформления права собственности:
- полностью перечислена плата за жилье;
- площадь жилья соответствует размеру доли, закрепленной за пайщиком;
- у ЖК есть учредительные документы, и он может выдать пайщику их копии для предоставления в регистрирующие органы (такой документ нужен, лишь если прежде пайщики еще не оформляли жилье из данного кооператива).
Оформление права собственности на квадратные метры в кооперативе — это выделение обособленного жилого помещения из общедомового имущества. Если же происходит выделение квартир всему кругу пайщиков жилищного кооператива, то необходимо учесть один важный момент: оформлением вправе заниматься исключительно сами пайщики.
Фото: Как оформить право собственности на кооперативное жилье: условия
При этом, иные лица (все, кроме супругов), проживающие с пайщиком, не могут претендовать на такое жилье.
Правильно ли распространять процедуру приватизации на кооперативные квартиры?
Правильно ли распространять процедуру приватизации на кооперативные квартиры?
| Конечно, ведь это собственность человека |
105 |
| Нет, это не верно |
99 |
После того, как право собственности подтверждено и зарегистрировано, регистратор выдает заявителю выписку из ЕГРН. Этот правоустанавливающий документ на квартиру, данная бумага дает право распоряжаться жилплощадью, как захочется.
Пример
Муж с женой Петровы в 2000 г. решили вступить в ряды пайщиков ЖК. Они уплатили все требуемые взносы и после этого переехали в новую кооперативную квартиру. Получив свидетельство о полной выплате пая, супруги то и дело откладывали регистрацию права собственности. Так получилось, что в 2010-м г. Петровы расторгли брак, и женщина съехала в съемное жилье. Затем ее бывший муж, считающийся по документам основным пайщиком, оформил жилье на себя в ускоренном порядке. Петрова, узнав об этом, попросила выделить ей долю в квартире, причитающуюся по закону. Но получила отказ. Из-за этого женщина была вынуждена подать иск в суд. Судья заслушал аргументы сторон и полностью удовлетворил исковые требования, поскольку спорная недвижимость была выкуплена у ЖК по факту еще во время брака, а следовательно, является совместно нажитым имуществом.
Требуемые документы
Чтобы стать полноправным владельцем кооперативного жилья, пайщику следует предоставить в регистрирующие органы следующий пакет документов:
- паспорт пайщика;
- заявление;
- техплан на оформляемый объект недвижимости (изготавливается кадастровыми инженерами по просьбе собственника);
- документ, свидетельствующий о переходе прав от пайщика другому лицу (к примеру, по наследству);
- справку ЖСК о полной выплате паевого взноса. Если деньги были выплачены до вступления в силу ФЗ №122 «О государственной регистрации прав…», то право считается ранее возникшим, и регистрация бесплатна. Если позже — нужно заплатить за регистрацию 2 тыс. руб.;
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Если в конкретном кооперативе ваша квартира оформляется раньше всех остальных, то потребуется еще ряд нужных документов:
- заявление о постановке МКД на кадастровый учет;
- пакет учредительных документов ЖК;
- справку, которая подтверждает членство заявителя в ЖК.
После первичного обращения эти документы внесут в кадастровую базу, и больше их предоставление не понадобится. Для решения правовой проблемы наш юрист по ЖСК с многолетней практикой проконсультирует и составит план действий в конкретно вашей ситуации.
Образец заявления
Заявление о регистрации в Росреестр в
2025 году
Расходы и сроки
Процедура оформления права собственности на кооперативную квартиру предполагает лишь уплату государственной пошлины. Ее размер составляет в
2025 году 2000 руб.
Кроме того, могут потребоваться денежные средства при заказе в той или иной юридической конторе приватизации «под ключ».
Что касается сроков, то в соответствии с действующим законодательством, период, требуемый для рассмотрения регистратором заявлений граждан и принятия решения о регистрации прав собственности длится не более пяти рабочих дней с момента подачи документов. Если все документы в порядке, то через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН.
Если сотрудники Росреестра нашли в бумагах какие-то ошибки, то вам откажут в госрегистрации права собственности. Заявление можно подать заново после исправления всех недочетов. Если же вы полагаете, что получили отказ без всяких оснований, можете обратиться с иском в суд. Наши юристы удаленно помогут вам составить исковое заявление и подать его, а также при необходимости смогут очно сопровождать в ходе судебных разбирательств.
Старовойтова Людмила Викторовна
Ведущий юрист по жилищному законодательству и недвижимости • Стаж 27 лет
Задать вопрос
Судебная практика: признание права собственности на долю в приватизированной квартире
Истцы обратились с исковым заявлением к администрации Базковского сельского поселения Шолоховского р-на Ростовской обл. с требованием признать право собственности на жилье. Граждане сообщили, что в 1992 г. им в равных долях по 1/3 доли в праве в порядке приватизации была передана квартира.
В выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на квартиру им было отказано, поскольку в ЕГРН нет сведений о данном объекте недвижимости, он не был зарегистрирован. При этом, теперь истцы не могут зарегистрировать договор на передачу жилплощади в собственность, т.к. один из сособственников уже умер.
