Покупка земельного участка у государства пошаговая инструкция

Процедура приобретения земли у государства достаточно сложная с юридической точки зрения. Важно учесть множество нюансов. При возникновении вопросов, связанных с покупкой земли у муниципалитета, в любое время суток обращайтесь за консультацией к нашему юристу. Специалист поможет решить проблему, независимо от ее сложности. Причем, вам не нужно отрываться от дел, так как консультация проводится онлайн.

Образец заявления

Образец заявление о проведении торгов на право заключения договора купли-продажи муниципальной земли от физического лица в
2025 году

Картинка с сайта: els24.com

Образец заявления

Договор купли-продажи муниципальной земли ИЖС, заключенный с физическим лицом в
2025 году

Картинка с сайта: els24.com

Получите подробную консультацию по поводу приобретения государственного или земельного участка или регистрации права собственности на него у нашего юриста. Специалисты оказывают помощь в удаленном режиме, круглосуточно, без выходных и праздников.

Пример из практики:

В администрацию Чашинского сельсовета поступило заявление о предоставлении земельного участка ИЖС в собственность за плату от Керченко Р. без проведения торгов. В ходе рассмотрения заявки, выяснилось, что рассматриваемый объект передан в аренду Шабанову К. на срок 20 лет. Уполномоченный орган отказал в согласовании купли-продажи.

Большинство участников торгов рассматривают тендеры как возможность реализовать товар или оказать услугу государственному заказчику. Такие торги — лишь часть огромной сферы закупок. Большую популярность сейчас набирают имущественные торги. В новом цикле статей мы расскажем об их особенностях, разберем порядок участия, подсветим главные риски и нюансы, а также поделимся интересными кейсами из практики. Первую часть посвятим земельным торгам.

Цикл «Имущественные торги» будет состоять из четырех статей. Мы рассмотрим, как:

• арендовать или купить земельный участок у государства (закупки по Земельному кодексу);

• приобрести государственное или муниципальное имущество (закупки по 178-ФЗ);

• купить квартиру или иное имущество должников на торгах (закупки по 102-ФЗ, 299-ФЗ);

• участвовать в торгах банкротов (закупки по 127-ФЗ).

В этой статье разберем нюансы тендеров на аренду или продажу земельного участка, находящегося в государственной собственности. Но сначала выясним, что такое имущественные торги и кто в них участвует.

Имущественные торги — это закупочные процедуры, предметом которых является имущество. Тендеры проводят, чтобы его продать или сдать в аренду. 

Субъекты имущественных торгов — организатор (продавец, арендодатель) и участник (покупатель, арендатор).

Эта сфера закупок достаточно сложная, так как у каждого вида имущественных торгов есть свои особенности.

Разберем закупочные процедуры на приобретение или аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности. Проведение таких торгов регулирует Земельный Кодекс (ЗК) РФ. 

Земельные торги размещают исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в пределах своей компетенции. Например, комитеты по управлению муниципальным имуществом, отделы по земельным вопросам, министерства природных ресурсов и экологии определенных областей, районов и округов. Уполномоченный орган организует публикацию закупки по собственной инициативе, заявлению граждан или юридических лиц. 

Процедура проведения

Земельные участки реализуют на торгах, проводя аукцион в электронной форме. Он проходит так:

Этап 1. Организатор оформляет извещение, в котором указывает:

• сведения о себе (уполномоченном органе);

• реквизиты решения о проведении аукциона;

• место, дату, время и порядок проведения аукциона;

• информацию о предмете аукциона (местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земельного участка, права на него, ограничения этих прав и разрешенное использование участка);

• начальную цену земельного участка;

• «шаг» аукциона;

• пакет документов заявки на участие;

• сроки проведения закупки;

• размер, порядок внесения и возврата задатка;

• срок аренды земельного участка, если его сдают в аренду, а не продают;

• обязательства победителя по эксплуатации участка.

Этап 2. Участники подают заявки на ЭТП в соответствии с требованиями извещения.

Этап 3. Организатор в течение трех рабочих дней рассматривает поступившие заявки и на следующий день размещает протокол допуска — сведения о количестве участников аукциона и недопущенных заявителях.

Этап 4. Допущенные участники в назначенные извещением день и время подключаются к аукциону на ЭТП и подают ценовые предложения с учетом «шага» аукциона — от 1 до 5% начальной цены. Побеждает претендент, предложивший наибольшую цену земельного участка или сумму арендной платы.

Этап 5. В течение часа после аукциона оператор ЭТП формирует протокол поданных ценовых предложений.

Этап 6. На основе протокола аукциона организатор торгов оформляет итоговый протокол и на следующий рабочий день после подписания размещает его на ЭТП и портале ГИС Торги. Итоговый протокол определяет победителя аукциона, с которым организатор тендера заключает договор купли-продажи или аренды. 

