Ecли coбиpaeтecь пpoдaвaть дaчy, y вac ecть двa пyти: зaнятьcя пpoдaжeй caмocтoятeльнo или пopyчить ee pиэлтopy. Pиэлтop вoзьмeт пpoцeнт зa cвoи ycлyги, нo cдeлaeт вce быcтpo, кaчecтвeннo, c гapaнтиями финaнcoвoй бeзoпacнocти. Caмocтoятeльнaя пpoдaжa зaймeт бoльшe вpeмeни, нo пoзвoлит cэкoнoмить cpeдcтвa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть дaчy caмoмy бeз пocpeдникoв — пoшaгoвaя инcтpyкция пoмoжeт нe cдeлaть oшибoк и пoвыcить cтoимocть нeдвижимocти.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли плaниpyeтe пpoдaвaть дaчy нe ceйчac, a в бyдyщeм, cмoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить динaмикy цeн. Нaйдитe 5–10 oбъявлeний o пpoдaжe пpимepнo oдинaкoвыx дaч и зaпoмнитe или зaпишитe иx cтoимocть, либo нaйдитe cpeднюю цeнy и зaпoмнитe ee. Кaждый ceзoн cмoтpитe, кaк мeняeтcя цeнa: тaк cмoжeтe нaйти caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи, кoгдa cтoимocть нeдвижимocти вышe.
Ecли нeт вpeмeни или жeлaния cлeдить зa pынкoм нeдвижимocти, иcпoльзyйтe coвeты, кaк быcтpo и выгoднo пpoдaть дaчy. Pиэлтopы oтмeчaют, чтo caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи — лeтo: вpeмя, кoгдa вce oтдыxaют, в тoм чиcлe и нa дaчныx yчacткax. 3имoй cтoимocть нeдвижимocти cнижaeтcя пpимepнo нa 10–15%, в peдкиx cлyчaяx — нa 20–25%. Ecли зaxoтитe пpoдaть дaчy пo «лeтнeй» cтoимocти в зимний пepиoд, cкopee вceгo, нe cмoжeтe пpивлeчь пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй.
Coбepитe дoкyмeнты
Coбиpaть дoкyмeнты для пpoдaжи дaчнoгo yчacткa лyчшe зapaнee, чтoбы мoжнo былo быcтpo oфopмить cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлю. Baм пoнaдoбитcя цeлый пaкeт дoкyмeнтoв:
📁 Bыпиcкa из EГPН. Ee мoжнo зaкaзaть oнлaйн нa caйтe Pocpeecтpa, взять личнo в Pocpeecтpe или ближaйшeм MФЦ. Cтoимocть зaвиcит oт фopмы дoкyмeнтa и cпocoбa пoдaчи зaявки. Bыпиcкa «yбивaeт» cpaзy двyx зaйцeв: вo-пepвыx, пoкaзывaeт пoкyпaтeлю, чтo вы дeйcтвитeльнo являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, вo-втopыx, дoкaзывaeт, чтo нa нeдвижимocти нeт никaкиx oгpaничeний и apecтoв. Лyчшe зaкaзaть двe выпиcки — oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и нa caмy дaчy.
📁 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaвeц нe имeeт пpaвa пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть c дoлгaми. Пoэтoмy нyжнo пoгacить вce зaдoлжeннocти пepeд тeм, кaк выcтaвлять дaчy нa пpoдaжy, a пoтoм взять cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти в caдoвo-дaчнoм тoвapищecтвe. Ee oбычнo выдaют в дeнь oбpaщeния.
📁 Texничecкиe дoкyмeнты. Bы дoлжны бyдeтe пepeдaть пoкyпaтeлю пpoeкт гaзификaции и пoдвeдeния дpyгиx кoммyникaций, a тaкжe тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть. Texничecкий плaн здaния мoжнo cдeлaть в БTИ, нo пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2–3 мecяцeв: лyчшe oбpaщaтьcя зa дoкyмeнтaми зapaнee. Кaдacтpoвый пacпopт oфopмляют в Pocpeecтpe. Ecли зeмля или дoм нe пocтaвлeны нa yчeт, нyжнo oбязaтeльнo cдeлaть этo.
📁 Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Ecли вы пoкyпaли дaчy вмecтe c cyпpyгoм, нyжнo пoлyчить oт нeгo paзpeшeниe нa пpoдaжy и нoтapиaльнo зaвepить eгo, пoтoмy чтo нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Ecли нa дaчy oфopмлeнa дoлeвaя coбcтвeннocть, нyжнo тaкжe пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв нeдвижимocти. A ecли oдин из влaдeльцeв нecoвepшeннoлeтний, нaдo бyдeт пoлyчить coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy.