Истцы считают, что отсутствие данных о ранее учтенном объекте недвижимости и регистрации жилья в ЕГРН — не основание для отказа в признании права собственности на квартиру, так как есть в наличии бумаги, свидетельствующие о нахождении недвижимости в их собственности. Кроме того, отсутствуют притязания третьих лиц на данное жилье. Фактически истцы приняли наследство, поскольку они продолжали жить в этой квартире после смерти матери и проживают там по сей день. Это же было установлено в ходе судебного заседания.
Поэтому исковые требования о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе в порядке наследования по закону являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Таким образом суд установил, что истцам принадлежит принадлежит 1/9, 4/9 и 4/9 доли в праве собственности на квартиру общей площадью 67,1 кв.м. (Решение №2-875/2021 2-875/2021~М-743/2021 М-743/2021 от 9 ноября 2021 г. по делу № 2-875/2021).
Частые вопросы
Могут ли дети пайщика претендовать на свою долю в кооперативной квартире?
+
До момента, пока кооперативная квартира не прошла процедуру приватизации, дети пайщика никаких прав на нее не имеют, даже если они прописаны в этом жилье. Уже после оформления прав собственник может по своему усмотрению подарить недвижимость своим детям или распорядиться ей каким-то иным образом. Учтите, что тут не работают правила об обязательном выделении долей несовершеннолетним, как это происходит при приватизации или при маткапитале.
Какими правами на кооперативную квартиру обладают прописанные в ней граждане?
+
Граждане, прописанные в кооперативном жилье, не имеют прав получения такого жилья в собственность. Данное право имеет исключительно пайщик, выплачивающий взносы в ЖК. Но после смерти пайщика граждане, проживавшие с ним, обладают преимущественным правом на вступление в кооператив. Что касается детей пайщика, то их право может быть признано через наследование.
Как делится кооперативная квартира при разводе?
+
Это зависит от того, был ли выплачен пай в браке или же нет. Так или иначе, сначала надо пройти процедуру приватизации. А после этого есть два варианта: пайщик получит квартиру целиком, если пай был выплачен до брака, или половину жилья, если пай был погашен в браке. Если же разводящиеся супруги имеют ребенка, и тот остается с одним из них, то суд, соответственно, может отступить от принципа равенства и присудить такому супругу долю больше (к примеру, это может быть 2/3 вместо 1/2).
Как продать корпоративную квартиру?
+
Если речь идет о кооперативной жилой недвижимости, то продажа такой квартиры в России должна осуществляться в соответствии с общими правилами купли-продажи на вторичном рынке. Алгоритм будет таким: сперва вам надо оформить право собственности на кооперативную квартиру путем регистрации права в росреестре, причем если это не ранее возникшее право, так как в обратном случае регистрация ранее возникшего права происходит одновременно с регистрацией сделки, затем составить договор купли-продажи на жилье, потом передать квартиру по акту, зарегистрировать право собственности покупателя на квартиру и получить полную оплату. Жилье можно продать, только если оно уже приватизировано. Однако если право возникло до 31.01.1998 г., то продавать можно и без предварительной регистрации.
Заключение эксперта
Приватизировать кооперативную квартиру можно и нужно. Для этого существует особый механизм. Данная процедура — гораздо проще и дешевле, чем приватизация госжилья. Она необходима для того, чтобы впоследствии распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продавать, дарить, обменивать и т.д. Лишь члены ЖК, полностью выплатившие паевые взносы и соблюдающие устав кооператива, могут участвовать в приватизации. Если же подтверждающие документы не сохранились, вы можете запросить их в местных архивах БТИ либо через суд.
Содержание:
Что такое приватизация
Для чего нужна приватизация
Кто имеет право на приватизацию квартиры
Можно ли приватизировать квартиру без согласия других жильцов
Какие документы потребуются для приватизации
По каким причинам в приватизации могут отказать
Как приватизировать комнату
Как быстро приватизировать квартиру: порядок действий
Права детей при приватизации жилья
Приватизировать или нет?
Что такое приватизация
В Советском Союзе граждане получали квартиры от государства бесплатно: ордер на жилплощадь обычно выдавали на предприятиях, где трудились очередники (а очередь на жилье, конечно, существовала и в те годы). Квартиры при этом фактически оставались государственной собственностью, их нельзя было продать, завещать, официально сдать арендаторам и т. д.
Всё изменила приватизация, то есть процесс перевода квартир и другой недвижимости из государственной (муниципальной) в личную собственность. Приватизация квартир в нашей стране стала возможной с 1991 года, после выхода закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Именно с началом приватизации в России появился рынок недвижимости.
Для чего нужна приватизация
Приватизация позволяет изменить статус жилья, превратив его в собственность, то есть в товар. Приватизированной квартирой вы можете распоряжаться по своему усмотрению — разумеется, в рамках закона, — заключать сделки.
Самые распространенные — это, конечно, покупка и продажа жилья, аренда (легально сдать квартиру арендаторам по договору найма может только собственник), дарение.
А еще приватизированную квартиру можно оставить наследникам, в том числе по завещанию, или передать в залог банку. А переведя квартиру в нежилой фонд ее можно использовать и для личного бизнеса — например, как офис.
