Покупка квартиры через мфц пошаговая инструкция

Дата публикации: 09.01.25
22.2K

0

Договор купли-продажи квартиры через МФЦ — образец, как составить

Продажа квартиры — это важный шаг и для продавца, и для покупателя. Процессы, связанные с оформлением, можно сделать удобнее и быстрее, если обратиться в многофункциональный центр.

Картинка с сайта: brobank.ru

МФЦ выступает посредником в таких и многих других процедурах. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ, что для этого нужно и какие нюансы могут возникнуть на разных этапах сделки.

Можно ли провести куплю-продажу квартиры через МФЦ

МФЦ предоставляют много услуг, в том числе помощь в сделках с недвижимостью. Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ возможно, но учтите, что сам процесс сделки, составление и подписание договора происходит не в многофункциональном центре. Но в нем можно зарегистрировать сделку быстрее.

МФЦ позволяет ускорить процесс государственной регистрации права собственности на квартиру, а также подачу заявления в Росреестр. То есть, если обе стороны сделки — продавец и покупатель — решат воспользоваться услугами МФЦ, они смогут подать документы и провести регистрацию по месту жительства без посещения Росреестра или других госучреждений.

Стоит отметить, что для составления самого договора купли-продажи квартиры придется воспользоваться юридическими услугами либо заполнить шаблон договора самостоятельно. Найти шаблон можно в интернете, например, на этом сайте.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры — это юридически значимый документ, который закрепляет согласие сторон на передачу права собственности на недвижимость от продавца покупателю. При составлении такого документа необходимо учитывать значимые аспекты, чтобы сделка была законной и защищала интересы обеих сторон.

Основные элементы договора купли-продажи квартиры:

1. Полные данные сторон договора: необходимо указать паспортные данные продавца и покупателя, а также сведения о месте их жительства. Убедитесь, что информация указана корректно.
2. Описание квартиры: напишите точное местоположение жилья, площадь, этаж, номер квартиры и другие характеристики, которые помогут точно идентифицировать объект.
3. Цена и порядок оплаты. Например, сумма передается наличными или переводом, сроки платежей и другие данные.
4. Ответственность сторон: условия, которые применят в случае несоответствия обязательств сторон, например, если покупатель не оплатил квартиру в срок или продавец не передал ключи.
5. Дата передачи недвижимости: день, когда покупатель вступит в права собственности на квартиру.
6. Подписи сторон сделки. Подписи подтверждают согласие на условия договора и обязательства сторон.

Картинка с сайта: brobank.ru

При составлении договора важно не забывать о правомерности условий и предусмотреть возможные последствия в случае возникновения спорных ситуаций. Например, можно указать, что покупатель обязан проверить правоустанавливающие документы на квартиру перед подписанием договора.

Где взять образец

Образец договора купли-продажи квартиры можно найти в интернете. Но помните, что стандартный шаблон может не учитывать все нюансы конкретной сделки. Лучше получить образец у юриста или риелтора, который поможет адаптировать его под личные нужды.

В МФЦ образец договора предоставляют не всегда, так как это не часть регистрационных услуг. Но в некоторых центрах можно найти консультации по составлению документа. Это тоже поможет избежать ошибок при подписании.

Чтобы договор полностью соответствовал требованиям законодательства и защищал интересы сторон, в образец договора нужно включить все требуемые данные.

Сколько стоит процедура

Стоимость оформления договора купли-продажи нотариусом зависит от того, какая цена продаваемого жилья. За нотариальное удостоверение договора придется заплатить:

• при стоимости квартиры до 1 млн рублей — 0,5% от суммы договора, но не менее 1,5 тысяч рублей;
• если квартира стоит от 1 до 10 млн рублей — 5 тысяч рублей и 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн рублей;
• при стоимости больше 10 млн рублей — 32 тысячи рублей и 0,15% от суммы, которая превышает 10 млн рублей, при этом не больше 150 тысяч рублей.

Заверять договор у нотариуса не обязательно, это можно сделать для собственного спокойствия. Случаи, когда нотариальное заверение обязательно, если продаете или покупаете:

• долю в квартире;
• квартиру ребенка или опекаемого;
• квартиру с пожизненной рентой.