Участники

Заявки на земельный аукцион могут подать любые физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели (ИП). 

Однако есть два исключения:

1. Если земельный участок предоставляется для индивидуальной жилищной застройки, то аукцион будет открыт только для физических лиц. 

2. Если участок входит в перечень предоставляемых только субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП), то в таком аукционе могут поучаствовать только заявители, включенные в реестр МСП. 

Подготовка к участию

Для того чтобы купить или арендовать земельный участок по итогам торгов, участник должен хорошо подготовиться. Рассмотрим несколько простых шагов:

1. Найти участок. Земельные торги проходят на федеральных ЭТП. При этом тендеры можно найти в открытых источниках: на портале ГИС Торги, непосредственно на торговых площадках (в имущественных секциях) и с помощью специальных агрегаторов торгов. Например, в сервисе Контур.Закупки. 

   

   Картинка с сайта: zakupki.kontur.ru

2. Проанализировать извещение и проект договора. Это очень важный этап подготовки, так как некоторые пункты договора или особенности разрешенного использования участка могут быть критичными, а уклонение от подписания договора почти наверняка приведет к неприятным последствиям. 

3. Выпустить электронную подпись. Для получения доступа к торгам у заявителя должна быть квалифицированная электронная подпись (КЭП). Руководители юрлиц получают ее в отделениях Федеральной налоговой службы, а физлица могут обратиться в коммерческий удостоверяющий центр (УЦ). Например, в УЦ Контура.

4. Зарегистрироваться на портале ГИС Торги. Так как аукционы по ЗК РФ проходят на федеральных ЭТП, для получения доступа к ним достаточно зарегистрироваться на портале ГИС Торги. Регистрация в системе позволит участвовать в торгах сразу на всех федеральных ЭТП. Этот шаг можно пропустить, если вы уже зарегистрированы в ЕИС: системы связаны друг с другом, и доступ к земельным торгам есть у всех участников «классических» госзакупок. 

5. Подготовить задаток — обеспечительную меру в имущественных торгах. Он гарантирует, что заявитель действительно готов поучаствовать в аукционе. Задаток чаще всего нужно перечислить на счет ЭТП, где его заблокируют на время проведения аукциона. Если участник побеждает, то задаток перечисляют организатору в счет оплаты участка или арендной платы. В противном случае денежные средства возвращают участнику в порядке, определенном извещением. 

6. Заложить в расходы комиссию оператору ЭТП. Некоторые площадки берут комиссию за участие в земельных торгах. Ее размер операторы указывают в карточке закупки. Рекомендуем перед подачей заявки на аукцион позвонить в техподдержку и уточнить порядок взимания комиссии.

Состав заявки

Для успешного участия в земельных торгах нужно правильно составить заявку и собрать пакет документов. 

Заявитель должен предоставить (ч. 1 ст. 39.12 ЗК РФ):

• Заявку по форме организатора с указанием своих банковских реквизитов, чтобы организатор смог вернуть задаток в случае проигрыша.

• Сканы всех страниц паспорта, если участник — физлицо. Важно отсканировать первые 20 страниц документа, в т. ч. пустые. Первая страница — это разворот с изображением Кремля, а 20-я — информация о сроках замены паспорта.

• Заверенный перевод документов на русский язык, если требуется.

• Сведения об отнесении участника к субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) — выписку из реестра МСП. Для тендеров, в которых могут участвовать только заявители из числа МСП. 

• Документ о внесении задатка — платежное поручение с отметкой банка о проведении или исполнении платежа.

Если вам нужна помощь с подготовкой документов или подачей заявки на имущественные торги — вы всегда можете обратиться к экспертам Контур.Закупок. Они проконсультируют и помогут на любом этапе тендера.

Особенности заключения договора

После публикации итогового протокола аукциона начинается процесс подписания договора с победителем торгов. ЗК РФ запрещает заключать сделку раньше чем через 10 дней после размещения протокола. 

В течение 5 дней после окончания 10-дневного срока уполномоченный орган направляет победителю договор на подпись. Победитель подписывает договор в течение следующих 30 дней с помощью КЭП. 

Если победитель не подпишет договор вовремя, уполномоченный орган посчитает участника уклонистом и предложит заключить договор претенденту, занявшему в аукционе второе место. Сведения об уклонившихся победителях направляют для включения в реестр недобросовестных участников аукциона.

Основные ошибки участников

1. Не включили в состав заявки документ об оплате задатка. Как правило, денежные средства в качестве задатка нужно перевести на лицевой счет участника на ЭТП. Многие забывают о том, что ЗК РФ обязывает направлять в составе заявки документ, подтверждающий оплату задатка. 

   Практика решений ФАС прямо указывает на то, что пункт закона о составе заявки нельзя игнорировать и нужно обязательно прикладывать подтверждение оплаты задатка.