кстати
Недавно приватизированную квартиру выгоднее продавать: напомним, продавец недвижимости освобождаются от налога на полученный доход, если объект находился в собственности пять лет. Это общее правило.
Однако в случае с приватизацией минимальный предельный срок владения квартирой равен всего трем годам, по истечении которых можно не беспокоиться о налоге.
Кто имеет право на приватизацию квартиры
Подать заявление и стать участниками приватизации имеют право граждане РФ, зарегистрированные в муниципальной квартире (при этом проживать в ней не обязательно). Если приватизаторов несколько, то все получают равные доли. В приватизации могут участвовать и несовершеннолетние.
важно
Приватизация допускается однократно, то есть оформить муниципальную квартиру в собственность вы сможете только один раз в жизни — это основное условие.
Исключение из этого правила предусмотрено только для детей, которые могут получить жилье в собственность в несовершеннолетнем возрасте, а затем, став взрослыми, повторно участвовать в приватизации.
Чтобы приватизация состоялась, необходимо добровольное согласие всех людей, зарегистрированных в квартире (в случае с детьми необходимо согласие их законного представителя).
Если человек зарегистрирован в квартире, но по каким-то причинам не хочет становиться собственником доли в ней, он может отказаться от участия в приватизации. При этом за ним сохраняется право проживания в квартире, а его доля распределяется между остальными участниками приватизации.
Можно ли приватизировать квартиру без согласия других жильцов
Даже если кто-то один из лиц, официально прописанных в квартире, не согласен на приватизацию, — это большая проблема, ведь по закону (ст. 2 ФЗ № 1541) для ее проведения требуется письменное согласие на это всех зарегистрированных жильцов. Что делать?
Первое, что нужно предпринять, — выяснить, есть ли вообще у «несогласного» право на приватизацию этого жилья и, соответственно, может ли он отказываться от нее.
Например, такого права нет у лиц, не достигших 18 лет, а также у тех, кто ранее уже участвовал в приватизации. Не может выражать несогласие и человек, не прописанный в квартире, даже если он в ней проживает. Так что в указанных случаях возражения можно не принимать всерьез.
Другое дело, если противником оформления недвижимости в собственность выступает тот, кто имеет прописку и все права пользоваться жилплощадью. Особенно обидной выглядит ситуация, когда, допустим, пять человек за приватизацию, а один — против.
К сожалению, вариантов действий здесь не очень много. Сначала нужно попытаться уговорить отказника и достичь соглашения с ним (так называемая медиация). Если договориться не получилось, придется идти в суд.
Какие документы потребуются для приватизации
Перечень документов в разных регионах может отличаться, но есть основные, без которых точно не обойтись.
Как правило, для приватизации требуются:
- Паспорт заявителя, а также паспорта всех членов семьи заявителя, достигших возраста 14 лет.
- Договор социального найма на приватизируемую квартиру.
- Ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти.
- Выписка из домовой книги за период с 21 июля 1991 года до прибытия заявителя на это место жительства (в квартиру, подлежащую приватизации) или документ, который может послужить аналогом такой выписки.
- Документ, подтверждающий, что заявители еще не использовали свое право на приватизацию (такую справку можно получить в БТИ или запросить у органа исполнительной власти).
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о том, что заявитель не имеет в собственности другого жилья.
- Письменное согласие или письменный отказ от приватизации всех лиц, зарегистрированных в квартире. Такие бумаги нужно заверить у нотариуса.
- Заявление на приватизацию квартиры, в котором указывают сведения о самой недвижимости, а также об участниках приватизации. Заявление можно заполнить в МФЦ или другом месте, куда подают документы на приватизацию.
По каким причинам в приватизации могут отказать
Как правило, жилищные органы отказывают в приватизации, если заявители не могут доказать и подтвердить, что имеют право пользования квартирой. Чаще всего это касается случаев владения квартирой с советских времен, когда не было понятия социального найма и квартиры выдавались по ордерам, которые зачастую оформлялись в ненадлежащем виде.
Если же на руках договор социального найма, то препятствий в приватизации быть не должно — конечно, если подать полный пакет документов, предусмотренных законом.
Кроме того, препятствием для приватизации может стать состояние или статус самого объекта недвижимости. Например, не получится приватизировать квартиру в аварийном здании или в домах закрытых военных городков.
Как приватизировать комнату
Можно ли приватизировать комнату в квартире? Да, но только если речь о коммунальной квартире, где комнатой жилец пользуется по договору социального найма. Если вы намереваетесь оформить в собственность комнату в обычной квартире, сначала нужно превратить ее в коммунальную, то есть выделить доли в натуре, разделить лицевые счета, а затем уже заниматься приватизацией.
Сам процесс приватизации комнаты в коммуналке принципиально не отличается от приватизации квартиры. Следует лишь иметь в виду, что места общего пользования, такие как кухня, санузел, коридор, нельзя приватизировать в пользу отдельного жильца или семьи — они остаются в совместной собственности всех живущих в квартире.
