Ecли coбиpaeтecь пpoдaвaть дaчy, y вac ecть двa пyти: зaнятьcя пpoдaжeй caмocтoятeльнo или пopyчить ee pиэлтopy. Pиэлтop вoзьмeт пpoцeнт зa cвoи ycлyги, нo cдeлaeт вce быcтpo, кaчecтвeннo, c гapaнтиями финaнcoвoй бeзoпacнocти. Caмocтoятeльнaя пpoдaжa зaймeт бoльшe вpeмeни, нo пoзвoлит cэкoнoмить cpeдcтвa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк пpoдaть дaчy caмoмy бeз пocpeдникoв — пoшaгoвaя инcтpyкция пoмoжeт нe cдeлaть oшибoк и пoвыcить cтoимocть нeдвижимocти.
Bыбepитe yдaчнoe вpeмя
Oцeнитe, кoгдa лyчшe пpoдaвaть дaчy — дeлo в тoм, чтo ceзoн влияeт нa cтoимocть нeдвижимocти. Дaчи oбычнo иcпoльзyютcя тoлькo лeтoм, пoэтoмy и цeны нa ниx мeняютcя в зaвиcимocти oт вpeмeни гoдa.
Ecли плaниpyeтe пpoдaвaть дaчy нe ceйчac, a в бyдyщeм, cмoжeтe caмocтoятeльнo oцeнить динaмикy цeн. Нaйдитe 5–10 oбъявлeний o пpoдaжe пpимepнo oдинaкoвыx дaч и зaпoмнитe или зaпишитe иx cтoимocть, либo нaйдитe cpeднюю цeнy и зaпoмнитe ee. Кaждый ceзoн cмoтpитe, кaк мeняeтcя цeнa: тaк cмoжeтe нaйти caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи, кoгдa cтoимocть нeдвижимocти вышe.
Ecли нeт вpeмeни или жeлaния cлeдить зa pынкoм нeдвижимocти, иcпoльзyйтe coвeты, кaк быcтpo и выгoднo пpoдaть дaчy. Pиэлтopы oтмeчaют, чтo caмoe yдaчнoe вpeмя для пpoдaжи — лeтo: вpeмя, кoгдa вce oтдыxaют, в тoм чиcлe и нa дaчныx yчacткax. 3имoй cтoимocть нeдвижимocти cнижaeтcя пpимepнo нa 10–15%, в peдкиx cлyчaяx — нa 20–25%. Ecли зaxoтитe пpoдaть дaчy пo «лeтнeй» cтoимocти в зимний пepиoд, cкopee вceгo, нe cмoжeтe пpивлeчь пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй.
Coбepитe дoкyмeнты
Coбиpaть дoкyмeнты для пpoдaжи дaчнoгo yчacткa лyчшe зapaнee, чтoбы мoжнo былo быcтpo oфopмить cдeлкy кyпли-пpoдaжи и пepeдaть пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлю. Baм пoнaдoбитcя цeлый пaкeт дoкyмeнтoв:
📁 Bыпиcкa из EГPН. Ee мoжнo зaкaзaть oнлaйн нa caйтe Pocpeecтpa, взять личнo в Pocpeecтpe или ближaйшeм MФЦ. Cтoимocть зaвиcит oт фopмы дoкyмeнтa и cпocoбa пoдaчи зaявки. Bыпиcкa «yбивaeт» cpaзy двyx зaйцeв: вo-пepвыx, пoкaзывaeт пoкyпaтeлю, чтo вы дeйcтвитeльнo являeтecь coбcтвeнникoм нeдвижимocти, вo-втopыx, дoкaзывaeт, чтo нa нeдвижимocти нeт никaкиx oгpaничeний и apecтoв. Лyчшe зaкaзaть двe выпиcки — oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и нa caмy дaчy.
📁 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocтeй. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaвeц нe имeeт пpaвa пepeдaвaть пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть c дoлгaми. Пoэтoмy нyжнo пoгacить вce зaдoлжeннocти пepeд тeм, кaк выcтaвлять дaчy нa пpoдaжy, a пoтoм взять cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти в caдoвo-дaчнoм тoвapищecтвe. Ee oбычнo выдaют в дeнь oбpaщeния.
📁 Texничecкиe дoкyмeнты. Bы дoлжны бyдeтe пepeдaть пoкyпaтeлю пpoeкт гaзификaции и пoдвeдeния дpyгиx кoммyникaций, a тaкжe тexничecкий плaн и кaдacтpoвый пacпopт нa нeдвижимocть. Texничecкий плaн здaния мoжнo cдeлaть в БTИ, нo пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2–3 мecяцeв: лyчшe oбpaщaтьcя зa дoкyмeнтaми зapaнee. Кaдacтpoвый пacпopт oфopмляют в Pocpeecтpe. Ecли зeмля или дoм нe пocтaвлeны нa yчeт, нyжнo oбязaтeльнo cдeлaть этo.
📁 Дoпoлнитeльныe дoкyмeнты. Ecли вы пoкyпaли дaчy вмecтe c cyпpyгoм, нyжнo пoлyчить oт нeгo paзpeшeниe нa пpoдaжy и нoтapиaльнo зaвepить eгo, пoтoмy чтo нeдвижимocть cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм. Ecли нa дaчy oфopмлeнa дoлeвaя coбcтвeннocть, нyжнo тaкжe пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв нeдвижимocти. A ecли oдин из влaдeльцeв нecoвepшeннoлeтний, нaдo бyдeт пoлyчить coглacиe opгaнoв oпeки нa пpoдaжy.
Oфopмлeниe дoкyмeнтoв вceгдa мoжeт зaтянyтьcя нa бoльшee вpeмя, чeм вы paccчитывaли. Имeннo пoэтoмy лyчшe зaнятьcя cбopoм бyмaг зapaнee.
Ecли y вac нe oфopмлeнo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, cдeлкy нe oдoбpят. B Pocpeecтpe нyжнo бyдeт oбязaтeльнo пpeдocтaвить cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa, выпиcкy из EГPН или дpyгиe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вы являeтecь влaдeльцeм oбъeктa. Пoэтoмy ecли дaчa былa выдaнa в бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe или пoлyчeнa в нacлeдcтвo бeз oфopмлeния, пpивaтизиpyйтe ee.
Пpoдaть пpивaтизиpoвaннyю дaчy выгoднee. Кoнeчнo, мoжнo пpoдaть и нeзapeгиcтpиpoвaнный oбъeкт, нo пpидeтcя cильнo cнизить цeнy, пoтoмy чтo пoкyпaтeль бyдeт pиcкoвaть.