2. Электронная подпись не соответствует требованиям. Мы отмечали, что для подачи заявки нужна квалифицированная ЭП. Но для участия в торгах на некоторых ЭТП этого недостаточно. Например, регламент «Фабриканта» требует от пользователей площадки не только КЭП, но и специальное расширение. Его можно получить при выпуске сертификата или оплатить услугу активации подписи на ЭТП. 

   Подобные нюансы мы рекомендуем учитывать при подготовке заявки и уточнять требования к ЭП у технической поддержки площадки.

3. Подали заявку на торги с ограничением. Напомним, что подать заявку на аукционы по индивидуальной жилищной застройке могут только физлица. 

   На портале ГИС Торги, в карточке такой закупки на ЭТП, а также в извещении обычно указывают формулировку «для граждан». Она как раз означает, что аукцион проводят с ограничением круга участников — исключительно для физлиц. Если ИП или юрлицо подаст заявку такой аукцион, организатор ее отклонит. Рекомендуем обращать внимание на раздел извещения, в котором организатор перечисляет лиц, имеющих право участвовать в аукционе.

4. Не учли сроки аренды. В извещении или проекте договора всегда указывают срок аренды, а также способ формирования начальной минимальной цены. Очень важно обращать внимание на то, каким образом рассчитана начальная цена аренды. Она может определяться как за год, так и за месяц. Некоторые участники входят в азарт, слишком сильно повышают цену и после проведения торгов обнаруживают, что цена аренды в аукционе определена за месяц, а не за год, как они предполагали — это потенциальные убытки.

5. Неверно заполнили форму заявки. В приложениях к извещению организатор торгов размещает форму заявки, которую необходимо заполнить. Очень важно это правильно сделать. Если возникают сомнения при заполнении, рекомендуем направить организатору запрос на разъяснение через ЭТП — такая возможность доступна и в земельных торгах.

   Самые распространенные ошибки при заполнении формы заявки:

   • указали недостоверную информацию об участнике;

   • указали дату публикации извещения, а не дату аукциона, как требовала инструкция организатора;

   • оформили заявку свободной форме, игнорируя форму организатора;

   • не указали номер и реквизиты лота в многолотовой закупке.

Для успешного участия в имущественных торгах нужно выполнить минимум действий. Опытным участникам торги покажутся простыми и понятными. Однако нельзя забывать о том, что важно кропотливо изучать документацию, сведения об объекте, проект договора, а в случае противоречий обращаться к организатору торгов с запросом на разъяснения. 

Согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ, покупка участка у государства или муниципалитета может осуществляться посредством участия в аукционе или без проведения торгов. Предпочтительным способом является приобретение через аукцион, где победителем становится участник с самым высоким предложением цены. Окончательная стоимость участка, согласно результатах аукциона, может значительно превышать кадастровую стоимость, особенно если земельный участок расположен в пределах населенного пункта или в престижном месте.

Как купить участок у государства по кадастровой стоимости

Существует несколько случаев, в которых участок можно выкупить у государства без проведения торгов в соответствии с его кадастровой стоимостью:

• если на момент выкупа участок находится в собственности заявителя по договору аренды или безвозмездного пользования;
• если членом СНТ осуществляется выкуп участка, предоставленного этому товариществу;
• если заявитель является владельцем здания или сооружения, находящегося на выкупаемом участке;
• если выкупается участок, предоставленный заявителем для осуществления сельскохозяйственной деятельности, и срок аренды составляет не менее трех лет.

В случае приобретения участка земли у администрации на аукционе, стоимость договора купли-продажи определится на основе кадастровой стоимости. Ее можно узнать из выписки ЕГРН или на Публичной кадастровой карте. Поскольку покупка осуществляется без проведения торгов, другие лица не будут иметь право претендовать на данный участок. После заключения договора купли-продажи и оплаты стоимости участка следует пройти процедуру регистрации прав в Росреестре.

Как приобрести участок земли у администрации на аукционе

Получение консультации юриста в чате или по телефону: 8 (800) 101-46-29.

Вся информация о торгах размещена на официальном сайте региональных и муниципальных властей. Ссылка на актуальные предложения о продаже участков доступна для ознакомления.

Победивший участник обязан полностью оплатить стоимость участка. В случае неоплаты он потеряет право на участок и не получит возврат задатка. Участок будет выставлен на повторные торги.

После совершения сделки на аукционе и оплаты стоимости земельного участка требуется пройти регистрацию в Росреестре. После успешного завершения данной процедуры выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности на данный участок.