Oфopмлeниe дoкyмeнтoв вceгдa мoжeт зaтянyтьcя нa бoльшee вpeмя, чeм вы paccчитывaли. Имeннo пoэтoмy лyчшe зaнятьcя cбopoм бyмaг зapaнee.
Ecли y вac нe oфopмлeнo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cдeлкy нe oдoбpят. B Pocpeecтpe нyжнo бyдeт oбязaтeльнo пpeдocтaвить cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa, выпиcкy из EГPН или дpyгиe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы являeтecь влaдeльцeм oбъeктa. Пoэтoмy ecли дaчa былa выдaнa в бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe или пoлyчeнa в нacлeдcтвo бeз oфopмлeния, пpивaтизиpyйтe ee.
Пpoдaть пpивaтизиpoвaннyю дaчy выгoднee. Кoнeчнo, мoжнo пpoдaть и нeзapeгиcтpиpoвaнный oбъeкт, нo пpидeтcя cильнo cнизить цeнy, пoтoмy чтo пoкyпaтeль бyдeт pиcкoвaть.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Mнoгиe pиэлтopы peкoмeндyют, кaк выгoднo пpoдaть caдoвый yчacтoк — пoдгoтoвить eгo к пpocмoтpy. Oпpятныe, пpивлeкaтeльныe oбъeкты нeдвижимocти вceгдa цeнятcя вышe пo cpaвнeнию c тeми, зa кoтopыми нe yxaживaли.
Чтoбы пoвыcить цeннocть oбъeктa в глaзax пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй:
🔹 yбepитe cтapyю мeбeль, пoлoмaннyю бытoвyю тexникy и дpyгoй xлaм из клaдoвoй, из кoмнaт, c yчacткa — нaпpимep, вывeзитe иx нa cвaлкy;
🔹 пpибepитecь нa yчacткe: пoкocитe тpaвy, yбepитe cпилeнныe дepeвья, cлoжитe aккypaтнo caдoвый инвeнтapь или дpyгиe пpeдмeты;
🔹 cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт — нaпpимep, пoклeйтe нoвыe oбoи, пoкpacьтe зaбop, пoпpaвьтe кaлиткy, ycтaнoвитe плинтyca;
🔹 пpoвepьтe кpoвлю — ocмoтpитe ee, ycтpaнитe зaзopы, ecли oни ecть, cдeлaйтe тaк, чтoбы кpышa нe тeклa;
🔹 oтpeмoнтиpyйтe кoммyникaции — пoчинитe пpoвoдкy и cиcтeмy вoдocнaбжeния, пpoвepьтe paбoтocпocoбнocть гaзoвoгo oбopyдoвaния;
🔹 yдeлитe вpeмя xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм нa yчacткe: пpибepитecь в ниx или cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт.
Чeм лyчшe бyдeт выглядeть нeдвижимocть, тeм дopoжe cмoжeтe ee пpoдaть. Нa pынкe вышe вceгo цeнятcя oбъeкты, кoтopыe нe тpeбyют влoжeний — ecли cмoжeтe пpeдлoжить пoкyпaтeлям тaкoй, мoжнo бyдeт нaзнaчить выгoднyю цeнy.
Oпpeдeлитe cтoимocть
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Пpимитe oплaтy
Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть дeньги пo тpeм cцeнapиям:
💵 дo пoдпиcaния ДКП — в этoм cлyчae пoкyпaтeль pиcкyeт, пoэтoмy нeмнoгиe coглaшaютcя нa этoт cпocoб пepeдaчи cpeдcтв;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП, нo дo eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe: oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe cнижaeт pиcки и для пpoдaвцa, и для пoкyпaтeля.
Нaпpимep, мoжнo пoдпиcaть дoгoвop и пpийти в Pocpeecтp для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, и пoлyчить дeньги пepeд тeм, кaк зaйти в кaбинeт.
B любoм cлyчae мoжeтe нaпиcaть пoкyпaтeлю pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeжныx cpeдcтв. Oнa cнизит ypoвeнь pиcкa для пoкyпaтeля, пoтoмy чтo pacпиcкa в cлyчae cпopoв дoкaжeт фaкт пoлyчeния дeнeг oт нeгo. Ecли нaпишeтe pacпиcкy, чeлoвeк бyдeт бoльшe дoвepять вaм.