Пoдгoтoвьтe yчacтoк и дaчy
Mнoгиe pиэлтopы peкoмeндyют, кaк выгoднo пpoдaть caдoвый yчacтoк — пoдгoтoвить eгo к пpocмoтpy. Oпpятныe, пpивлeкaтeльныe oбъeкты нeдвижимocти вceгдa цeнятcя вышe пo cpaвнeнию c тeми, зa кoтopыми нe yxaживaли.
Чтoбы пoвыcить цeннocть oбъeктa в глaзax пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй:
🔹 yбepитe cтapyю мeбeль, пoлoмaннyю бытoвyю тexникy и дpyгoй xлaм из клaдoвoй, из кoмнaт, c yчacткa — нaпpимep, вывeзитe иx нa cвaлкy;
🔹 пpибepитecь нa yчacткe: пoкocитe тpaвy, yбepитe cпилeнныe дepeвья, cлoжитe aккypaтнo caдoвый инвeнтapь или дpyгиe пpeдмeты;
🔹 cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт — нaпpимep, пoклeйтe нoвыe oбoи, пoкpacьтe зaбop, пoпpaвьтe кaлиткy, ycтaнoвитe плинтyca;
🔹 пpoвepьтe кpoвлю — ocмoтpитe ee, ycтpaнитe зaзopы, ecли oни ecть, cдeлaйтe тaк, чтoбы кpышa нe тeклa;
🔹 oтpeмoнтиpyйтe кoммyникaции — пoчинитe пpoвoдкy и cиcтeмy вoдocнaбжeния, пpoвepьтe paбoтocпocoбнocть гaзoвoгo oбopyдoвaния;
🔹 yдeлитe вpeмя xoзяйcтвeнным пocтpoйкaм нa yчacткe: пpибepитecь в ниx или cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт.
Чeм лyчшe бyдeт выглядeть нeдвижимocть, тeм дopoжe cмoжeтe ee пpoдaть. Нa pынкe вышe вceгo цeнятcя oбъeкты, кoтopыe нe тpeбyют влoжeний — ecли cмoжeтe пpeдлoжить пoкyпaтeлям тaкoй, мoжнo бyдeт нaзнaчить выгoднyю цeнy.
Oпpeдeлитe cтoимocть
Ecли нe знaeтe, кaк oцeнить дaчy для пpoдaжи, мoжeтe иcпoльзoвaть тpи cпocoбa:
💰 oбpaтитьcя к oцeнщикy — eмy нyжнo бyдeт зaплaтить, нo oн выдacт oфициaльнoe зaключeниe — пoкaжитe eгo пoкyпaтeлям, чтoбы дoкaзaть, чтo цeнa oпpaвдaнa;
💰 иcпoльзoвaть oнлaйн-кaлькyлятopы — oни oбычнo cчитaют cтoимocть c пoгpeшнocтями, нo мoгyт пpocтo зaдaть вepнoe нaпpaвлeниe для дaльнeйшиx пoдcчeтoв;
💰 oцeнить cтoимocть caмocтoятeльнo — изyчить pынoк, пocмoтpeть, cкoлькo cтoят aнaлoгичныe oбъeкты, и пocтaвить cpeднюю cтoимocть пo pынкy.
Учтитe, чтo нa cтoимocть влияeт мнoжecтвo paзныx фaктopoв. Нaпpимep, плoщaдь caмoй дaчи и ee cocтoяниe, гoд пocтpoйки и мaтepиaл cтeн, нaличиe oтoплeния, инфpacтpyктypa пoceлкa, yдaлeннocть oт гopoдa и дpyгиe пapaмeтpы. Пoэтoмy oцeнивaть нeдвижимocть лyчшe c пpивязкoй к вaшeмy peгиoнy и нaceлeннoмy пyнктy: пocмoтpитe, зa cкoлькo пpoдaют дaчи coceди пo тoвapищecтвy, и cмoжeтe нaзнaчить aдeквaтнyю cтoимocть.
Пpивлeкитe пoкyпaтeлeй
Кaк быcтpo пpoдaть дaчный yчacтoк? Paccкaзaть o нeм кaк мoжнo бoльшeмy кoличecтвy пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй и cдeлaть этo тaк, чтoбы oни зaинтepecoвaлиcь пpeдлoжeниeм.
Иcпoльзyйтe paзныe cпocoбы инфopмиpoвaния:
🗣 paccкaжитe знaкoмым и дpyзьям, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть нeдвижимocть;
🗣 нaпишитe нa вopoтax «пpoдaeтcя»;
🗣 пoдaйтe oбъявлeниe нa пoпyляpныe caйты, нaпpимep, нa «Дoмoфoнд» и «Aвитo».
Чтoбы oбъявлeниe выглядeлo пpивлeкaтeльным и пpинocилo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, cлeдyйтe пpocтым пpaвилaм:
🔸 cфoтoгpaфиpyйтe дoм и yчacтoк c paзныx paкypcoв, изнyтpи и cнapyжи: пoкaжитe людям тoвap «лицoм»;
🔸 yкaжитe глaвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти — нaличиe oтoплeния и кoммyникaций, жилyю плoщaдь, плoщaдь yчacткa;
🔸 пoдpoбнo oпишитe пpeимyщecтвa — нaпpимep, xopoшyю тeплoизoляцию, бoльшoe кoличecтвo плoдoвыx дepeвьeв нa yчacткe, paзвитyю инфpacтpyктypy пoceлкa.
Пpeждe чeм пoдaть oбъявлeниe o пpoдaжe, пepeчитaйтe eгo и cpaвнитe c пpeдлoжeниями дpyгиx пpoдaвцoв. Чeм пoдpoбнee бyдeт oпиcaнa нeдвижимocть, тeм лyчшe: тe, ктo нe зaxoчeт пoкyпaть oбъeкт пo кaким-либo пpичинaм, нe бyдyт тpaтить вaшe вpeмя.
Ecли y oбъeктa ecть cepьeзныe нeдocтaтки — нaпpимep, нeт cквaжины для дoбычи вoды — лyчшe paccкaзaть oб этoм cpaзy. Инaчe пpидeтcя тpaтить мнoгo вpeмeни нa тeлeфoнныe звoнки или пoкaзы.
Пoкaжитe дaчy пoкyпaтeлям
Бyдьтe гoтoвы oтвeчaть нa тeлeфoнныe звoнки, oбщaтьcя c пoтeнциaльными пoкyпaтeлями и пoдcтpaивaтьcя пoд ниx — нaпpимep, пoкaзывaть дaчy в yдoбнoe для ниx вpeмя. Bo вpeмя пpocмoтpa aкцeнтиpyйтe внимaниe нa пpeимyщecтвax oбъeктa, нo нe зaбывaйтe yкaзывaть нa нeдocтaтки: ecли oни вcкpoютcя пoзжe, пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть нaзaд чacть cpeдcтв или ocпopить cдeлкy.