Если вы владеете комнатой в общежитии, ее приватизация возможна. Но сначала нужно выяснить, какой статус имеет само общежитие, кому принадлежит здание. Если заводу, предприятию, то это специализированный жилой фонд, и приватизировать комнату там нельзя. Если же здание общежития было передано в муниципальную собственность, то есть им владеют органы местного самоуправления, то комнату приватизировать можно.
Документы на приватизацию собирайте по общему списку. Также вам понадобится ордер или выписка из распоряжения органа исполнительной власти о предоставлении комнаты. Если такой документ был утерян, можно запросить копию распоряжения органа исполнительной власти в городском архиве.
Как быстро приватизировать квартиру: порядок действий
- Обращаемся в МФЦ и уточняем список требующихся документов. Узнаем сроки действия выписок, справок и т. д.
- Уточняем в МФЦ, кому следует адресовать заявление о приватизации. Например, адресатом может являться департамент имущественных отношений или департамент по управлению государственной собственностью, комитет по управлению городским имуществом и т. д. (зависит от региона). Выясняем, нужно ли подавать заявление лично или можно это сделать через МФЦ.
- Готовим документы и подаем пакет вместе с заявлением в МФЦ или уполномоченный орган.
- Ждем около двух месяцев (46 рабочих дней), пока рассмотрят заявление и проверят документы.
- Если заявление одобрено, все заявители подписывают договор о передаче жилья в собственность (за несовершеннолетних это делают родители или опекуны, то есть законные представители).
- Оплачиваем госпошлину 2 тыс. рублей. Если в приватизации участвуют несколько человек, сумма распределяется между ними.
- Передаем подписанный договор в Росреестр и регистрируем право собственности. Договор можно передать либо непосредственно в Росреестр, либо через сотрудника МФЦ.
Подать заявление на приватизацию квартиры также можно на портале госуслуг
Права детей при приватизации жилья
Несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, участвуют в приватизации в нескольких случаях. О них нам рассказал адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин:
«Во-первых, несовершеннолетние имеют право оформить квартиру на свое имя при согласии всех других лиц, которые также вправе приватизировать эту квартиру.
Если в квартире живут только несовершеннолетние младше 14 лет, они оформляют приватизацию на себя по заявлению родителей (усыновителей) или опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе этих органов. Если же им 14 и больше, то заявление они подают сами, но с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки.
Детям, оставшимся без попечения родителей, в таких случаях квартира оформляется в собственность в течение трех месяцев органами опеки, учреждениями по воспитанию сирот, опекунами (попечителями), приемными родителями или другими законными представителями. Дети также могут оформить квартиру в общую собственность с другими проживающими.
Во-вторых, если квартиру оформляют на себя другие проживающие, они должны получить согласие несовершеннолетних, достигших 14 лет, у которых тоже есть право на приватизацию этой квартиры. В этом случае в договоре приватизации указываются несовершеннолетние, сохранившие право пользования этим жилым помещением».
Приватизировать или нет?
На этот вопрос некоторые люди — и их, кстати, немало — ответа до сих пор не нашли. Правительство несколько раз продлевало срок приватизации, так как желающих было очень много. Но со временем стало ясно, что приватизировать квартиры хотят не все, и это понятно, ведь у собственников возникают дополнительные расходы, обязанности. Например, придется оплачивать содержание имущества, делать взносы на капремонт, платить налоги и т. д.
Если квартира останется государственной, то головной боли у жильцов будет меньше, но и права будут минимальные. Прописать на арендуемой жилплощади можно только самых близких родственников — детей, родителей, мужа или жену.
Оставить квартиру в наследство следующему поколению родных тоже не получится: чтобы она оставалась в распоряжении семьи, в ней должны быть зарегистрированы ее представители.
Так что решайте сами, приватизировать или нет. Поскольку по действующим сегодня законам срок приватизации неограничен, время на раздумья есть.
Ипотека от партнеров Циан: получите решения от 10 банков онлайн без посещения отделений
Как приватизировать кооперативную квартиру
•
3 мин•
372
Что такое кооперативная квартира
Кооперативная квартира – это жилье, приобретенное в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). В период СССР такие кооперативы создавались для обеспечения граждан жильем, которое оплачивалось в рассрочку. Полное право на квартиру возникало после полного погашения пая. Однако, в отличие от приватизированных квартир, жилье в ЖСК остаётся общественной собственностью кооператива, до тех пор, пока не будет оформлено право собственности на нее.
Нужно ли приватизировать такое жилье
Приватизация кооперативной квартиры предоставляет её владельцу возможность юридически закрепить право собственности. Это важно для дальнейших операций с недвижимостью – такие как продажа или дарение. Привлечение новых членов в кооператив на данный момент маловероятно, важность перехода данного права переоценить сложно. Тем более, это поможет избежать спорных ситуаций с жильем в будущем. Законом РФ «О приватизации жилых помещений в Российской Федерации» № 1541-1 от 04.07.1991 определен порядок передачи таких объектов в частную собственность.
Как приватизировать кооперативную квартиру
Процедура приватизации
Процесс приватизации начинается с подачи заявления в соответствующий орган местного самоуправления. Заявитель должен внести в заявление информацию о жилье и предоставить подтверждающие документы. Далее происходит проверка предоставленных данных, после чего оформляется право собственности.