Пepeдaвaть дeньги мoжнo paзными cпocoбaми: нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкyю кapтy или pacчeтный cчeт в oпpeдeлeннoм бaнкe. Cпocoб pacчeтa пpoпиcывaют зapaнee в ДКП: нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт пepeчиcлить cpeдcтвa нa cчeт, yкaжитe в дoгoвope дaтy пepeчиcлeния и peквизиты для пepeвoдa.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
Как продать дачу в снт без посредников пошаговая инструкция
Вкл 15 апреля, 2025
Комментарии к записи Как продать дачу в снт без посредников пошаговая инструкция отключены
Продажа дачи в садовом некоммерческом товариществе может стать непростой задачей, особенно если вы решили обойтись без посредников. В условиях изменяющегося законодательства и специфики садовых участков важно понимать все тонкости процесса, чтобы избежать типичных ошибок и получить достойную цену за свою недвижимость. Многие владельцы сталкиваются с проблемами оформления документов или определения реальной рыночной стоимости, что существенно затягивает процесс продажи.
Основные сложности при самостоятельной продаже дачи
При продаже дачи в СНТ без посредников возникает несколько ключевых проблем. Во-первых, это правильное ценообразование – слишком высокая цена отпугнет покупателей, а заниженная приведет к финансовым потерям. По данным аналитического агентства «Эксперт РА», около 40% самостоятельных сделок срываются именно из-за несоответствия цены рыночной.
Во-вторых, сложности с документацией. Нередко у владельцев отсутствуют необходимые бумаги или есть проблемы с их оформлением. Таблица ниже показывает основные документы и частоту их проблем:
Пошаговый план подготовки к продаже
Для успешной реализации дачи необходимо следовать четкому алгоритму действий:
- Шаг 1: Проведите полную инвентаризацию документов. Соберите все правоустанавливающие бумаги и проверьте их актуальность.
- Шаг 2: Оцените состояние имущества. Закажите профессиональную оценку или проведите самостоятельный анализ аналогичных объектов в районе.
- Шаг 3: Подготовьте участок к показу. Устраните мелкие недостатки, наведите порядок, сделайте качественные фотографии.
- Шаг 4: Разработайте маркетинговую стратегию. Определите каналы продвижения и составьте продающие описания.
Особое внимание стоит уделить юридической чистоте сделки. По статистике, около 15% самостоятельных продаж заканчиваются судебными разбирательствами из-за неправильно оформленных документов. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом даже при самостоятельной продаже.
Эффективные способы привлечения покупателей
Существует несколько проверенных методов найти покупателя без помощи риелторов:
- Размещение объявлений на специализированных площадках (Авито, ЦИАН, Домклик)
- Создание собственного сайта или лендинга с подробной информацией об объекте
- Использование социальных сетей и тематических групп
- Размещение баннеров и объявлений в местных газетах
- Обращение в местное сообщество СНТ
Важно помнить о правилах создания эффективного объявления. Текст должен быть структурированным, с акцентом на преимущества объекта. Качественные фотографии увеличивают вероятность продажи на 70%, согласно исследованию портала «Мир недвижимости».
Экспертное мнение: советы практикующего юриста
Александр Петров, юрист с 15-летним опытом в сфере недвижимости, руководитель юридической компании «Правовой дом»:
«За годы практики я столкнулся с множеством случаев неудачной самостоятельной продажи дачных участков. Наиболее частая ошибка – попытка скрыть существенные недостатки объекта. Это неизбежно всплывает при проверке документов и приводит к срыву сделки.
Один показательный случай из моей практики: клиент пытался продать дачу, имеющую временное электроснабжение, как полноценный объект с постоянным подключением. После нескольких месяцев неудачных попыток продажи он обратился ко мне. Мы честно указали особенности электроснабжения в объявлении и скорректировали цену. В результате объект был продан за две недели.»
Частые ошибки и их последствия
Рассмотрим основные ошибки при самостоятельной продаже дачи:
- Завышение цены на 20-30% выше рыночной – ведет к затягиванию сделки на месяцы
- Неполный пакет документов – увеличивает риск срыва сделки на 60%
- Отсутствие качественных фотографий – снижает интерес покупателей на 75%
- Нечеткое описание границ участка – может привести к территориальным спорам
- Игнорирование сезонности продаж – весенне-летний период наиболее благоприятен
Вопросы и ответы
- Как быстро можно продать дачу самостоятельно? При правильной организации процесса среднее время продажи составляет 1-3 месяца. Однако это зависит от сезона, состояния объекта и корректности ценообразования.
- Нужно ли платить налог при продаже дачи? Да, необходимо уплатить НДФЛ, если объект находился в собственности менее минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от способа получения).
- Как проверить покупателя? Потребуйте предоставить паспорт, проверьте его подлинность через МВД, убедитесь в платежеспособности покупателя.
Перспективные направления продажи недвижимости
Современные технологии открывают новые возможности для самостоятельной продажи дачных участков. Виртуальные туры, 3D-моделирование и использование дронов для съемки становятся стандартом в продаже недвижимости. Например, сервис Matterport позволяет создавать интерактивные 3D-туры, которые увеличивают конверсию на 40%.