Ecли y oбъeктa ecть мнoгo мeлкиx или кpyпныx нeдocтaткoв, гoтoвьтecь к тopгy. Чacтo пoкyпaтeли пpocят cнизить cтoимocть ввидy тoгo, чтo им пpидeтcя тpaтить cpeдcтвa нa ycтpaнeниe пpoблeм. Moжeтe cpaзy ycтaнoвить цeнy в oбъявлeнии c yчeтoм тopгoв, чтoбы кoнeчнaя cyммa былa кoмфopтнoй для вac.
Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa peшили пpoдaть yчacтoк в CНT, нaшли пoкyпaтeля и дoгoвopилиcь c ним oб ycлoвияx, мoжeтe пpиcтyпить к cocтaвлeнию ДКП — дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
Пepeд oфopмлeниeм ДКП мoжнo cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop или coглaшeниe o зaдaткe — нaпpимep, ecли вaм нyжнo oфopмить нeкoтopыe нeдocтaющиe дoкyмeнты. B пpeдвapитeльныx дoгoвopax oбычнo yкaзывaют ycлoвия бyдyщeй cдeлки: в кaкoй cpoк ee coвepшaт, кaкaя cyммa бyдeт фигypиpoвaть в ДКП, кaкиe пpaвa и oбязaннocти ecть y oбeиx cтopoн.
Cpaзy cocтaвляйтe ДКП в тpex экзeмпляpax. Oдин ocтaнeтcя y вac, дpyгoй вы oтдaдитe пpoдaвцy, тpeтий пepeдaдитe в Pocpeecтp. B caмoм дoкyмeнтe oбязaтeльнo yкaжитe:
📝 дaтy, вpeмя, мecтo eгo пoдпиcaния;
📝 дaнныe oбeиx cтopoн — фaмилии, имeнa, oтчecтвa, пacпopтныe дaнныe пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📝 инфopмaцию o зeмeльнoм yчacткe и дaчe — тoчный aдpec, кaдacтpoвыe нoмepa, тexничecкиe xapaктepиcтики и дpyгиe дaнныe;
📝 cтoимocть yчacткa и дoмa, cпocoб и cpoки пepeдaчи дeнeг;
📝 пpaвa и oбязaннocти cтopoн;
📝 coглacиe дpyгиx coбcтвeнникoв нa пpoдaжy — нaпpимep, ecли oбъeкт в coвмecтнoй или дoлeвoй coбcтвeннocти;
📝 пoдпиcи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.
Cтaндapтный oбpaзeц ДКП мoжнo нaйти в интepнeтe.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи oбычнo cocтaвляют нa oдин oбъeкт, тo ecть oтдeльнo нa зeмeльный yчacтoк и oтдeльнo нa дaчy. Нo мoжнo oбъeдинить oбa дoгoвopa: тoгдa нyжнo oтдeльнo oxapaктepизoвaть кaждый oбъeкт, и нa кaждый oбъeкт нaзнaчить cвoю cтoимocть. Нaпpимep, ecли пpoдaeтe дaчy зa 3 500 000 ₽, yкaзaть в ДКП oтдeльнo cтoимocть yчacткa — 1 000 000 ₽ — и cтpoeния — 2 500 000 ₽.
ДКП coвepшaeтcя в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, тo ecть бeз yчacтия нoтapиyca. Нo eгo мoжнo зaвepить нoтapиaльнo — тoгдa cпeциaлиcт пpoвepит дoкyмeнт нa oшибки и зaвepить eгo, тo ecть фaктичecки пoкyпaтeль yжe нe cмoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки пpocтo тaк.
Пpимитe oплaтy
Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть дeньги пo тpeм cцeнapиям:
💵 дo пoдпиcaния ДКП — в этoм cлyчae пoкyпaтeль pиcкyeт, пoэтoмy нeмнoгиe coглaшaютcя нa этoт cпocoб пepeдaчи cpeдcтв;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП и peгиcтpaции eгo в Pocpeecтpe — в этoм cлyчaeтe pиcкyeтe yжe вы, пoтoмy чтo пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe пepeдaть дeньги в нaзнaчeннoe вpeмя, и пpидeтcя ocпapивaть eгo пpaвo coбcтвeннocти чepeз cyд;
💵 пocлe пoдпиcaния ДКП, нo дo eгo peгиcтpaции в Pocpeecтpe: oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe cнижaeт pиcки и для пpoдaвцa, и для пoкyпaтeля.
Нaпpимep, мoжнo пoдпиcaть дoгoвop и пpийти в Pocpeecтp для пepeдaчи пpaвa coбcтвeннocти, и пoлyчить дeньги пepeд тeм, кaк зaйти в кaбинeт.
B любoм cлyчae мoжeтe нaпиcaть пoкyпaтeлю pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeжныx cpeдcтв. Oнa cнизит ypoвeнь pиcкa для пoкyпaтeля, пoтoмy чтo pacпиcкa в cлyчae cпopoв дoкaжeт фaкт пoлyчeния дeнeг oт нeгo. Ecли нaпишeтe pacпиcкy, чeлoвeк бyдeт бoльшe дoвepять вaм.
Пepeдaвaть дeньги мoжнo paзными cпocoбaми: нaличными, пepeвoдoм нa бaнкoвcкyю кapтy или pacчeтный cчeт в oпpeдeлeннoм бaнкe. Cпocoб pacчeтa пpoпиcывaют зapaнee в ДКП: нaпpимep, ecли пoкyпaтeль xoчeт пepeчиcлить cpeдcтвa нa cчeт, yкaжитe в дoгoвope дaтy пepeчиcлeния и peквизиты для пepeвoдa.
Пepeдaйтe пpaвo coбcтвeннocти
Кaк oфopмить пpoдaжy дaчи oкoнчaтeльнo? Oтпpaвить пoкyпaтeля в Pocpeecтp для пoлyчeния пpaвa coбcтвeннocти нa зeмлю и нeдвижимocть. Moжeтe пoйти вмecтe c ним — вoзмoжнo, coтpyдники Pocpeecтpa пoтpeбyют личнoгo пpиcyтcтвия пpoдaвцa либo дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт нaxoдитьcя y вac.
Пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя в Pocpeecтp личнo, ecли cтpyктypa вeдeт пpиeм гpaждaн, или чepeз MФЦ. Eмy пoнaдoбитcя вaшa выпиcкa из EГPН, кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкиe дoкyмeнты нa зeмлю и дaчy, двa экзeмпляpa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Taкжe пoкyпaтeль oплaчивaeт гocyдapcтвeннyю пoшлинy в paзмepe 2 000 ₽. Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpинимaeт дoкyмeнты и выдaeт pacпиcкy, в кoтopoй yкaзaнa дaтa пoдгoтoвки выпиcки из EГPН. B тeчeниe 7–10 днeй в EГPН внecyт зaпиcь o cмeнe coбcтвeнникa, и пpaвo coбcтвeннocти пepeйдeт к пoкyпaтeлю.