Требуемые документы
- Паспорт гражданина РФ;
- Документ, подтверждающий членство в ЖСК и полную оплату пая;
- Справка о составе семьи;
- Технический паспорт на квартиру;
- Копия плана квартиры.
Расходы и сроки
Процедура приватизации обычно не требует крупных финансовых затрат, однако возможны небольшие расходы на получение справок или заверение документов. Срок оформления документов на собственность варьируется, как правило, он составляет несколько недель, но может занять и до нескольких месяцев в отдельных случаях.
Судебная практика: признание права собственности на долю в приватизированной квартире
Ситуации, когда требуется судебная защита права на долю в кооперативной квартире, могут возникать при спорных вопросах с наследниками или другими членами семьи. В таких случаях суды, основываясь на статьях Гражданского кодекса РФ и законе о приватизации, чаще всего становятся на сторону законного владельца, подтвердив факт полной оплаты пая и членства в ЖСК.
Заключение эксперта
Приватизация кооперативной квартиры представляет собой важный юридический шаг для защиты имущественных прав. Законом оговорена простая процедура сбора необходимых документов, что позволяет быстро и без проблем оформить свое право собственности. Поэтому, для всех собственников кооперативных квартир, приватизация – необходимый процесс для соблюдения собственных интересов.
Частые вопросы
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Какие документы нужны для приватизации кооперативной квартиры? | Необходимы паспорт, справка из ЖСК, технический паспорт и план квартиры. |
| Как долго занимает процесс приватизации? | Обычно от нескольких недель до нескольких месяцев. |
| Может ли отказ от приватизации повлиять на мои права? | Без приватизации у вас остаются ограниченные права на совершение сделок с квартирой. |
| Можно ли приватизировать квартиру, если пай не выплачен полностью? | Нет, право на оформление в собственность возникает только после полного погашения пая. |
| Могу ли я разграничить свою долю внутри кооперативной квартиры? | Да, однако для этого необходимо пройти официальное оформление с помощью нотариуса и БТИ. |
Законодательная база
- Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04.07.1991
- Гражданский кодекс РФ
- Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ от 30.12.2004
Консультация юриста от 2990₽ – оставьте заявку!
• Обновлено:
Информация, представленная на странице, не является юридической консультацией или правовым заключением и не может быть применима в иной конкретной ситуации. Для получения профессиональной юридической поддержки рекомендуется обратиться к нам. Статья основана на анализе действующих нормативных актов на момент публикации и актуальна только на дату публикации.
Под приватизацией кооперативной квартиры подразумевается регистрация перехода права собственности. В общепринятом смысле приватизировать ее нельзя – недвижимость не находится в собственности муниципалитета. Но если не зарегистрировать свое право, могут быть проблемы.
Я юрист по приватизации. В этой статье я расскажу, как приватизировать кооперативную квартиру в 2025 году и что для этого нужно. Также вы узнаете, сколько это будет стоить, какие документы понадобятся и когда придется обращаться в суд.
Бесплатная консультация юриста
В статье расскажем:
- Обязательно ли приватизировать
- Плюсы и минусы
- Главные условия
- Приватизация кооперативной квартиры: пошаговая инструкция
- Основания для отказа в приватизации
- Когда придется обращаться в суд
- Как приватизировать через суд
- Вопросы к юристу о приватизации кооперативной квартиры
- Заключение эксперта
Обязательно ли приватизировать
С юридической точки зрения приватизация кооперативной квартиры невозможна как минимум потому, что до регистрации права собственности на пайщика она принадлежит ЖСК. Приватизировать же можно только жилье, которое находится в собственности государства или муниципалитета, а люди в нем проживают по договору социального найма и паевые взносы не платят.
Многие ошибочно называют приватизацией регистрацию права на кооперативную квартиру. Я тоже буду использовать этот термин, чтобы вы не путались, но подразумевать под ним оформление прав на недвижимость.
Приватизировать кооперативную квартиру необязательно, но тогда вы не сможете полноценно распоряжаться ею: продать, подарить, обменять или оставить в наследство. Право на нее будет зарегистрировано за ТСЖ, ведь именно в него преобразуется ЖСК по завершении строительства. Пока будете тянуть, кооператив или товарищество может реорганизоваться или обанкротиться, и тогда ситуация с оформлением прав значительно усложнится.
Сейчас ЖСК фактически прекратили свое существование. По закону разрешены только кооперативы с господдержкой или ЖСК, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018 года, если работы до сих пор не закончены и дома не введены в эксплуатацию.
Также учтите: если пай выплачен до 1997 года, право собственности зарегистрировано было через БТИ. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появился 01.01.2017 году, и сейчас желательно подать заявление о госрегистрации ранее возникших прав и туда.
Какие доли выделят
Если договор с ЖСК заключали только вы, то право собственности будет принадлежать полностью вам. Если в сделке участвовали другие люди, доли в праве распределяются пропорционально сделанным ими взносам.