Также набирают популярность P2P-платформы для продажи недвижимости, где владельцы могут напрямую общаться с потенциальными покупателями, минуя посредников. Это существенно снижает стоимость сделки и ускоряет процесс.
Подводя итоги, стоит отметить, что самостоятельная продажа дачи в СНТ вполне осуществима при условии грамотного подхода. Важно тщательно подготовиться, учесть все юридические нюансы и правильно представить объект на рынке.
RU DESIGN SHOP — это интернет магазин товаров для дома и ремонта от российских производителей, rudesignshop.ru предлагает большой выбор по доступной цене и является надежным партнером при покупке с быстрой доставкой по всем городам России. RU DESIGN SHOP помогает подобрать товар по вашему проекту, а также есть система лояльности, акции и скидки. RU DESIGN SHOP реализует товары произведенные в России.
Статьи на сайте RU DESIGN SHOP (https://rudesignshop.ru) в разделе БЛОГ (https://rudesignshop.ru/blog/) носят исключительно ознакомительный характер и не является призывом к совершению каких-либо действий. Автор ИИ не ставит целью оскорбить, оклеветать или нанести ущерб репутации физических или юридических лиц. Информация подготовлена на основе открытых источников, включая официальные сайты государственных органов и публичные заявления представителей профильных организаций. Решения, принятые на основе материалов статьи, осуществляются читателем на свой страх и риск. Автор и редакция не несут ответственности за возможные последствия, возникшие в результате использования предоставленной информации. Для получения юридически значимых разъяснений рекомендуется обращаться к квалифицированным специалистам. Все совпадения с реальными событиями, именами или названиями организаций случайны. Мнение автора может не совпадать с официальной позицией государственных структур или коммерческих компаний. Текст соответствует требованиям законодательства РФ, включая Гражданский кодекс (ст. 152, 152.4, 152.5), Уголовный кодекс (ст. 128.1), а также Федеральный закон «О средствах массовой информации». Актуальность информации подтверждена на дату публикации. Адреса и контакты организаций, упомянутых в тексте, приведены в ознакомительных целях и могут быть изменены правообладателями. Автор оставляет за собой право на исправление неточностей в случае их выявления.
*Facebook и Instagram являются продуктами компании Meta Platforms inc. признанной экстремистской организацией и запрещенной в Российской Федерации.
| Документ | Частота проблем (%) | Основные сложности |
|---|---|---|
| Свидетельство о собственности | 25% | Отсутствие, ошибки в данных |
| Кадастровый паспорт | 35% | Устаревшие данные, несоответствие площадей |
| Членская книжка СНТ | 20% | Потеря, неактуальные записи |
| Технический паспорт | 30% | Отсутствие, необходимость обновления |
Содержание статьи
- I. Подготовка сделки от и до
- II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
- III. Опасные моменты
- IV. Как платить налоги
Циан.Журнал публиковал инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.
Благодарим за помощь Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнёры»; Сергея Вишнякова, руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня», и Татьяну Ананьеву, эксперта «Миэль».
I. Подготовка сделки от и до
1. Документы
Убедитесь, что у вас всё в порядке с документами. Вот список обязательных.
— Правоподтверждающие документы. Они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости.
До 2016 года выдавались свидетельства о государственной регистрации права. С 2016 года правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Она содержит данные о вашем объекте с указанием кадастрового номера, площади, этажности и пр. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на «Госуслугах».
Если предыдущий переход права состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.
— Правоустанавливающие документы. Они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и прочее:
- договор купли-продажи;
- договор дарения, дарственная;
- завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- договор долевого участия.
— Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Она понадобится вам, чтобы подтвердить покупателю отсутствие долгов.
— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины, даже если он/она не является собственником объекта.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов. Если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность.
На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.
2. Продажа дома в ипотеке
Продать дом, за который ещё не выплатили ипотечный кредит, можно не всегда, поскольку недвижимость находится в залоге у банка.
Не исключено, что банк выступит против сделки, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже.
Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придёте в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Всё это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.
В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. Иначе он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.
Если же банк или сам покупатель не согласен на такое условие, у продавца есть четыре пути решения проблемы.
Четыре варианта, как продать дом в ипотеке
А. Взять новый кредит
Если покупателю тоже нужен ипотечный кредит, он может обратиться в любой банк.
Если ипотека одобрена, банк выдаёт кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.
Б. Погасить кредит деньгами покупателя
Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.
Несмотря на то что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придётся ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом.
В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке
Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат: придётся заплатить за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр.