Ecли coтpyдник Pocpeecтpa oткaжeт в peгиcтpaции пo кaкoй-тo пpичинe — нaпpимep, из-зa oшибки в дoгoвope кyпли-пpoдaжи, вaм пpидeтcя cнoвa вcтpeтитьcя c пoкyпaтeлeм для ycтpaнeния пpoблeм. Пoэтoмy нe cпeшитe yдaлять eгo нoмep или yeзжaть пocлe пoлyчeния дeнeг: дoждитecь, кoгдa пoкyпaтeль пoлyчит выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти нa зeмлю.
Oплaтитe нaлoг
Кyпля-пpoдaжa дaчнoгo yчacткa нeceт пpибыль пpoдaвцy. Coглacнo НК PФ, любoй дoxoд oблaгaeтcя нaлoгoм в paзмepe 13%. Ecли нe зaплaтить eгo, вaм мoгyт выпиcaть штpaф: тoгдa пpидeтcя oплaчивaть нe тoлькo caм нaлoг, нo и штpaф. A ecли вы нe являeтecь peзидeнтoм PФ, тo ecть нe имeeтe гpaждaнcтвa и бoльшyю чacть вpeмeни пpoживaeтe зa гpaницeй, paзмep нaлoгa дocтигaeт 30%.
Ecть нюaнc. Люди, кoтopыe влaдeют зeмлeй и дaчeй бoльшe 5 лeт, ocвoбoждaютcя oт yплaты нaлoгoв. Taкжe нaлoги мoжнo нe плaтить, ecли вы влaдeeтe нeдвижимocтью 3 гoдa и oнa пoлyчeнa:
🔹 в paмкax пpивaтизaции oт гocyдapcтвa;
🔹 пo дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв — cyпpyгoв, дeтeй и poдитeлeй;
🔹 в кaчecтвe нacлeдcтвa;
🔹 пo coглaшeнию o пoжизнeннoм coдepжaнии пpи иждивeнии.
Ecли вaшa cитyaция пoпaдaeт пoд пepeчиcлeнныe вышe, нaлoг мoжнo нe плaтить. Кpoмe тoгo, нaлoг нe плaтят, ecли вы paньшe пoкyпaли дaчy, a ee cтoимocть пpи пpoдaжe мeньшe или paвнa тoй, пo кoтopoй вы ee кyпили. Нo дeклapaцию в этoм cлyчae пoдaть нyжнo, пpocтo вac ocвoбoдят oт yплaты нaлoгa.
Нyжнo зaпoлнить дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и пoдaть ee в ФНC нe пoзднee 30 aпpeля гoдa, cлeдyющeгo зa пpoдaжeй. To ecть ecли вы пpoдaли дaчy 31 дeкaбpя 2017 гoдa, a вaш дpyг — 1 янвapя 2017 гoдa, мoжeтe oбa пoдaть дeклapaции дo 30 aпpeля 2018 гoдa. 3aплaтить пo дeклapaции нyжнo нe пoзднee 15 июля, инaчe ФНC пpимeнит штpaф или пeни.
B caмocтoятeльнoй пpoдaжe дaчи нeт ничeгo cлoжнoгo: мoжнo oбoйтиcь бeз пoмoщи пocpeдникoв. Глaвнoe — oфopмить вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и чeткo cлeдoвaть инcтpyкции, кoтopyю мы пpeдocтaвили вышe. A ecли coмнeвaeтecь или нe xoтитe тpaтить вpeмя нa cдeлкy, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм.
На продажу и покупку недвижимости бывает трудно решиться: дело важное и хлопотное, деньги большие, а опыта не всегда достаточно. В этой статье мы поделимся самой необходимой информацией о том, как продать земельный участок.
Шаг 1. Определите тип недвижимости
Перед тем, как продавать участок, нужно понять, что именно вы продаёте. Есть несколько объектов недвижимости
- Участок со строением. В этом случае оформляется 2 договора купли-продажи, так как вы отдельно продаёте дачный участок и отдельно — жилую недвижимость, находящуюся на нём. Объекты оцениваются отдельно друг от друга, поэтому для них необходимы разные документы. Допускается составление одного договора купли-продажи, цена указывается с учетом как стоимости земельного участка, так и строений, расположенных на нём.
- Земельный участок без построек. Без строений процедура оформления договора упрощается. Иногда у продавца возникает желание снести объекты недвижимости на участке и продать его как «чистый», однако процедура сноса требует не только физической ликвидации объекта недвижимости, но и надлежащего оформления, с привлечением кадастрового инженера и регистрации в Росреестре.
- Участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения. К таким относятся земли, распложенные за пределами населённого пункта, созданные для определённых целей. В этом случае оформление купли-продажи невозможно без письменного оповещения региональных властей. Действие закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности).
Шаг 2. Нужен ли вам риэлтор?
Дальше нужно определиться, продаёте вы участок сами или с помощью риелтора? Рассмотрим подробно каждый вариант.
Самостоятельная продажа
| Плюсы | Минусы |
|
Нет дополнительных затрат на риелтора, фото и размещение объявления |
Уходит много времени на самостоятельный отбор потенциальных покупателей |
|
Для оформления определенных документов нужен только нотариус, например если при необходимости получения нотариального согласия о продаже земельного участка от супруга(ги) |
Дополнительное время на показ участка |
|
Ответственность за подготовку договора |
Продажа через риелтора
| Плюсы | Минусы |
| Помогает оценить к рыночную стоимость земельных участков |
Требует дополнительных расходов, которые стоят недёшево (минимум 3% от стоимости недвижимости + дополнительные расходы) |
| Может вести не только прямую, но и встречную сделку |
Нужно потратить время и силы на поиски хорошего специалиста |
| Поможет с юридическими вопросами | |
| Помогает сфотографировать участок и разместить объявление |
Какой вариант лучше выбрать? Здесь нет однозначного ответа, выбирайте тот, который удобнее вам. Если готовы заплатить, чтобы другие тратили своё время на этот процесс, то вам подойдёт вариант продажи через агентство недвижимости. Они и оформят сделку, и участок покажут без вашего присутствия. Или вы можете самостоятельно продать участок и сэкономить хорошие деньги.