Ситуация выглядит иначе при покупке недвижимости с ЖСК, если вы в браке. Здесь у вас есть два варианта: оформить право собственности на себя или супруга, или сразу выделить по ½ доли каждому, чтобы в случае развода ничего не делить.
Если квартира куплена в браке и оформлена только на мужа или жену, она все равно считается совместно нажитым имуществом (ст. 256 ГК РФ). При разводе суд выделит каждому по ½ доли.
Плюсы и минусы
Рассмотрим достоинства и недостатки приватизации кооперативной квартиры наглядно:
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Возможность проводить любые сделки: продать, оставить в наследство, подарить, обменять | ФНС будет начислять имущественный налог, его размер зависит от кадастровой стоимости недвижимости |
| Без проблем можно зарегистрировать на жилплощади кого угодно | |
| Можно быстро получить характеристики недвижимости, заказав выписку из ЕГРН. Это делается через МФЦ или на официальном сайте Росреестра |
Если не приватизировать
Учитывайте и риски, с которыми вы можете столкнуться, если не приватизируете жилье вовремя. Например, если ЖСК прекратит свою деятельность, оформлять право собственности придется через суд. Это долго и дорого.
Кроме того, без приватизации вы не сможете свободно распоряжаться недвижимостью и проводить с ней какие-либо сделки.
Главные условия
Приватизировать кооперативную квартиру (оформить право собственности) можно только после полного погашения паевых взносов. Справка о выплатах вам понадобится в дальнейшем.
Какие еще должны соблюдаться условия:
- Дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет. Этим занимается застройщик.
- Если пай выплачен полностью, нужна справка. Получить ее можно в ЖСК. В случае, если кооператив расформирован, ее выдадут в БТИ при уплате взносов до 1997 года, или в Росреестре – после указанного года.
Зарегистрировать на себя право собственности могут только пайщики, указанные в договоре с ЖСК. Если вы хотите, чтобы квартира была оформлена на другого человека, можете потом подарить ее по договору дарения.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Приватизация кооперативной квартиры: пошаговая инструкция
Расскажу подробно, с чего начать приватизацию квартиры. В первую очередь получите документы, которые понадобятся для Росреестра. После этого подайте документы на регистрацию в МФЦ и дождитесь, когда вам выдадут выписку из ЕГРН.
Процедура занимает около одного месяца. Это срок от начала сборов документов до регистрации права. Разберемся во всем подробнее.
Шаг 1: сбор документов
Для приватизации кооперативной квартиры вам понадобится:
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если есть);
- договор с ЖСК;
- справка о полном погашении пая;
- выписка из ЕГРН на недвижимость;
- копия ордера на жилье, заверенная председателем ЖСК;
- выписка из протокола о приеме в члены ЖСК;
- протокол о переводе пая на другого члена семьи (если переводился).
Документы на кооперативную квартиру нужно брать не у застройщика, а в ЖСК. Их выдаст председатель или секретарь.
Шаг 2: подача заявления в МФЦ
В МФЦ принимают по предварительной записи. Записаться на прием можно по телефону или через сайт Центра. Придите в назначенный день и подайте заявление о регистрации права собственности вместе с остальными документами.
Что указывается в заявлении:
- наименование регистрирующего органа;
- галочка напротив «государственную регистрацию прав» в разделе 3;
- вид объекта недвижимости – квартира;
- кадастровый номер, площадь, адрес;
- ваши Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные;
- кем предоставляется заявление – правообладателем или представителем;
- способ получения документов: обычной или электронной почтой, в МФЦ;
- дата составления и подпись.
В ответ вам выдадут расписку, где будет указана опись документов и день, в который вы можете прийти и получить новую выписку из ЕГРН.
Госпошлина
Госпошлина для Росреестра уплачивается при подаче документов и составляет 2 000 руб.
Шаг 3: получение выписки из ЕГРН
После регистрации сделки вам выдадут выписку из ЕГРН, в которой вы уже будете указаны как собственник. Также она содержит и технические сведения о самой квартире.
Основания для отказа в приватизации
Регистрацию права собственности могут приостановить, если вы не принесли часть документов. Вам дадут время, чтобы вы успели их представить, а потом продолжат их рассматривать. Если не принесете в установленный срок, в регистрации будет отказано.
Когда еще могут отказать в приватизации кооперативной квартиры:
- Не выплачены паевые взносы. До полной уплаты недвижимость находится в собственности ЖСК.
- У застройщика нет допуска СРО на строительство, или других документов.
Также отказ возможен, если дом построен незаконно с нарушениями, или не состоит на кадастровом учете.
Когда придется обращаться в суд
Обычно люди обращаются в суды, если все документы на недвижимость есть, но право собственности не зарегистрировано, а ЖСК давно расформировано. Также подать исковое заявление могут наследники пайщика, если тот не оформил недвижимость на себя, но полностью или частично погасил пай. В последнем случае они могут переоформить договор на себя и закрыть задолженность, чтобы получить жилье.
При наследовании пая преимущественное право предоставляется супругу умершего (ст. 131 ЖК РФ). Но при условии, что у этого супруга тоже есть часть пая. Если же этот супруг отказался от членства в ЖСК или у него нет такого права, преимущество предоставляется наследнику, который проживал вместе с наследодателем на момент его смерти.