Также придется оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности на приобретаемое жилье в размере 2 тысяч рублей.

Оформите дебетовую СберКарту:

Картинка с сайта: brobank.ru

Стоимость от	0 ₽
Кэшбек	До 70%
Процент на остаток	Нет
Снятие без процентов	До 5 млн р./мес.
Овердрафт	Нет
Доставка	В офис/курьером

Какие документы прикладывают к договору

Чтобы договор купли-продажи квартиры зарегистрировали в МФЦ, соберите несколько документов. Основные:

1. Паспорт продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру — это могут быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, дарственная, решение суда, если квартиру передали по суду.
3. Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
4. Справка о состоянии расчетов по коммунальным платежам — этот документ подтверждает, что у продавца нет задолженностей перед ЖКХ.
5. Согласие супруга продавца на сделку, если квартира находилась в совместной собственности.
6. Заявление о регистрации перехода права собственности.
7. Квитанция об уплате госпошлины.

С комплектом этих документов можно идти в МФЦ и продолжать оформление.

Как проходит регистрация

Заключение договора купли-продажи происходит в несколько этапов:

1. Предварительные переговоры. Перед тем, как официально заключить сделку, продавец и покупатель согласовывают условия между собой. Договоритесь о стоимости, а также о порядке передачи квартиры в собственность другого лица. Также согласуйте перечисление задатка.
2. Заключение предварительного соглашения. Этот документ используют в качестве фиксации намерения подписать основной договор купли-продажи на определенных условиях. Предварительный договор нужен не всегда.
3. Перечисление задатка. Деньги перечисляют по взаимной договоренности, но можно обойтись и без задатка.
4. Сбор документов.
5. Заключение договора купли-продажи. Права на жилье переходят к новому владельцу.
6. Удостоверение у нотариуса. Если стороны выбрали нотариальную форму сделки, этот этап обязателен.
7. Государственная регистрация через Росреестр.
8. Получение документов после регистрации. После регистрации выдадут актуальную выписку из Единого госреестра недвижимости.

Регистрация через МФЦ — наиболее удобный способ для физических лиц. Такие центры работают по разному в зависимости от региона. В одних записываются заранее, а в других получают талон электронной очереди сразу на месте.

Россиянам доступна услуга выезда сотрудника МФЦ на дом. Бесплатно она обойдется только ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам 1 и 2 группы. Для остальных такая услуга платна. Стоимость отличается в зависимости от региона, уточняйте в МФЦ по месту жительства.

Когда договор могут признать недействительным

Договор признают недействительным в двух случаях: если он оспоримый или ничтожный.

Ничтожный договор — это документ, который заключили с нарушением законодательства РФ. Такой договор признают недействительным с момента подписания. Не имеет значения, есть ли судебное решение о признании ничтожным или нет. Формально такая сделка произошла, но юридически никаких изменений не повлекла.

В суд все равно придется подавать, чтобы официально сделка получила статус недействительной. Тогда все вернется в то положение, которые было до подписания соглашения.

Картинка с сайта: brobank.ru

К ничтожным сделкам относят:

1. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства или другим правовым нормам. Такое может быть, если покупатель приобретает жилье, которое продавец купил ранее у другой семьи. Если, например, при заключении сделки нарушили права несовершеннолетних лиц, то вся цепочка становится незаконной.
2. Сделки, при которых нарушили правопорядок и нормы нравственности. Примером такой сделки выступает подделка подписей или документов.

Мнимые и притворный соглашения. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовое соглашение. Это может быть продажа жилья родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы подменить одну сделку другой. Например, если заключают договор купли-продажи, а по факту имущество подарили.

Соглашение, которое заключили с недееспособным лицом. Законный опекун должен обратиться с требованием признать сделку ничтожной.

Сделку, которую заключили с россиянином младше 14 лет. Такие случаи встречаются достаточно редко.

По таким сделкам применяют срок исковой давности. Он длится 3 года. Он начинается с момента подписания договора. Если же иск предъявляет другой человек, который не участвовал в сделке, срок отсчитывают с момента, когда он узнал о неправомерности соглашения.