Шаг 3. Подготовьте документы
Для того, чтобы продать участок, нужно собрать пакет документов. В него входят:
- паспорт собственника или его представителя
- нотариально заверенная доверенность на проведение и оформления сделок, если в сделке участвуют представители, а не собственники
- нотариально заверенное согласие супруга владельца земли или документ, подтверждающий, что данный участок не является совместным имуществом
- кадастровый паспорт при его наличии
- план межевания
- акт приёма-передачи
- договоры купли-продажи
- оригинал выписки из ЕГРН
- письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге
- согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних
- иногда нужно свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор дарения
При подготовке некоторых документов потребуется нотариус. Даже если вы решите оформлять сделку самостоятельно, корректность оформления документов, . К счастью, бывают случаи, когда покупатель сам оплачивает услуги нотариуса, поэтому это не всегда может быть дополнительным пунктом расходов для вас.
Шаг 4. Подготовьте участок к продаже
Перед тем, как разместить объявление и начать поиск покупателей, участок нужно привести в презентабельный вид. Поэтому советуем:
- Покосите траву. Будущему покупателю будет намного легче оценить состояние и размер участка. Также можно убрать лишние кустарники.
- Обозначьте границы земельных участков. Если у вас нет забора, можно купить флажки, чтобы разметить территорию.
- Сделайте ливнёвки, если они отсутствуют.
- Уберите мусор. Банально, но не менее важно. Чем лучше выглядит ваш участок, тем больше людей он может заинтересовать.
Такие мелочи сильно влияют на первое впечатление об участке, они помогут вам быстрее найти покупателей и запустить сделку.
Шаг 5. Оцените участок
Чтобы определить цену участка, сначала узнайте его кадастровую стоимость. Это делается бесплатно онлайн на сайте Росреестра. После этого уже решайте, за сколько вы готовы продать участок, учитывая дополнительный затраты, а также принимая во внимание, что покупатель может торговаться. Старайтесь сильно не завышать цену, так как это может вызвать подозрение у покупателя.
Для выбора оптимальной стоимости также проанализируйте рынок, в частности, посмотрите, за какую сумму продают участки на этой же или схожей территории, что может сделать цену выше (например, наличие коммуникаций или транспортная доступность), а за что, наоборот, покупатель может попросить снижение стоимости.
Шаг 6. Разместите объявление
Следующий шаг — объявление о продаже. Лучше всего разместить его через специализированные площадки, такие как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость. Есть также вариант использовать сарафанное радио, но интернет-площадки работают намного эффективнее. Если вам необходимо продать участок в кратчайшие сроки, то можно разместить объявление одновременно на нескольких площадках.
Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:
- Напишите чёткий и понятный текст. Представьте себя на месте покупателя и опишите то, о чём вы бы сами хотели знать при покупке. Территория участка, коммуникации, какие соседи рядом, что есть в округе — всё, что будет действительно полезно.
- Сделайте хорошие фотографии. Чем лучше будет картинка, тем проще покупателю оценить участок. Так как порядок на участке вы уже навели, то сделать красивый снимок не составит большого труда. Советуем снять 5-10 фотографий, чтобы помимо участка можно было оценить дорогу рядом, проводку и другие важные моменты.
- Не придумывайте и не пишите то, что не нужно. Это можно отнести и к первому пункту, но всё же не нужно писать причины продажи или давать обещания о будущем наличии газа на участке, если у вас нет чёткой информации. Не вводите в заблуждение, и люди охотнее будут рассматривать вас как хорошего продавца.
- Дополнительно можно рассказать о растениях на участке.
Конечно, вы хотите завлечь покупателя, но лучше сразу рассказать всю правду, чтобы тратить ни своё и чужое время.
Шаг 7. Оформляем сделку
И вот мы близки к финалу! Нашли подходящего покупателя, договорились о стоимости, а что делать дальше?
Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:
1 Составить договор купли-продажи земельных участков
Важно описать все детали сделки: стоимость участка, предмет сделки: площадь, наличие построек, права и т.д. Договор вы можете составить самостоятельно, используя шаблоны из интернета, или воспользуйтесь услугами специалистов.
2 Передать документы в Росреестр через МФЦ
Понадобятся сам договор, паспорт покупателя, заявление, акт приема-передачи (если договор не является актом приема-передачи) и опционально договор ипотечного кредитования. После подачи документов покупатель должен оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности.
3 Передача недвижимости новому владельцу
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи (в случае если в договоре не указано, что он также является актом приема-передачи)
4 Получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности
Документ получают в течение 9 рабочих дней в отделениях МФЦ или в течении 7 рабочих дней в отделенияхРосреестра, а также онлайн на сайте Госуслуг.
Шаг 8. Рассчитываем и платим налоги
Не менее важный шаг как для покупателя, так и для продавца — заплатить налоги. Если недвижимость была у вас во владении менее 5-х лет, то вы обязаны после продажи заплатить НДФЛ 13% от суммы сделки или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре купли-продажи прописана цена ниже кадастровой стоимости. Минимальный срок владения в 3 года устанавливается для случаев, когда недвижимость была получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, по договору ренты или же в случаях, когда данная недвижимость является единственной.
Также налог необходимо заплатить, если стоимость вашего участка превышает 1 млн рублей, при этом налогом облагается только та часть, которая больше миллиона.
Пример:
У вас есть участок, вы владеете им 4 года, продавать планируете за 1 млн 150 тыс рублей. В этом случае налог составит
150 тыс * 13% = 19 500 ₽
Важно помнить, что налогом доход касается всех участков, которые вы продаёте за год. Вы можете воспользоваться возвратом подоходного налога с продажи недвижимости посредством получения налогового вычета.
Содержание статьи
- I. Подготовка сделки от и до
- II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
- III. Опасные моменты
- IV. Как платить налоги
Циан.Журнал публиковал инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.
Благодарим за помощь Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнёры»; Сергея Вишнякова, руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня», и Татьяну Ананьеву, эксперта «Миэль».
I. Подготовка сделки от и до
1. Документы
Убедитесь, что у вас всё в порядке с документами. Вот список обязательных.
— Правоподтверждающие документы. Они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости.
До 2016 года выдавались свидетельства о государственной регистрации права. С 2016 года правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Она содержит данные о вашем объекте с указанием кадастрового номера, площади, этажности и пр. Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на «Госуслугах».
Если предыдущий переход права состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.
— Правоустанавливающие документы. Они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и прочее:
- договор купли-продажи;
- договор дарения, дарственная;
- завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
- соглашение об обмене;
- договор долевого участия.
— Справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Она понадобится вам, чтобы подтвердить покупателю отсутствие долгов.
— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины, даже если он/она не является собственником объекта.
Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов. Если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность.
На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.
2. Продажа дома в ипотеке
Продать дом, за который ещё не выплатили ипотечный кредит, можно не всегда, поскольку недвижимость находится в залоге у банка.
Не исключено, что банк выступит против сделки, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже.
Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придёте в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Всё это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.
В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. Иначе он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.