Могут быть и другие основания для обращения в суд:
- ЖСК не прошел государственную перерегистрацию.
- Утрачены документы и нет возможности их восстановить.
- ЖСК ликвидировано или реорганизовано, но документы о правопреемстве не переданы в другую организацию.
Рассмотрим несколько примеров из судебной практики:
№1. Мужчина был членом в ЖСК, получил ордер на квартиру на состав семьи из трех человек. Вступительный и паевые взносы были уплачены в полном объеме, а право собственности оформить не смог, поскольку ЖСК не прошел перерегистрацию.
Пайщик подал исковое заявление в суд и попросил признать за ним право собственности на кооперативную квартиру. Ответчиком выступал комитет по управлению имуществом. В ходе разбирательств выяснилось, что недвижимость куплена в браке, но истец с женой развелся, и она на нее не претендует.
Судом было установлено, что учредительные документы кооператива отсутствовали, как и документы, подтверждающие регистрацию ЖСК, поэтому он не смог оформить право собственности. В итоге суд удовлетворил иск в полном объеме (Решение № 2-864/2015 2-864/2015~М-935/2015 М-935/2015 от 21 сентября 2015 г. по делу № 2-864/2015).
№2. Женщина купила через ЖСК трехкомнатную квартиру, все взносы оплатила. Право собственности зарегистрировать не успела, а когда решилась, выяснилось, что кооператив ликвидирован. Пришлось обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Судом было установлено, что истцу как члену кооператива был предоставлен ордер на семью из четырех человек. ЖСК действительно был ликвидирован, и она не могла зарегистрировать право на жилье по независящим от нее причинам. Иск удовлетворен (Решение № 2-2120/2015 2-2120/2015~М-618/2015 М-618/2015 от 4 марта 2015 г. по делу № 2-2120/2015).
Как приватизировать через суд
Для приватизации квартиры через суд сначала нужно определиться с ответчиком. Если ЖСК работает, ответчиком выступает он. Если ликвидирован – администрация муниципалитета, на территории которого находится спорное жилье.
Что нужно сделать далее:
- Определить исковые требования. Они зависят от ситуации. Например, если вы хотите получить кооперативную квартиру в наследство, а наследодатель не успел оформить права на нее, укажите несколько требований: о признании права собственности за наследодателем (Ф.И.О.), включении в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования.
- Составить исковое заявление минимум в двух экземплярах. Один – для ответчика, второй – для суда.
- Подготовить документы, сделать копии и отправить их ответчику вместе с заявлением. Лучше – заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Подать заявление и документы в суд. Судья примет их к производству в течение пяти дней. Потом вам придет СМС с датой и временем первого заседания. Также на домашний адрес направят определение.
- Прийти на предварительное заседание. Оно проводится в форме беседы.
- Участвовать в судебных разбирательствах. Идеально, если ответчик сразу признает иск, и решение примут на этом же заседании.
- Получить удостоверенную копию решения. Ее выдадут в канцелярии в течение пяти дней с момента принятия в окончательной форме.
Само решение вступит в силу через месяц. После этого вы можете прийти в МФЦ и подать заявление о регистрации права собственности на основании решения суда. Госпошлина та же – 2 000 руб.
Дела о признании права собственности на недвижимость рассматриваются районными судами по месту ее нахождения (ст. 30 ГПК РФ).
Вы можете подать документы в суд онлайн, воспользовавшись сервисом ГАС «Правосудие». Там же можно отслеживать ход дела, подавать другие заявления и ходатайства. Но учтите: во многих регионах с 04 апреля 2022 года сайт не работает, причины неизвестны. Если по ссылке выдается ошибка, отправьте документы через сайт суда, который будет рассматривать дело.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)
Вопросы к юристу о приватизации кооперативной квартиры
Могу ли я приватизировать квартиру для сирот? Выдали мне ее в 2015 году, живу в ней по договору социального найма.
Можно ли приватизировать кооперативную квартиру без справки о выплате пая? Давно ее потерял, найти не могу.
В 2015 году приобрел квартиру в Орле через ЖСК. Потом переехал в Москву, права на нее так и не успел зарегистрировать. Хочу дооформить все сейчас. Как мне поступить?
Отец через ЖСК купил квартиру в 2020 году. Взносы перечислить не успел до конца, умер. В наследство вступают я. Что теперь будет с этой квартирой?
Нужно ли согласие всех членов семьи на приватизацию кооперативной квартиры?
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Приватизация кооперативной квартиры с юридической точки зрения невозможна. Под ней обычно подразумевается оформление права собственности.
- Чтобы «приватизировать» кооперативную квартиру, достаточно получить справку о полной уплате взносов, собрать остальные документы и обратиться в МФЦ.
- Мнение членов семьи при приватизации квартиры в данном случае не учитывается. Их согласие не нужно.
- Если ЖСК ликвидирован, а право на недвижимость не зарегистрировано, это можно сделать в судебном порядке.
- Без суда право собственности можно оформить за один месяц. На судебные разбирательства добавьте еще 2-3 месяца.