Г. Опасный вариант, который до сих пор используется
Новый покупатель ежемесячно даёт вам — продавцу — определённую сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.
Такая схема опасна: если по какой-то причине покупатель прекратит выплаты, вопрос придётся распутывать в суде. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, всё равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернёт закладную.
Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения не стоит: ипотечный заёмщик обязан согласовывать продажу недвижимости с банком по статье 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Подготовка дома и участка к продаже
Проводить полноценный ремонт дома смысла нет. Но если вы хотите продать его выгодно, подготовка не помешает.
— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.
— Удалите с участка высохшие кусты. Скосите траву.
— Уберите разбросанные стройматериалы и садовый инвентарь.
— Смажьте петли дверей, если они скрипят.
— Проведите мелкий ремонт: почините то, что поломано, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.
— Уберите всё, что говорит о хозяине дома. Задача — привести дом в нейтральный вид, чтобы покупатель мог примерить его на себя. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.
—Купите недорогие новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.
— Определитесь с серьёзными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы её решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-чёрному, до показа и сделки решите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придётся делать более ощутимую скидку при продаже.
4. Подача объявления
Фотографии
Фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы человек легко представил, где, что и как расположено.
Добавьте план дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертёж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.
Сделайте пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоёма, поля. Достаточно 2–3 фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.
Наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.
Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла.
Снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии должны быть в хорошем качестве.
Подготовьте видеоэкскурсию: снимите ролик о доме, прогулявшись по участку и комнатам. Потом загрузите ролик в облако и при подаче объявления указывайте ссылку на него.
Текст объявления
Дайте основную информацию о доме и участке: статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала стен, крыши, проведённые коммуникации, наличие и тип санузла, значимые особенности дома, участка и сделки, число собственников.
Не расписывайте слишком подробно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.
5. Как определить стоимость дома
Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.
Если вы решили обойтись без них, ориентируйтесь на окрестные предложения. Обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район.
Можете отметить в объявлении возможность торга. Заложите её в стоимость, указанную в объявлении.
6. Просмотры
Если вы будете проводить просмотры самостоятельно, вот несколько советов.
1. Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдёте от калитки, что будете показывать в доме, о чём расскажете гостям.
2. Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Используйте эту информацию, если ваш дом имеет преимущества.
3. Не скрывайте недостатки: заговорите о них первым и предложите контраргументы: да, солнце светит в спальню с пяти утра, но проблема решается блэкаут-шторами, зато днём в спальне уютно и прохладно.
7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора
Если стороны решили заключать сделку, они подписывают предварительный договор, а покупатель вносит задаток. Он гарантирует заключение основного договора и накладывает санкции за отказ на обе стороны.
Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращают. А если инициатор разрыва — продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Все эти условия прописываются как раз в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор подписывают только сами участники сделки либо их представители по доверенности.
В предварительном договоре обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер задатка, обязанности сторон и условия сделки. Также фиксируется, каким образом будут переданы деньги от покупателя продавцу.
8. Сбор документов и важные моменты
Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придётся подготовить.
Объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности.
Полный список зависит от статуса земли, типа дома и других факторов.
Важные моменты
— Надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.
— Если не проведено межевание участка, сделку с этим участком заключить нельзя. Это правило вступило в силу с 1 марта 2025 года. Нет межевания — Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.
Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь.
9. Подготовка к ипотечной сделке
Если покупатель оформляет ипотеку, нужно провести оценку.
В оговорённое время к вам приедет оценщик для составления оценочного альбома: он осмотрит, измерит помещения и сфотографирует их.
ВАЖНО
Иногда покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (например, нужны деньги на ремонт). Поэтому просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это невыгодно для продавца: ему придётся платить более высокий налог и писать обратную расписку — лишние риски.
Если банк одобряет объект, то он выдаёт кредит. Дальше покупатель и продавец отправляются на подписание договора купли-продажи.
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
В Циан.Журнале есть подробная инструкция, как правильно составить договор купли-продажи.
В любом договоре купли-продажи есть определённые положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые важные.
Сумма сделки
В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Иногда указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ, но это опасно: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.
Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдёт, какая форма передачи денег будет использована. Подробнее об этом читайте здесь, самые безопасные способы — аккредитив или банковская ячейка.
Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчёта и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита: кто выдаёт кредит, кто его получает, на каких условиях, а также дату заключения кредитного договора и его номер.
Порядок освобождения дома
Продавцу следует прописать в договоре:
- когда и как он освободит дом:
- выпишет всех прописанных в нем людей;
- какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберёт с собой;
- когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.
важно
Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов.
В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.
После этого проводится регистрация перехода права: документы в МФЦ подают стороны сделки или нотариус.
Передача объекта проводится с подписанием акта приёма-передачи.
В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены.
После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно заплатить налоги.
III. Опасные моменты
Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию.
1. Проверяйте риелторов своих покупателей: для этого обратитесь в названное ими агентство.
2. Как правильно продать объект, если его купили в браке, вы узнаете здесь.
3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.
4. Не продавайте дом по договору дарения, чтобы сэкономить на налогах: по закону он подразумевает безвозмездную сделку, и ваш покупатель получит повод вовсе не платить вам. Объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придётся в суде.
5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили.
6. Если продаёте дом покупателю с доверенностью, проверьте выписанный ему документ в реестре.
7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.
IV. Как платить налоги
После заключения сделки и получения денег для продавца наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
1. Когда налог уплачивать не надо
При продаже объекта после минимального срока владения НДФЛ платить не требуется. По общему правилу минимальный срок составляет 5 лет, но в некоторых случаях он сокращается до 3 лет.
Правило трехлетнего срока действует, если объект достался продавцу:
- от близкого родственника в подарок или по наследству;
- после приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
У наследника отсчёт трёхлетнего срока начинается со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44444, от 24.05.2019 № 03-04-05/37838).
Если объект получен по наследству от умершего супруга и был приобретён в браке, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30938, от 02.04.2013 № 03-04-05/9-326).
Также срок владения сокращается до 3 лет, если объект является единственным жильём владельца. При этом если единственное жильё продаётся в течение 90 дней с момента покупки нового жилья, то льготный срок сохраняется.
Второй вариант, когда налог платить не придётся: если дом был продан по цене, не превышающей стоимости приобретения, и продавец может подтвердить это документально.
Пример
Владимир купил дом в 2023 году за 4 млн рублей и продал его через год за ту же цену. Дохода он не получил, поэтому налог уплачивать не должен.
Но если бы он продал дом за 4,2 млн рублей, тогда НДФЛ: (4,2 млн – 4 млн) × 13% = 26 тыс. рублей. То есть налог в этом случае взимается лишь с разницы между ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал.
Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей.
Закон позволяет любому налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей, то есть уменьшить доход, полученный при продаже, на эту сумму.
2. Когда нужно заплатить НДФЛ
Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить всё же придётся.
Нужно в срок до 30 апреля следующего за сделкой года передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.
При заполнении декларации будет рассчитан налог. Для его уменьшения можно применить схему «доход – расходы», если вы сможете подтвердить понесённые расходы, а если этого сделать нельзя, то воспользуйтесь полученным вычетом 1 млн рублей.
Пример
Андрей купил дом в 2022 году за 3,5 млн рублей. В 2024 году он его продал за 5 млн рублей.
Минимальный срок владения не истёк, поэтому в 2025 году ему нужно будет уплатить НДФЛ: (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Если бы он не мог документально подтвердить расходы на покупку дома или получил бы его в наследство, тогда НДФЛ: (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
Важно
С 1 января 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале 13–22%, а не по единой ставке 13%. Поэтому для сделок, заключённых в 2025 году, действуют другие правила. Подробно об этом читайте здесь.
Фото: Shutterstock / Fotodom
Как продать дом или
земельный участок быстро и выгодно
Пошаговая инструкция для собственника
Загородные дома и дачи в СНТ все чаще появляются в объявлениях о продаже. Люди массово продают загородную недвижимость, ведь для современного поколения содержать собственную дачу стало непривлекательным. Поэтому количество предложений растет, а спрос по-прежнему остается невысоким. Не удивительно, что любого владельца дачи интересует вопрос о том, как продать дом с земельным участком быстро и выгодно. В этом поможет наша пошаговая инструкция.
Можно ли продать дом без участка?
Но сначала сразу обозначим важную особенность, которая отличает продажу загородного дома от городской квартиры. Если во многоквартирных домах вы продаете только жилые квадратные метры, то в частном доме к ним добавляется еще и земля. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ, нельзя продать дом без участка, на котором он построен.
При составлении договора купли-продажи в нем потребуется отдельно прописывать характеристики и земли, и дома. И если это условие не выполняется, документ будет признан недействительным.
Сервис для председателей СНТ
и садоводов
Сэкономьте время, нервы и деньги для решения всех задач СНТ.
Оставьте время на семью!
Зарегистрироваться
Шаг № 1. Определяемся со способом продажи
Продать частный дом можно двумя способами:
- своими силами;
- с помощью риелтора.
Если вы решите продать дачу самостоятельно, то сэкономите деньги, но потратите больше времени и сил на поиск покупателя. Вам придется размещать объявления, показывать дом, вести переговоры, готовить документы, решать вопросы с задатком перед заключением сделки.
Если к продаже дачи и участка подключится риелтор, то, вероятнее всего, продать недвижимость получится быстрее. Правда, и здесь есть свои минусы. Во-первых, работу специалиста нужно оплатить. Во-вторых, проверенного профессионала придется поискать: по рекомендациям или отзывам в интернете. Наконец, в-третьих, риелтор может попросить вас снизить цену на недвижимость, чтобы продать ее быстрее.
У каждого способа продажи есть свои недостатки. И, принимая решение, определитесь, что для вас важнее, — продать дом с участком быстро или без дополнительных затрат.
Важно! Оформить регистрацию на даче можно только в том случае, если земля под домом является частной собственностью владельца недвижимости. Если участок принадлежит муниципалитету, сначала придется заняться его приватизацией. Также важно обратить внимание и на статус земель. Если дача построена на территории сельскохозяйственного назначения, присвоить ей статус жилого помещения не получится.
Шаг № 2. Собираем документы
Одна из главных задач продавца — обеспечить юридическую чистоту сделки. Это значит, что перед продажей дома вы должны подготовить полный комплект документов. В него входят:
- паспорт, удостоверяющий личность владельца;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом и участок;
- кадастровый и технический паспорт;
- свидетельство, выданное при оценке недвижимости;
- выписка из домовой книги;
- согласие всех собственников, заверенное нотариусом, если дом находится в долевой собственности;
- нотариальное согласие супруга, если дом приобретен в браке;
- согласие органов опеки,если в доме зарегистрирован несовершеннолетний;
- план межевания.
В дополнение к этому комплекту от вас может понадобиться документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Например, это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования.
Шаг № 3. Готовим дом и участок к продаже
Если вы хотите продать землю с домом в СНТ максимально быстро, не поленитесь приготовить территорию и внутренние помещения к визиту потенциальных покупателей. Участок и сама дача должны производить хорошее впечатление. Иногда чистота и аккуратность владельца ценится выше, чем дорогой ремонт. Чтобы немного поднять цену, перед продажей можно сделать косметический ремонт, устранить неисправности оборудования.
Психологи уверены: будущий владелец дома принимает решение о покупке в первые 15 секунд. Поэтому заинтересовать покупателя нужно еще на подходе к дому. Постарайтесь, чтобы внешний облик постройки был максимально презентабельным — начиная от забора и участка и заканчивая фасадом дома.
Шаг № 4. Выполняем межевание
Перед продажей собственнику потребуется определить точные границы участка, на которых расположен дом. Не исключено, что недвижимость уже поставлена на кадастровый учет и границы земли были установлены ранее. Проверить эту информацию можно с помощью публичной кадастровой карты, опубликованной на сайте Росреестра.
Если данных об участке там не окажется, сначала придется провести межевание и только потом приступать к продаже.
Однако процедура индивидуального межевания стоит недешево и отнимает у владельца немало времени. Поэтому возникает закономерный вопрос: можно ли продать земельный участок без межевания?
Наличие кадастрового номера — обязательное условие для продажи земли. И если этот номер еще не внесен в базы Росреестра, можно заранее обсудить этот вопрос с покупателем. Затем заключить с ним предварительный договор купли-продажи, получить задаток и после этого провести работы по межеванию.
Важно! Отсутствие кадастрового паспорта часто вызывает недоверие. И если вы хотите продать земельный участок с домом быстро, то лучше заранее подготовить все документы.
Шаг № 5. Определяемся с ценой
Если стоимость дома будет слишком высокой, на него вряд ли найдется покупатель. Но продавать недвижимость за бесценок тоже не хочется. Как же определить рыночную стоимость дома и участка?
В первую очередь, можно обратиться за помощью в СРО — саморегулируемую организацию оценщиков. Специалист приедет на ваш участок и выдаст официальное заключение с указанием рыночной цены на недвижимость.
Оценить дом можно и самостоятельно. Для этого нужно учесть несколько основных факторов:
- площадь постройки и участка;
- юридическую чистоту и наличие всех нужных для продажи документов;
- местоположение и условия проживания (экология, удаленность от дорог, близость водоемов, ландшафт и т.д.);
- техническое состояние дома (год постройки, внешний вид, внутреннее обустройство);
- наличие инфраструктуры поблизости (магазины, детские площадки, подъездные пути и т.д.);
- наличие дополнительных хозяйственных построек;
- готовность к сделке (если в доме нет прописанных людей, в нем никто не живет, покупатель сможет заехать в максимально короткие сроки после заключения сделки).
Чтобы лучше сориентироваться в ценах на рынке, поищите в интернете объявления о продаже домов со схожими характеристиками. На основе цен можно определиться со стоимостью.