Если же банк или сам покупатель не согласен на такое условие, у продавца есть четыре пути решения проблемы.
Четыре варианта, как продать дом в ипотеке
А. Взять новый кредит
Если покупателю тоже нужен ипотечный кредит, он может обратиться в любой банк.
Если ипотека одобрена, банк выдаёт кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.
Б. Погасить кредит деньгами покупателя
Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.
Несмотря на то что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придётся ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом.
В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке
Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат: придётся заплатить за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр.
Г. Опасный вариант, который до сих пор используется
Новый покупатель ежемесячно даёт вам — продавцу — определённую сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.
Такая схема опасна: если по какой-то причине покупатель прекратит выплаты, вопрос придётся распутывать в суде. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, всё равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернёт закладную.
Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения не стоит: ипотечный заёмщик обязан согласовывать продажу недвижимости с банком по статье 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Подготовка дома и участка к продаже
Проводить полноценный ремонт дома смысла нет. Но если вы хотите продать его выгодно, подготовка не помешает.
— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.
— Удалите с участка высохшие кусты. Скосите траву.
— Уберите разбросанные стройматериалы и садовый инвентарь.
— Смажьте петли дверей, если они скрипят.
— Проведите мелкий ремонт: почините то, что поломано, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.
— Уберите всё, что говорит о хозяине дома. Задача — привести дом в нейтральный вид, чтобы покупатель мог примерить его на себя. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.
—Купите недорогие новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.
— Определитесь с серьёзными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы её решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-чёрному, до показа и сделки решите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придётся делать более ощутимую скидку при продаже.
4. Подача объявления
Фотографии
Фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы человек легко представил, где, что и как расположено.
Добавьте план дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертёж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.
Сделайте пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоёма, поля. Достаточно 2–3 фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.
Наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.
Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла.
Снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии должны быть в хорошем качестве.
Подготовьте видеоэкскурсию: снимите ролик о доме, прогулявшись по участку и комнатам. Потом загрузите ролик в облако и при подаче объявления указывайте ссылку на него.
Текст объявления
Дайте основную информацию о доме и участке: статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала стен, крыши, проведённые коммуникации, наличие и тип санузла, значимые особенности дома, участка и сделки, число собственников.
Не расписывайте слишком подробно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.
5. Как определить стоимость дома
Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.
Если вы решили обойтись без них, ориентируйтесь на окрестные предложения. Обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район.
Можете отметить в объявлении возможность торга. Заложите её в стоимость, указанную в объявлении.
6. Просмотры
Если вы будете проводить просмотры самостоятельно, вот несколько советов.
1. Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдёте от калитки, что будете показывать в доме, о чём расскажете гостям.
2. Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Используйте эту информацию, если ваш дом имеет преимущества.
3. Не скрывайте недостатки: заговорите о них первым и предложите контраргументы: да, солнце светит в спальню с пяти утра, но проблема решается блэкаут-шторами, зато днём в спальне уютно и прохладно.
7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора
Если стороны решили заключать сделку, они подписывают предварительный договор, а покупатель вносит задаток. Он гарантирует заключение основного договора и накладывает санкции за отказ на обе стороны.
Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращают. А если инициатор разрыва — продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Все эти условия прописываются как раз в предварительном договоре купли-продажи.
Предварительный договор подписывают только сами участники сделки либо их представители по доверенности.
В предварительном договоре обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер задатка, обязанности сторон и условия сделки. Также фиксируется, каким образом будут переданы деньги от покупателя продавцу.
8. Сбор документов и важные моменты
Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придётся подготовить.
Объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности.
Полный список зависит от статуса земли, типа дома и других факторов.
Важные моменты
— Надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.
— Если не проведено межевание участка, сделку с этим участком заключить нельзя. Это правило вступило в силу с 1 марта 2025 года. Нет межевания — Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.
Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь.
9. Подготовка к ипотечной сделке
Если покупатель оформляет ипотеку, нужно провести оценку.
В оговорённое время к вам приедет оценщик для составления оценочного альбома: он осмотрит, измерит помещения и сфотографирует их.
ВАЖНО
Иногда покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (например, нужны деньги на ремонт). Поэтому просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это невыгодно для продавца: ему придётся платить более высокий налог и писать обратную расписку — лишние риски.
Если банк одобряет объект, то он выдаёт кредит. Дальше покупатель и продавец отправляются на подписание договора купли-продажи.
II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей
В Циан.Журнале есть подробная инструкция, как правильно составить договор купли-продажи.
В любом договоре купли-продажи есть определённые положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые важные.
Сумма сделки
В договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Иногда указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ, но это опасно: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.
Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдёт, какая форма передачи денег будет использована. Подробнее об этом читайте здесь, самые безопасные способы — аккредитив или банковская ячейка.
Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчёта и порядок снятия обременения.
Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита: кто выдаёт кредит, кто его получает, на каких условиях, а также дату заключения кредитного договора и его номер.
Порядок освобождения дома
Продавцу следует прописать в договоре:
- когда и как он освободит дом:
- выпишет всех прописанных в нем людей;
- какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберёт с собой;
- когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.
важно
Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов.
В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.
После этого проводится регистрация перехода права: документы в МФЦ подают стороны сделки или нотариус.
Передача объекта проводится с подписанием акта приёма-передачи.
В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены.
После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно заплатить налоги.
III. Опасные моменты
Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию.
1. Проверяйте риелторов своих покупателей: для этого обратитесь в названное ими агентство.
2. Как правильно продать объект, если его купили в браке, вы узнаете здесь.
3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.
4. Не продавайте дом по договору дарения, чтобы сэкономить на налогах: по закону он подразумевает безвозмездную сделку, и ваш покупатель получит повод вовсе не платить вам. Объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придётся в суде.
5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили.
6. Если продаёте дом покупателю с доверенностью, проверьте выписанный ему документ в реестре.
7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.
IV. Как платить налоги
После заключения сделки и получения денег для продавца наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
1. Когда налог уплачивать не надо
При продаже объекта после минимального срока владения НДФЛ платить не требуется. По общему правилу минимальный срок составляет 5 лет, но в некоторых случаях он сокращается до 3 лет.
Правило трехлетнего срока действует, если объект достался продавцу:
- от близкого родственника в подарок или по наследству;
- после приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением.
У наследника отсчёт трёхлетнего срока начинается со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44444, от 24.05.2019 № 03-04-05/37838).
Если объект получен по наследству от умершего супруга и был приобретён в браке, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность (письма Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30938, от 02.04.2013 № 03-04-05/9-326).
Также срок владения сокращается до 3 лет, если объект является единственным жильём владельца. При этом если единственное жильё продаётся в течение 90 дней с момента покупки нового жилья, то льготный срок сохраняется.