Если у вас остались вопросы, задайте их нашим юристам! Консультации предоставляются в любое время суток и бесплатно!
Содержание
Зачем нужна приватизацияКому доступна процедура приватизацииКакие документы необходимо собратьПриватизация: последовательность действийГлавное
Распоряжаться квартирой — продавать ее, использовать в качестве залога при оформлении кредита, дарить, передавать в наследство родственникам — можно, если жилье приватизировано, то есть находится в собственности. Рассказываем, кому и на каких условиях доступна приватизация, какой пакет документов потребуется подготовить, а также из каких этапов складывается процесс оформления квартиры в собственность.
Зачем нужна приватизация
Приватизировать квартиру — значит бесплатно получить ее в собственность. Это могут сделать граждане, которые арендуют квартиру у государства или муниципалитета по соцнайму. Соцнайм — это своего рода мера поддержки малообеспеченных семей и граждан, у которых нет своего жилья. Жильцы вносят небольшую арендную плату и коммунальные платежи, могут пользоваться жилплощадью, но не распоряжаться ею.
Приватизированной же квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. В этом заключается главное преимущество. В частности, приватизация позволит:
- Продавать, обменивать, завещать, дарить квартиру
- Менять планировку
- Прописывать в квартире других людей
- Использовать квартиру как залог при оформлении займа в банке
Однако вместе с правом собственности у владельцев возникает обязанность ежегодно платить имущественный налог, самостоятельно содержать квартиру в надлежащем состоянии, делать взносы на капитальный ремонт общедомового имущества.
Кому доступна процедура приватизации
Все, кто имеет регистрацию в квартире, участвуют в приватизации. В том числе дети до 18 лет.
Приватизировать квартиру имеют право жильцы, которые:
- Являются гражданами Российской Федерации.
- Зарегистрированы в квартире. Причем зарегистрированный жилец необязательно должен в ней жить постоянно. Например, если ребенок уехал учиться в другой город или ушел служить в армию, он по-прежнему имеет право участвовать в приватизации.
- Ранее не участвовали в приватизации другого жилья. Исключение — граждане, которые были несовершеннолетними, когда проходила приватизация с их участием. Например, в начале 1990-х многие семьи приватизировали жилье, полученное от государства в период СССР.
Важное условие, без которого приватизация не состоится: на приватизацию должны дать официальное согласие или отказ все лица, зарегистрированные в квартире. В том числе требуется получить согласие детей в возрасте от 14 до 18 лет. Если кто-то против приватизации — он имеет право от нее официально отказаться. При этом человек и дальше имеет право жить в квартире.
Если кто-либо из зарегистрированных не хочет оформлять официальный отказ, но и в приватизации не желает участвовать — процедура сильно осложнится. Нужно будет сначала добиться согласия или отказа и только после этого подавать заявление на получение квартиры в собственность. И в этом случае стоит обратиться к медиатору, который поможет урегулировать ситуацию.
Следует помнить, что приватизировать можно не любое государственное или муниципальное жилье. Например, в собственность не передаются квартиры, находящиеся в доме, состояние которых признано аварийным, или в закрытом военном городке. Условия приватизации и все ограничения прописаны в ФЗ 1541-1 и 178-ФЗ.
Какие документы необходимо собрать
Список довольно обширный и в зависимости от региона может отличаться. Однако есть набор базовых документов, которые точно потребуются в большинстве случаев:
- Копии паспортов всех участников приватизации. Для детей до 14 лет — свидетельство о рождении.
- Договор социального найма.
- Справка, подтверждающая, что жильцы не имеют долгов за коммунальные услуги.
- Подтверждение, что участники приватизации ранее не пользовались этим правом, будучи совершеннолетними.
- Выписка из домовой книги и техпаспорт на квартиру.
- Документальное согласие всех зарегистрированных в квартире граждан. Это может быть либо нотариально заверенный документ, либо подписанный непосредственно в МФЦ в присутствии сотрудников. Также можно составить документ в электронном формате и заверить электронной подписью.
- Квитанция об уплате госпошлины. Ее платят при регистрации прав собственности на недвижимость. Размер — 2000 ₽.
Приватизация: последовательность действий
После того, как вы собрали все документы, следует:
- Обратиться в МФЦ с заявлением или подать его онлайн, если в регионе есть такая возможность. В Москве, например, подать заявку на приватизацию можно на сайте mos.ru.
- Получить ответ на заявление — с подтверждением или отказом в приватизации. Ответ должен поступить в течение двух месяцев.
- В случае одобрения — подписать договор приватизации.
- Передать договор в Росреестр, чтобы зафиксировать за собой право собственности на квартиру. Если этого не сделать, в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) не появится запись о новом собственнике, а значит, никаких действий с этой квартирой — продать, завещать, прописать в ней родственника — совершить не получится.
Главное
Приватизации подлежит жилье, занимаемое по соцнайму, — государственное или муниципальное.
В приватизированной квартире можно прописать близкого человека, сделать перепланировку, продать и не только.
Совершеннолетние граждане могут участвовать в приватизации лишь один раз, а несовершеннолетние могут сделать это повторно после достижения 18 лет.
Источники: