Как продать земельный участок самостоятельно пошаговая инструкция через мфц

Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях и нюансах заключения договора купли-продажи земельного участка

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет

Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка — это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель — принять участок и оплатить его на условиях договора.

Какой земельный участок можно продавать

Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.

Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.

Главные шаги при заключении ДКП земельного участка

1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
4. Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.

Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2025 году

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.

«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.

Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).

«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены», — добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка

В договоре купли-продажи, которуый подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:

• предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
• права и обязанности сторон;
• цена и порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров;
• срок, который устанавливается для передачи участка;
• согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
• наличие или отсутствие обременений и ограничений;
• объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
• реквизиты и подписи обеих сторон.

Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.

Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Регистрация права собственности на земельный участок

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• оригиналы паспортов сторон;
• СНИЛС;
• оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
• акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).

Картинка с сайта: realty.rbc.ru

Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным

Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях:

1. Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения;
2. Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.

По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.

«Важно проверить полномочия доверенного лица, в том числе на получение денежных средств, а также действительность и законность оформления доверенности, в том числе не отменена ли она. Сделать это можно на специальном электронном сервисе проверки доверенностей», — объясняет руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.

Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.

Нарушение договора продавцом:

• продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
• продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

Нарушение договора покупателем:

• покупатель не оплатил покупку земельного участка;
• покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Продажа земельного участка – это юридически значимая сделка, требующая правильного оформления. Один из самых удобных способов зарегистрировать переход права собственности – обратиться в многофункциональный центр (МФЦ). В данной статье разберем, какие документы необходимо подготовить, как составить договор купли-продажи, порядок подачи заявления и рассмотрим сроки и стоимость оформления сделки.

Какие документы подготовить

Перед обращением в МФЦ необходимо собрать следующий пакет документов:

• паспорт продавца и покупателя;

• свидетельство о праве собственности на участок или выписку из ЕГРН;

• кадастровый паспорт земельного участка;

• нотариальное согласие супруга (если участок приобретен в браке);

• договор купли-продажи в трех экземплярах;

• квитанцию об оплате госпошлины.

Дополнительно может потребоваться разрешение органов опеки, если собственником является несовершеннолетний, а также доверенность, если сделку оформляет представитель.

Как составить договор купли-продажи

Договор купли-продажи – это основной документ, на основании которого происходит передача прав на участок. Он должен содержать:

• полные данные продавца и покупателя (ФИО, паспортные данные);

• точное описание земельного участка (кадастровый номер, площадь, адрес);

• цену сделки и порядок расчетов;

• дату передачи участка и условия сделки;

• подписи обеих сторон.

Желательно заверить договор у нотариуса, особенно если продавец или покупатель не могут присутствовать лично при подаче документов.

Порядок подачи заявления

После подготовки всех документов продавец и покупатель должны обратиться в ближайший МФЦ. Процедура подачи заявления включает следующие шаги:

• Запись на приём или получение талона в МФЦ.

• Подача полного пакета документов сотруднику центра.

• Оплата государственной пошлины.

• Получение расписки о приеме документов.

• Ожидание завершения регистрации и получение готовых документов.

Прием документов в МФЦ осуществляется без предварительной записи, но в крупных городах возможны очереди, поэтому рекомендуется заранее записаться онлайн.

Сроки и стоимость

Регистрация сделки через МФЦ занимает от 7 до 9 рабочих дней. Если документы поданы в электронном виде, срок может быть сокращен до 3-5 дней.

Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Дополнительные расходы могут включать оплату услуг нотариуса, кадастрового инженера и госпошлину за внесение изменений в ЕГРН.

Оформление продажи земельного участка через МФЦ – это удобный и надежный способ передачи прав собственности. При соблюдении всех требований и подготовке полного пакета документов процедура проходит быстро и без лишних сложностей.

Важно внимательно следить за правильностью заполнения всех бумаг и следовать установленному порядку подачи заявления, чтобы избежать задержек и проблем с регистрацией.

Шаг 1. Определите тип недвижимости

Перед тем, как продавать участок, нужно понять, что именно вы продаёте. Есть несколько объектов недвижимости

• Участок со строением. В этом случае оформляется 2 договора купли-продажи, так как вы отдельно продаёте дачный участок и отдельно — жилую недвижимость, находящуюся на нём. Объекты оцениваются отдельно друг от друга, поэтому для них необходимы разные документы. Допускается составление одного договора купли-продажи, цена указывается с учетом как стоимости земельного участка, так и строений, расположенных на нём.
• Земельный участок без построек. Без строений процедура оформления договора упрощается. Иногда у продавца возникает желание снести объекты недвижимости на участке и продать его как «чистый», однако процедура сноса требует не только физической ликвидации объекта недвижимости, но и надлежащего оформления, с привлечением кадастрового инженера и регистрации в Росреестре.
• Участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения. К таким относятся земли, распложенные за пределами населённого пункта, созданные для определённых целей. В этом случае оформление купли-продажи невозможно без письменного оповещения региональных властей. Действие закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности).

Шаг 2. Нужен ли вам риэлтор?

Дальше нужно определиться, продаёте вы участок сами или с помощью риелтора? Рассмотрим подробно каждый вариант.

Самостоятельная продажа

Продажа через риелтора

Какой вариант лучше выбрать? Здесь нет однозначного ответа, выбирайте тот, который удобнее вам. Если готовы заплатить, чтобы другие тратили своё время на этот процесс, то вам подойдёт вариант продажи через агентство недвижимости. Они и оформят сделку, и участок покажут без вашего присутствия. Или вы можете самостоятельно продать участок и сэкономить хорошие деньги.

Шаг 3. Подготовьте документы

Для того, чтобы продать участок, нужно собрать пакет документов. В него входят:

• паспорт собственника или его представителя
• нотариально заверенная доверенность на проведение и оформления сделок, если в сделке участвуют представители, а не собственники
• нотариально заверенное согласие супруга владельца земли или документ, подтверждающий, что данный участок не является совместным имуществом
• кадастровый паспорт при его наличии
• план межевания
• акт приёма-передачи
• договоры купли-продажи
• оригинал выписки из ЕГРН
• письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге
• согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних
• иногда нужно свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор дарения

При подготовке некоторых документов потребуется нотариус. Даже если вы решите оформлять сделку самостоятельно, корректность оформления документов, . К счастью, бывают случаи, когда покупатель сам оплачивает услуги нотариуса, поэтому это не всегда может быть дополнительным пунктом расходов для вас.

Шаг 4. Подготовьте участок к продаже

Перед тем, как разместить объявление и начать поиск покупателей, участок нужно привести в презентабельный вид. Поэтому советуем:

• Покосите траву. Будущему покупателю будет намного легче оценить состояние и размер участка. Также можно убрать лишние кустарники.
• Обозначьте границы земельных участков. Если у вас нет забора, можно купить флажки, чтобы разметить территорию.
• Сделайте ливнёвки, если они отсутствуют.
• Уберите мусор. Банально, но не менее важно. Чем лучше выглядит ваш участок, тем больше людей он может заинтересовать.

Такие мелочи сильно влияют на первое впечатление об участке, они помогут вам быстрее найти покупателей и запустить сделку.

Шаг 5. Оцените участок

Чтобы определить цену участка, сначала узнайте его кадастровую стоимость. Это делается бесплатно онлайн на сайте Росреестра. После этого уже решайте, за сколько вы готовы продать участок, учитывая дополнительный затраты, а также принимая во внимание, что покупатель может торговаться. Старайтесь сильно не завышать цену, так как это может вызвать подозрение у покупателя.

Для выбора оптимальной стоимости также проанализируйте рынок, в частности, посмотрите, за какую сумму продают участки на этой же или схожей территории, что может сделать цену выше (например, наличие коммуникаций или транспортная доступность), а за что, наоборот, покупатель может попросить снижение стоимости.

Шаг 6. Разместите объявление

Следующий шаг — объявление о продаже. Лучше всего разместить его через специализированные площадки, такие как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость. Есть также вариант использовать сарафанное радио, но интернет-площадки работают намного эффективнее. Если вам необходимо продать участок в кратчайшие сроки, то можно разместить объявление одновременно на нескольких площадках.

Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:

• Напишите чёткий и понятный текст. Представьте себя на месте покупателя и опишите то, о чём вы бы сами хотели знать при покупке. Территория участка, коммуникации, какие соседи рядом, что есть в округе — всё, что будет действительно полезно.
• Сделайте хорошие фотографии. Чем лучше будет картинка, тем проще покупателю оценить участок. Так как порядок на участке вы уже навели, то сделать красивый снимок не составит большого труда. Советуем снять 5-10 фотографий, чтобы помимо участка можно было оценить дорогу рядом, проводку и другие важные моменты.
• Не придумывайте и не пишите то, что не нужно. Это можно отнести и к первому пункту, но всё же не нужно писать причины продажи или давать обещания о будущем наличии газа на участке, если у вас нет чёткой информации. Не вводите в заблуждение, и люди охотнее будут рассматривать вас как хорошего продавца.
• Дополнительно можно рассказать о растениях на участке.

Конечно, вы хотите завлечь покупателя, но лучше сразу рассказать всю правду, чтобы тратить ни своё и чужое время.

Шаг 7. Оформляем сделку

И вот мы близки к финалу! Нашли подходящего покупателя, договорились о стоимости, а что делать дальше?

Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:

1 Составить договор купли-продажи земельных участков
Важно описать все детали сделки: стоимость участка, предмет сделки: площадь, наличие построек, права и т.д. Договор вы можете составить самостоятельно, используя шаблоны из интернета, или воспользуйтесь услугами специалистов.

2 Передать документы в Росреестр через МФЦ
Понадобятся сам договор, паспорт покупателя, заявление, акт приема-передачи (если договор не является актом приема-передачи) и опционально договор ипотечного кредитования. После подачи документов покупатель должен оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности.

3 Передача недвижимости новому владельцу
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи (в случае если в договоре не указано, что он также является актом приема-передачи)

4 Получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности
Документ получают в течение 9 рабочих дней в отделениях МФЦ или в течении 7 рабочих дней в отделенияхРосреестра, а также онлайн на сайте Госуслуг.

Шаг 8. Рассчитываем и платим налоги

Не менее важный шаг как для покупателя, так и для продавца — заплатить налоги. Если недвижимость была у вас во владении менее 5-х лет, то вы обязаны после продажи заплатить НДФЛ 13% от суммы сделки или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре купли-продажи прописана цена ниже кадастровой стоимости. Минимальный срок владения в 3 года устанавливается для случаев, когда недвижимость была получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, по договору ренты или же в случаях, когда данная недвижимость является единственной.

Также налог необходимо заплатить, если стоимость вашего участка превышает 1 млн рублей, при этом налогом облагается только та часть, которая больше миллиона.

Пример:
У вас есть участок, вы владеете им 4 года, продавать планируете за 1 млн 150 тыс рублей. В этом случае налог составит
150 тыс * 13% = 19 500 ₽

Важно помнить, что налогом доход касается всех участков, которые вы продаёте за год. Вы можете воспользоваться возвратом подоходного налога с продажи недвижимости посредством получения налогового вычета.