Второй вариант, когда налог платить не придётся: если дом был продан по цене, не превышающей стоимости приобретения, и продавец может подтвердить это документально.
Пример
Владимир купил дом в 2023 году за 4 млн рублей и продал его через год за ту же цену. Дохода он не получил, поэтому налог уплачивать не должен.
Но если бы он продал дом за 4,2 млн рублей, тогда НДФЛ: (4,2 млн – 4 млн) × 13% = 26 тыс. рублей. То есть налог в этом случае взимается лишь с разницы между ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал.
Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей.
Закон позволяет любому налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей, то есть уменьшить доход, полученный при продаже, на эту сумму.
2. Когда нужно заплатить НДФЛ
Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить всё же придётся.
Нужно в срок до 30 апреля следующего за сделкой года передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов.
При заполнении декларации будет рассчитан налог. Для его уменьшения можно применить схему «доход – расходы», если вы сможете подтвердить понесённые расходы, а если этого сделать нельзя, то воспользуйтесь полученным вычетом 1 млн рублей.
Пример
Андрей купил дом в 2022 году за 3,5 млн рублей. В 2024 году он его продал за 5 млн рублей.
Минимальный срок владения не истёк, поэтому в 2025 году ему нужно будет уплатить НДФЛ: (5 млн – 3,5 млн) × 13% = 195 тыс. рублей.
Если бы он не мог документально подтвердить расходы на покупку дома или получил бы его в наследство, тогда НДФЛ: (5 млн – 1 млн) × 13% = 520 тыс. рублей.
Важно
С 1 января 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале 13–22%, а не по единой ставке 13%. Поэтому для сделок, заключённых в 2025 году, действуют другие правила. Подробно об этом читайте здесь.
Фото: Shutterstock / Fotodom
Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях и нюансах заключения договора купли-продажи земельного участка
Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет
Договор купли-продажи (ДКП) земельного участка — это соглашение, по которому продавец обязуется передать участок покупателю, а покупатель — принять участок и оплатить его на условиях договора.
Содержание:
- Какой участок можно продавать
- Главные шаги
- Как правильно составить типовой ДКП
- Что должно быть в договоре
- Регистрация ДК земельного участка
- Когда ДКП может быть признан недействительным
- Как оформить ДКП земельного участка по доверенности
- Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
Какой земельный участок можно продавать
Продавать и покупать можно только те участки, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если такой информации в реестре нет, то участок необходимо размежевать и поставить на кадастровый учет.
Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных.
Главные шаги при заключении ДКП земельного участка
- Поставить земельный участок на кадастровый учет, если тот еще не учтен в реестре.
- Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену.
- Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
- Подать заявление на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, приложив к нему договор купли-продажи.
Как правильно составить типовой ДКП земельного участка в 2025 году
Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть составлен в письменном виде и содержать четко определенные условия, такие как предмет договора, его стоимость, а также порядок оплаты и передачи земельного участка, объясняет партнер юридической компании NOVATOR Legal Group, адвокат Александр Катков.
«Несоблюдение простой письменной формы договора или, например, отсутствие данных об участке могут привести к тому, что сделка будет недействительной», — предупреждает специалист юридической фирмы «Генезис» Надежда Полищук.
Эксперты также разъясняют, что при продаже объекта недвижимости покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 Гражданского кодекса).
«Важно помнить, что сделка совершается в отношении всех объектов (участок и объекты капитального строительства). Технически это фиксируется в одном договоре с обозначением всех объектов, которые могут быть расположены на участке, и их цены», — добавляет старший юрист Tomashevskaya & Partners Юлия Кравченко.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
В договоре купли-продажи, которуый подписывают продавец и покупатель, должны быть следующие пункты:
- предмет договора (кадастровый номер, площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес);
- права и обязанности сторон;
- цена и порядок расчетов;
- ответственность сторон;
- порядок разрешения споров;
- срок, который устанавливается для передачи участка;
- согласие второго супруга на продажу участка, если тот находится в общей совместной собственности;
- наличие или отсутствие обременений и ограничений;
- объекты недвижимости, расположенные на участке (если они есть);
- реквизиты и подписи обеих сторон.
Когда ДКП земельного участка заверяет нотариус
По общему правилу договор купли-продажи земельного участка не требует нотариального удостоверения. Но это возможно в следующих ситуациях:
- продавец и покупатель сами этого захотели. Нотариус проверит дееспособность как продавца, так и покупателя, удостоверится в праве продавца на совершение сделки и проверит, нет ли ограничений в отношении участка;
- земельный участок принадлежит ребенку или ограниченно или полностью недееспособному лицу;
- продается доля в праве собственности на земельный участок;
- при оформлении договора дарения. Это распространяется и на дарение между близкими родственниками.
Образец договора купли-продажи земельного участка (скачать)
Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, говорит Надежда Полищук. По словам эксперта, передаточный акт — это письменное доказательство передачи и принятия недвижимости или же, наоборот, неисполнения одной из сторон своих обязанностей.
Надо помнить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения договора. А это может стать поводом для обращения в суд о принудительном расторжении или, наоборот, об исполнении основного договора, добавляет Полищук.
Регистрация права собственности на земельный участок
Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.
Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:
- квитанцию об оплате госпошлины;
- оригиналы паспортов сторон;
- СНИЛС;
- оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
- акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу).
Способы подачи заявки:
- лично;
- через законного представителя (по доверенности);
- через нотариуса, если он удостоверял сделку;
- через МФЦ.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок через Росреестр проводится в течение семи, а при подаче через МФЦ — в течение девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для данной процедуры, предупреждает Александр Катков.
Во сколько обойдется
Госпошлина составляет 700 руб., если земельный участок относится к одной из следующих категорий:
- под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- для садоводства;
- для огородничества;
- под строительство гаража;
- для ведения личного подсобного хозяйства.
Какие могут быть обременения
Александр Марин, юрист компании «КСК Групп»:
— Земельный участок может иметь обременения в виде запрета на регистрационные действия или быть предметом залога перед кредитными учреждениями. В первом случае сделка не пройдет госрегистрацию, во втором случае право собственности может перейти новому владельцу с обременением по чужому обязательству. На такой участок в будущем возможно обращение взыскания по обязательству прежнего собственника.
Иногда земельный участок обременен сервитутом (право ограниченного использования земельным участком, принадлежащим другому лицу). Например, через приобретаемый участок может быть предоставлен доступ к другим земельным участкам, закрыть доступ (например, установив забор по периметру) новый собственник не имеет права.