Связанные темы: Торги; Владельцы недвижимости

• Бесплатный земельный участок для многодетной семьи
• Выплата в размере 250 тысяч вместо земельного участка для многодетных семей
• Бесплатный земельный участок для молодой семьи
• Бесплатный земельный участок для инвалидов
• Программа «Арктический гектар»
• Контакты для консультации по земельным вопросам
• Бесплатный «Дальневосточный гектар»
• Получение бесплатной земли по программе «Дальневосточный гектар»
• показать все (8)

Приобретение земельного участка

На данный момент очень важным вопросом является приобретение земельного участка в собственность для разных целей, таких как ведение личного подсобного хозяйства или строительство индивидуального жилого дома (коттеджа).
Рассмотрим основные способы получения земельного участка в собственность.
Самый простой способ получить земельный участок — это сделка (например, покупка, обмен, дарение и т.д.). При этом продавец и покупатель, договорившись о цене, оформляют договор купли-продажи или другой договор в Управлении Росреестра, кадастра и картографии, и покупатель становится собственником.

Второй способ получить земельный участок возможен через правопреемство (например, при наследовании по закону или завещанию, реорганизации юридического лица и передаче его прав на правопреемников);

Возможен третий вариант, так как прошло достаточно времени (согласно статье 234 ГК РФ, если недвижимость находится в непрерывном, добросовестном и открытом владении в течение 15 лет, право собственности на нее переходит к владельцу). Этот процесс осуществляется через суд, который находится либо по месту жительства владельца, либо по месту нахождения земельного участка.

Один из способов предоставления земельного участка — это передача его из государственного или муниципального фонда земли по оплате или бесплатно (только для российских граждан и юридических лиц), что осуществляется соответствующими органами. Закон разделил процедуры предоставления земли для строительства (для граждан и юридических лиц) и для других целей (только для граждан). Предоставление земли для строительства недвижимости имеет два варианта: с предварительным согласованием размещения объекта или без него. Последний вариант возможен только через продажу на аукционе или конкурсе, в результате которых заключается договор купли-продажи.

В данном случае, правила проведения торгов определяются законами Российской Федерации, которые определяют условия для проведения действительных торгов, основания для оспаривания результатов, процедуру проведения, включая повторные торги и так далее. На торгах может присутствовать не менее двух потенциальных покупателей. Организаторами торгов могут быть либо владельцы имущества, такие как исполнительные органы субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления, либо специализированные лицензированные фирмы — организаторы торгов.

Напомним, что возможны два вида торгов — конкурс и аукцион. Конкурс проводится при наличии объявленных требований и условий, которые равны для всех участников и указаны продавцом или организатором торгов. Аукцион же проводится при отборе победителя на основе наивысшей цены предложенной участниками для приобретения имущества. Результаты проведенных торгов фиксируются в протоколе, который является основанием для подписания договора купли-продажи земельного участка между продавцом и победителем торгов. Торги являются институтом гражданского права со своими специфическими особенностями, которые требуют детального анализа, учитывая судебную практику.

Альтернативный вариант предоставления земельного участка для строительства возможен при согласовании с местными органами власти. Этот вариант осуществляется через заключение договора купли-продажи на основании решения соответствующего органа власти. Решение принимается специальной комиссией после рассмотрения всех необходимых документов по выбранному участку и его кадастрового оформления.

Статьей 34 Земельного кодекса также предусмотрено предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством. Решение о предоставлении принимается местным органом власти по заявлению гражданина. Однако необходимо отметить, что процедура формирования и передачи новых участков в собственность является сложной и требует настойчивости и силы воли от граждан, не знакомых с законодательством.

Если речь идет о приобретении земельного участка при покупке недвижимости на нем, то общее правило заключается в следующем: при смене собственника недвижимости, последний получает права на земельный участок в том объеме и на тех условиях, которыми обладал предыдущий собственник. В соответствии с частью 3 статьи 35 Земельного кодекса собственник недвижимости, находящейся на земельном участке в чужой собственности, имеет право на преимущественную покупку этого участка в соответствии с Гражданским кодексом РФ. То есть при продаже земли собственник имеет первоочередное право выкупить ее по условиям, предлагаемым продавцом всем потенциальным покупателям, а если он откажется, то право выкупа переходит к третьим лицам. Кроме того, собственник недвижимости может выбрать, чтобы это правило распространялось и на заключение договора аренды. В случае, когда земля, на которой расположена недвижимость, находится в государственной или муниципальной собственности, единственный способ приобрести ее для собственника недвижимости — приватизация.

Статьей 36 Земельного кодекса установлено исключительное право собственников недвижимости, будь то физические или юридические лица, на приватизацию земельных участков. Собственники недвижимости, расположенной на государственной или муниципальной земле, должны обратиться в соответствующий исполнительный или местный орган самоуправления с заявлением о приобретении участка и предоставлением кадастрового плана. Соответствующий орган власти обязан принять решение о заключении договора купли-продажи или об отказе в течение 2 недель.

Начальная дата создания: 27.04.2018 15:24

Последняя дата модификации: 12.12.2018 13:13

Дата актуализации данных: 12.12.2018 13:13