Оспоримые договора — также те, которые заключили с нарушением закона. Но они будут работать до тех пор, пока кто-то не обратится в суд для получения официального признания недействительности. К таким соглашениям относят сделки, которые:

• совершили под угрозами;
• вынудили совершить на невыгодных условиях;
• заключили с ограниченно дееспособным россиянином без согласия попечителя;
• заключили несовершеннолетние подростки без согласия родителей или опекунов;
• совершили без согласия третьего лица, если его участие требуется по закону, например, если муж продал жилье без согласия жены, она вправе подать в суд;
• совершили в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности таких сделок — 1 год. Начинается он с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о сделке. Если же дело касается сделки, которую совершили под угрозами, СИД начинается с момента, когда прекратились угрозы.

Частые вопросы

Что такое регистрация сделки

Регистрация сделки — внесение в специальный реестр информации о том, что у квартиры сменился собственник. Чаще всего продавец получает деньги только после регистрации сделки. И только после регистрации сделки покупатель становится полноценным собственником и получает право владеть, распоряжаться и пользоваться купленной недвижимостью. 

Регистрация сделки — обязанность продавца и покупателя.

Росреестр — организация, которая ведёт учёт всей недвижимости и контролирует законность сделок. Полное название: Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Именно в нём Росреестр хранит всю информацию о недвижимости и её собственниках — как нынешних, так и бывших. Росреестр постоянно обновляет данные ЕГРН — в том числе за счёт подачи информации о сделках их участниками. Без выписки из ЕГРН сделка невозможна — сейчас эта выписка фактически подтверждает право собственности на недвижимость. До 2016 года функцию выписки выполняло бумажное свидетельство о праве собственности.

Раньше можно было зарегистрировать сделку как непосредственно в Росреестре, так и в МФЦ. Но сейчас физлица не могут подать документы в Росреестр напрямую самостоятельно.

Подготовка документов

Для регистрации сделки нужны только основные документы:

1. Договор, на основании которого совершается сделка. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, мены, ренты и т. п. Этот договор распечатывается и подписывается в нескольких экземплярах: по одному на каждого участника сделки и ещё один — для банка при необходимости.

2. Паспорта участников сделки — сотрудник МФЦ их отсканирует, и/или свидетельства о рождении детей до 14 лет, если они есть в числе собственников.

3. Заявление о предоставлении государственной услуги — его заполняет сотрудник МФЦ.

4. Квитанция об оплате госпошлины, опционально — оплатить её надо, но распечатывать квитанцию необязательно.

5. Нотариальную доверенность, если одну из сторон заменяет доверенное лицо.

6. Разрешение от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний или недееспособный. Не понадобится, если договор купли-продажи составлен в нотариальной форме.

7. Нотариальное согласие супруга или супруги на сделку, если продавец состоит в браке и продаёт недвижимость, приобретённую в браке. А также само свидетельство о браке и, если он есть, брачный договор.

Имеет смысл заранее сделать хотя бы по две копии всех документов, которые могут потребоваться.

Ни справки из нарко- и психоневрологических диспансеров, ни кредитные истории продавца, ни выписки из БТИ и домовых книг непосредственно для регистрации сделки не потребуются. 

Все остальные документы, которые обычно собирают продавец и покупатель, необходимы только для того, чтобы сделка была безопасной для покупателя.

Часть документов можно оформить именно через МФЦ — например, выписка из домовой книги, ЕЖД, ЕГРН, справка об отсутствии задолженностей. Эти же документы можно сделать и онлайн.

Картинка с сайта: www.cian.ru

Если вы поедете за ними в отделение МФЦ, заодно уточните, какие документы понадобятся вам для последующей регистрации.

Порядок действий

1. Забронируйте офис/кабинет в банке и очередь в МФЦ на один день. Да, лучше на один день — это важно для продавца, который получит доступ к деньгам только после перехода права собственности.

2. Запишитесь на приём в МФЦ через портал региональных госуслуг — скажем, в Москве здесь (надо авторизоваться).

— Выберите название услуги «Кадастровый учёт и (или) регистрация прав на объект недвижимости».

— Выберите адрес подходящего МФЦ, дату и время визита.

— Укажите, по какому количеству пакетов документов вы будете проводить регистрацию. 

Под пакетами подразумевается количество сделок, по которым нужно оформить переход права собственности. За один приём можно оформить не более трёх пакетов.

— Заполните сведения о заявителе. Как правило, тут используется автозаполнение, ведь у вас уже есть профиль на госуслугах.

— Нажмите кнопку «Подтвердить запись» — вы записаны.

3. Уплатите госпошлину за оформление перехода права собственности — для физлиц процедура стоит 2 тыс. рублей. Обычно её оплачивает покупатель. 

Как можно уплатить госпошлину:

• через банкомат или терминал оплаты в том же МФЦ;
• через отделение банка (в кассе);
• в банковском приложении в смартфоне;
• в личном кабинете на сайте банка;
• через портал госуслуг, и в этом случае оплата возможна при одновременной подаче обращения в Росреестр о регистрации перехода права собственности.

При поиске получателя платежа укажите в качестве поставщика услуги Росреестр.

4. В назначенный день вы сперва встречаетесь в отделении банка для расчётов — обычно это аккредитив, сервис безопасных расчётов, ячейка.

Картинка с сайта: www.cian.ru

5. Затем подписываете договор купли-продажи.

6. После этого вы все вместе приходите в офис МФЦ, берёте талон и ждёте, пока вас вызовут. Не забудьте документы!

7. Заявление, скорее всего, заполнит сам сотрудник отделения МФЦ — сторонам останется только подписать это заявление.

8. Затем в зависимости от обстоятельств сделки сотрудник попросит дополнительные документы из списка выше.

9. Получите документ с описью, что заявление принято. Обратите внимание: в ней должна быть проставлена ориентировочная дата регистрации.

10. Далее вы расходитесь по домам, а МФЦ самостоятельно направляет пакет документов в Росреестр.

Оформление регистрации права собственности

Обычно при подаче документов через МФЦ на первичную проверку отводится девять рабочих дней.

Если всё в порядке, документы из Росреестра возвращаются в то же отделение, откуда и были направлены. Об этом приходит СМС, письмо или уведомление на портале госуслуг. Получив уведомление, можно ехать в МФЦ и забирать готовый бумажный комплект, если он вам нужен. Продавцу для доступа к деньгам потребуется ЕГРН на имя покупателя, и МФЦ обычно сразу спрашивает, нужна ли эта выписка.

Если что-то пошло не так, Росреестр сообщит. Чаще всего речь идёт о нехватке каких-то документов, помарках или об ошибках. Иногда ведомству требуется больше времени на дополнительную проверку, обычно сроки не превышают 15 рабочих дней.

Если проблема всё-таки в ошибке или нехватке документов, на её устранение участникам сделки отводится три месяца. Не успели — получите отказ в регистрации. Далее всё начинается с начала.

Случается, что Росреестр при проверке обнаруживает нарушение закона — это становится причиной для отказа в регистрации перехода права собственности.

Плюсы и минусы регистрации сделки через МФЦ

Как оформить сделку купли-продажи квартиры в ипотеку

Основной нюанс купли-продажи ипотечной квартиры — в обременении. Напомним: до тех пор, пока заёмщик не выплатит ипотечный кредит, квартира находится в залоге у банка. Значит, на ней есть обременение, и провести сделку без лишних телодвижений не выйдет.

Деньги продавец получит после того, как сделка пройдёт регистрацию.

Фото: Shutterstock / Fotodom

Благодарим за помощь старшего юрисконсульта «Миэль» «На Киевской» Анастасию Ромашову и пресс-службу МФЦ Ленинградской области

​

За последние 10 лет процедура оформления сделок по покупке квартир значительно упростилась. Минимальный пакет документов, сокращенные сроки регистрации права собственности в Росреестре, стандартная информация о сделке в самом договоре и упрощенный порядок его подачи через МФЦ, банк или нотариуса привели к тому, что сегодня любой мало-мальски грамотный человек способен самостоятельно, без помощи риелтора или юриста оформить покупку или продажу недвижимости.

Документы на сделку

При подаче договора в МФЦ к нему следует приложить лишь выписку из домовой книги и показать паспорта сторон сделки сотруднику МФЦ. Правоустанавливающие документы на квартиру предоставлять не нужно.

При составлении договора в нем достаточно отразить: паспортные данные покупателя и продавца, кадастровый номер помещения, причем без адреса и площади, стоимость квартиры и порядок расчетов (наличные, аккредитив, ипотека, иное), а также перечень лиц, проживающих в помещении, и срок их проживания. Если оплата осуществляется после регистрации сделки, то в договоре следует указать о неприменении института залога. Остальная информация указывается по желанию и обязательной не является.

Стоимость недвижимости и налоги

Налоговая реформа конца 2015 года привела к тому, что цена на недвижимость в договорах купли-продажи теперь указывается полная, без занижения. Продиктовано это тем, что покупатели вынуждены будут оплачивать налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки решат от квартиры избавиться. Налог в размере 13% уплачивается или от суммы, превышающей стоимость приобретения, или от суммы, превышающей 70% от кадастровой стоимости жилья. Кроме того, многие покупатели по-прежнему опасаются занижения в договоре реальной стоимости недвижимости, так как в случае недействительности или расторжения договора вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.

Налоговый вычет

При покупке квартиры не стоит забывать и о получении налогового вычета, лимит на который не может превышать 2 млн рублей и составляет 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей), а по расходам на погашение процентов по ипотеке лимит достигает 3 млн рублей, а сам вычет, соответственно, 390 тыс. рублей. На налоговый вычет вправе претендовать только официально трудоустроенные и уплачивающие налоги лица.

Способы оформления договора

Договор купли-продажи квартиры может оформляться четырьмя способами. Первый — через банк, в котором вы берете кредит. После подписания договора в банке, который сам составит его и направит на регистрацию, останется лишь дождаться регистрации права собственности покупателя и перевода денежных средств продавцу, не предпринимая больше никаких действий. Второй способ — через нотариуса. Последний также сам направляет договор на регистрацию. Плюсы первых двух способов заключаются в быстроте сделки, так как зарегистрированные договоры вернутся сторонам уже через три, максимум пять дней, а может, и быстрее.

Третий способ — оформление через МФЦ. После подписания и передачи договора сотруднику МФЦ обратно его можно будет получить в период до трех недель. И, наконец, последний, четвертый способ совершения сделки — по электронной цифровой подписи. Практикуется он значительно реже первых трех и используется в основном, если покупатель и продавец находятся в разных городах или регионах и имеют электронную цифровую подпись.

Обязательная нотариальная форма сделок

Несмотря на добровольность выбора способов оформления договора, закон предусматривает сделки, осуществление которых возможно только через нотариуса. Касаются они договоров с несовершеннолетними детьми и договоров с долями жилого помещения, за исключением оформления всех долей одновременно.

Правильное подтверждение расчетов между сторонами

На что хотелось бы обратить внимание отдельно, это документы, подтверждающие оплату. Если расчет между сторонами производится наличными, покупатель должен написать расписку продавцу, но передать не ранее момента получения денег. Если оплата осуществляется по безналичному расчету, расписка не требуется — подтверждением оплаты будет служить платежное поручение. Если жилое помещение передается покупателю до оплаты договора и регистрации перехода права собственности, в передаточном акте нельзя писать о совершенных финансовых взаиморасчетах между сторонами, иначе такая запись может быть расценена как подтверждение оплаты, которой на самом деле еще не произошло.

Какой бы простой ни была процедура оформления сделки по покупке жилья, не стоит забывать, что проверка документов объекта недвижимости и продавца требуется обязательно. Если этого не сделать, покупатель рискует приобрести помещение, например, у психически больного продавца или продавца, находящегося в предбанкротном состоянии, или иную проблемную недвижимость. Что в итоге приведет к оспариванию договора и признанию его недействительным. Вернуть потраченные средства за аннулированную сделку обычно не удается.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.