Когда ДКП земельного участка может быть признан недействительным
Договор купли-продажи может быть признан недействительным в двух случаях:
- Ничтожный договор. Это соглашение, которое заключено с нарушением закона, например при продаже земельного участка по поддельным документам. Такой договор считается недействительным с момента заключения;
- Оспоримый договор. Такой договор будет действовать, если никто не обратится в суд с требованием признать его недействительным.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка по доверенности
Каких-либо запретов или ограничений на заключение договора купли-продажи земельного участка через представителя нет. Если договор заключается от физического лица, то доверенность, которая выдается от его имени, должна содержать в себе правомочия по заключению договора от имени доверителя с правом подписи.
По словам Александра Каткова, доверенность от физического лица должна быть обязательно удостоверена нотариусом. При этом в доверенности необходимо специально оговорить право отчуждения конкретного земельного участка с указанием кадастрового номера, адреса участка, его стоимости или ценового диапазона, за который может быть продан участок.
«Важно проверить полномочия доверенного лица, в том числе на получение денежных средств, а также действительность и законность оформления доверенности, в том числе не отменена ли она. Сделать это можно на специальном электронном сервисе проверки доверенностей», — объясняет руководитель практики по сопровождению сделок FTL Advisers Юлия Батталова.
Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.
Расскажем, какие существуют причины для расторжения ДКП земельного участка.
Нарушение договора продавцом:
- продавец необоснованно отказывается передать объект недвижимости покупателю;
- продавец передал участок с недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.
Нарушение договора покупателем:
- покупатель не оплатил покупку земельного участка;
- покупатель долгое время не оплачивает большую часть стоимости земельного участка.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Как продать земельный участок
Эти советы помогут найти покупателя быстрее и грамотно оформить сделку.
Подготовьте документы
Начать лучше с этого пункта. Потому что если выяснится, что какие‑то бумаги не в порядке, переходить к остальным шагам не имеет смысла. А получение новых документов потребует времени.
У вас должны быть:
- Удостоверения личности всех собственников — паспорта или свидетельства о рождении, если среди владельцев есть дети до 14 лет.
- Документ, подтверждающий право собственности на участок. Сейчас это справка из Единого государственного реестра недвижимости. Запросить её можно онлайн и офлайн, на Лайфхакере есть инструкция. Если вы получили участок в собственность до 2016 года, у вас должно быть свидетельство о госрегистрации права собственности, если до 1998‑го — свидетельство о собственности.
- Документ, по которому вы получили участок в собственность, — договор купли‑продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и так далее.
Если один из собственников несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки. Владельцам участка в браке нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Также стоит убедиться, что участок поставлен на кадастровый учёт. Это можно сделать на сайте Росреестра. Проблем не должно возникнуть, если участок попал в собственность в XXI веке. Однако если вы владеете им очень давно, может оказаться, что государство ваш земельный надел не учло. Тогда придётся это исправить — обратиться в Росреестр лично, через МФЦ или по почте. Для этого точно понадобятся документы из списка выше, но могут попросить и дополнительные.
Также важно, проведено ли межевание. Если да, на публичной карте Росреестра у участка будет понятный контур. Продать участок без межевания разрешается, но покупателей его отсутствие может отпугнуть. Ведь границы позволяют точно понять площадь земли и упрощают общение с соседями на предмет, кто на чью территорию залез.
Подготовьте участок к продаже
Вам предстоит сфотографировать участок, а потом показывать его потенциальным покупателям. Если хочется продать его быстрее и/или дороже, стоит позаботиться о презентабельном виде. Выкиньте мусор, скосите сухостой, спилите сухие деревья — в общем, наведите порядок. Если на участке есть хозяйственные постройки, позаботьтесь и о них. Капитальный ремонт делать не требуется, но хотя бы прибраться внутри нужно.
Определитесь, нужен ли вам риелтор
Продавать недвижимость можно самостоятельно или с помощью специалиста. Первый способ дешевле, второй — проще, но только если вы найдёте реально хорошего риелтора, а не первого попавшегося. Профессионал поможет с документами, возьмёт на себя поток входящих звонков, а может, и показы. А ещё риелторы обычно помогают со следующими шагами.
Составьте и опубликуйте объявление
В нём определённо должны быть:
- Фотографии. Их лучше делать в погожий солнечный день. Серые картинки навевают тоску и работают хуже. Выбирайте ракурс так, чтобы в кадр попадал весь участок. Отдельно можно снять преимущества, например плодовые деревья, хозпостройки и так далее.
- Месторасположение участка и его площадь.
- Назначение земли — для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Это также можно узнать на публичной карте Росреестра.
- Информация об инфраструктуре, коммуникациях (в том числе есть ли возможность подключения), удобстве подъезда.
- Цена. Чтобы её определить, изучите объявления о продаже участков, схожих по параметрам с вашим. Дальше всё зависит от срочности. Если не торопитесь, можно выставить среднюю цену по рынку или дороже, если спешите — лучше снизить.
Стоит понимать, что для посещения участка, который расположен не в самом доступном месте, мотивация покупателей должна быть достаточно высока. Так что чем лучше и полнее вы его опишете, тем больше вероятность просмотра.
Земельные участки обычно продают на тех же сайтах, что и квартиры с домами — «Авито», «Циане».
Покажите объект потенциальным покупателям
Если вам до участка тоже предстоит добираться, постарайтесь назначать просмотры на один день. Но отведите на каждого потенциального покупателя достаточно времени. Людям, возможно, захочется всё как следует рассмотреть, задать вопросы. Пятнадцатью минутами тут не обойтись. Закладывайте на каждого гостя от 45 минут до часа. Но будьте готовы к тому, что человек кинет беглый взгляд на землю и поймёт, что это не его.
К просмотру стоит подготовиться. Подумайте, какие вопросы вам могут задать, и сформулируйте ответы на них. Например, человека может интересовать уровень грунтовых вод: заливает ли участок, глубоко ли бурить скважину и так далее. Если сами не знаете, можно спросить у соседей, у которых скважины есть.
В подготовке вам может помочь наш материал, написанный для покупателей земельных участков.
Заключите договор купли‑продажи
У нас есть подробная статья об этом документе, который учитывает различные нюансы. Если дошли до пункта заключения договора, опирайтесь на неё.
Обратите внимание: если продаётся не участок целиком, а доля в нём, сделку должен заверить нотариус. К этому специалисту придётся обратиться также, если участник сделки несовершеннолетний или недееспособный.
Зарегистрируйте переход права собственности
Чтобы сделка с недвижимостью завершилась и объект перешёл в собственность покупателя, нужно обратиться в Росреестр лично или через МФЦ. В пакет документов, который вы уже подготовили к продаже участка, добавьте ещё договор купли‑продажи. Также придётся заплатить , она составляет 350 рублей. Регистрация займёт 7 дней или 9, если документы были переданы через МФЦ. Договор в Росреестр может отправить и нотариус. Тогда переход права собственности будет зарегистрирован в течение трёх суток.