Важно! Выставляя определенную цену, будьте готовы, что покупатель будет торговаться. Поэтому сразу определите ценовую планку, ниже которой вы не готовы опускаться при продаже дома.
Шаг № 6. Подаем объявление
Когда вы определились с ценой, можно выставлять объявление о продаже. Постарайтесь сделать около 10-15 фотографий дома с разных ракурсов — внутри и снаружи, чтобы покупатель мог по фотографиям получить как можно больше информации об объекте.
Составляя объявление о продаже дома с участком, не забудьте и про описание. В нем укажите:
- местоположение объекта;
- все важные характеристики дома и участка;
- преимущества и особенности недвижимости;
- стоимость.
Также пропишите, что вы являетесь собственником и лично продаете недвижимость, которая принадлежит вам. Такое упоминание значительно повысит лояльность покупателей.
Если у дома есть видимые недостатки, мягко и ненавязчиво укажите на них и следом сообщите о своей готовности к торгу.
Разместите объявление на всех возможных площадках, укажите актуальный номер телефона, отвечайте на звонки, поступающие от потенциальных покупателей и договаривайтесь о встрече. Показывая дом, будьте вежливы и гостеприимны.
Шаг № 7. Берем задаток
Как только будущий владелец вашего дома будет найден, рекомендуем закрепить договоренность о покупке с помощью внесения задатка. Процедура подготовки документов и составления договора купли-продажи займет некоторое время. Важно, чтобы покупатель не нашел другой вариант и не отказался от покупки.
Именно для этого и нужен задаток. Получая от покупателя определенную сумму денег, вы будете уверены, что сделка состоится. Для будущего владельца задаток станет гарантией того, что понравившийся ему дом не уйдет к другим покупателям.
Обговорите сумму задатка и подкрепите факт получения денег распиской. Остальная часть оплаты за дом и участок будет внесена после заключения сделки.
Шаг № 8. Оформляем договор купли-продажи
Это главный документ, который будет подтверждать право перехода собственности от продавца к покупателю. Договор оформляется в трех экземплярах и содержит полную информацию о доме и участке, а также паспортные данные каждой из сторон.
Составляя документ, можно воспользоваться стандартным шаблоном, вписав в него актуальную информацию. Также вы всегда можете обратиться к юристам «СНТклуба», которые помогут составить юридически правильный документ и ничего не упустить.
Договор вступает в силу, как только он будет подписан каждой из сторон. Далее покупатель передает продавцу деньги за дом, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости. Остается лишь зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, и сделка будет завершена.
Но не забывайте о том, что после продажи участка бывшему собственнику придется заплатить налог в пользу государства в размере 13% от суммы прибыли.
Частые вопросы при продаже дома и участка
Как продать дачу через МФЦ?
Полностью провести сделку по купле-продаже загородной недвижимости через многофункциональный центр не получится: подписать ДКП и передать деньги нужно до визита в МФЦ. В самом центре можно официально зарегистрировать договор, после чего он вступит в законную силу. Многофункциональный центр примет ваши документы и направит их в Росреестр.
Можно ли продать участок, если дом на нем не достроен?
Продать недостроенный дом можно, но вот зарегистрировать незавершенное строительство проблемно. Если дача не значится в Росреестре, значит, и передать право собственности на нее нельзя. В таком случае владелец недвижимости официально передает покупателю только земельный участок. Недостроенное здание, которое на нем находится, в договоре купли-продажи не прописывают. Стоимость постройки включают в цену земли. А после проведения сделки новый владелец уже самостоятельно завершает строительство и занимается регистрацией дома.
Как продать дом без земельного участка?
Земельный кодекс РФ утверждает, что земельный участок и построенный на нем дом — это единое целое, и продать землю без дачи не получится. Если в договоре не будет прописан пункт о передаче участка вместе со строением, то такой документ будет считаться недействительным. Однако в этом правиле есть и свои исключения. Согласно статье 35 ЗК РФ, дом и земля не являются единым целым, если:
- владелец планирует продать часть постройки, которую нельзя выделить на практике вместе с участком земли;
- земля, на которой находится здание, изъята из оборота.
Можно ли продать часть земельного участка?
Да, возможно. Но если у земельного участка — несколько собственников, все они должны дать свое согласие на продажу. Чтобы новый владелец мог свободно распоряжаться долей участка, ее нужно выделить официально — с помощью межевания.
Можно ли продать участок, выделенный многодетной семье?
Предполагается, что на таком участке проживают дети. Поэтому продать землю можно только с согласия органов опеки и с учетом интересов несовершеннолетних.
Если у вас остались вопросы по продаже загородного участка и дома, вы всегда можете обратиться за помощью к юристам «СНТклуба». Первая консультация — бесплатно!