Как правильно продать гараж без риэлтора пошаговая инструкция

Правила купли-продажи гаражей сильно изменились со времён СССР. Раньше было так: человек получал гараж в наследство или покупал его у знакомого за наличку. Никакого оформления при этом не было. Если гараж находился в составе кооператива, максимум переписывали членскую карточку на нового владельца. Сейчас так уже нельзя. 

Чтобы понять, как правильно оформить сделку, сначала разберёмся с понятием «гараж» и тем, к какому виду имущества он относится. 

Что считается гаражом 

Гараж — это нежилое здание, которое имеет общие стены и крыши с соседними строениями или стоит отдельно. Также строение может иметь два наземных этажа и подвал. 

Гараж бывает движимым и недвижимым имуществом. 

Движимым имуществом считают конструкции, которые не связаны с землёй под ними. Их легко перевезти в другое место: металлические коробки «ракушки», боксы, объекты, которые можно разобрать и собрать обратно. 

Если сумма сделки не превышает 10 тыс. рублей, продать передвижной гараж проще простого — договориться устно и взять деньги. Чтобы письменно подтвердить сделку, покупатель может запросить расписку о передаче денежных средств. Если сумма выше — составить письменный договор. Регистрация прав на движимые вещи не требуется. 

Недвижимое имущество имеет фундамент и прочно связано с земельным участком, на котором стоит. По закону недвижимое имущество надо регистрировать в ЕГРН через Росреестр. Однако на практике строения часто никак не оформлены. Из-за этого встаёт вопрос, как продать такой гараж. 

Список необходимых документов 

Продавцу сперва необходимо подтвердить своё право на владение и распоряжение имуществом. На руках должны быть следующие бумаги: 

• документ, подтверждающий право собственности на строение;
• документ о праве собственности на землю под гаражом или о праве владения участком;
• разрешение супруга на продажу имущества, если продавец состоит в браке; 
• доверенность, если сделку будет заключать ваш представитель.

Помимо документов, которые подтверждают право собственности, и самого договора купли-продажи, понадобятся:

• паспорта участников сделки;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2 тыс. рублей; 
• заявление о государственной регистрации.

Стандартно госпошлину за регистрацию собственности оплачивает покупатель. Но по договорённости сторон внести оплату может и продавец. 

Как продать гараж, который находится в собственности

Если строение принадлежит вам, на руках должны быть два документа: свидетельства о регистрации права на сам гараж и на землю под ним, если он был приобретён до 2016 года, или две выписки из ЕГРН — если после. 

В этом случае никаких дополнительных действий не нужно. Все документы в порядке — можно сразу приступать к продаже. 

Шаг 1. Подготовить объект и разместить объявление 

Чтобы продать гараж подороже, нужно подготовить его к сделке. Ухоженный внешний вид и хорошее состояние внутренних коммуникаций строения повысят привлекательность для потенциальных покупателей. 

Прежде чем выставлять объявление, подготовьте объект к продаже: проведите генеральную уборку, устраните мелкие дефекты отделки. Также не будет лишним проверить, всё ли исправно работает: есть свет, замки не заедают, двери открываются без проблем. 

Дальше нужно составить объявление, где указать все ключевые параметры: расположение, площадь, состояние, технические возможности, наличие коммуникаций, цену. 

Для размещения рекламного объявления используйте один из способов:

• Помощь риелтора. У профессионального риелтора есть опыт, и он может быстрее найти покупателя. Размер комиссии за такие услуги — до 5% стоимости сделки.
• Социальные сети и форумы. Разместите объявление на специализированных форумах и в группах соцсетей. Ищите группы с живой аудиторией и свежими постами — допустим, группы района. 
• Онлайн-площадки. Для размещения выбирайте крупные сервисы, например Циан, — так объявление увидят больше людей. 

Картинка с сайта: www.cian.ru

Вот так будет выглядеть объявление на Циане. Разместите его бесплатно или выберите тариф для продвижения в поиске

Просмотрите другие объявления с похожими параметрами в вашем районе, чтобы прикинуть среднюю рыночную цену, или воспользуйтесь услугами профессиональной оценки. Многие продавцы завышают стоимость с расчётом на торг. Если вы хотите продать гараж быстрее, ставьте цену ближе к нижнему порогу рынка без торга. 

Шаг 2. Составить договор купли-продажи

Договор можно составить самостоятельно по образцу или обратиться к юристу, если сомневаетесь. Документ оформляется в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и регистрирующего органа.

Типовой договор купли-продажи будет содержать пункты: 

• Стороны договора. Указывают паспортные данные участников сделки.
• Суть договора. Продавец обязуется продать гараж, а покупатель — заплатить деньги и получить право собственности. 
• Правоустанавливающие документы. На каком основании продавец владеет объектом и чем может это подтвердить. 
• Предмет договора. Описание объекта: адрес, кадастровый номер, размеры.
• Цена. Прописывается полная стоимость сделки. 

Также в договоре полезно указать дополнительные условия, которые отражают нюансы сделки:

• сроки и порядок передачи имущества; 
• способ передачи денег;
• сторону, которая будет уплачивать госпошлину;
• приложение к договору, например акт приёма-передачи.

Шаг 3. Зарегистрировать переход права собственности

Сразу после того, как обе стороны подпишут договор, он вступает в силу. Но для того, чтобы покупатель стал полноправным владельцем, нужно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Присутствовать на регистрации должны обе стороны — нужно обратиться с документами в МФЦ или к нотариусу. 

Срок регистрации прав на недвижимость в Росреестре зафиксирован в ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. В среднем уходит 9 рабочих дней, если вы подавали бумаги через МФЦ, и 5 рабочих дней, если договор купли-продажи заверял нотариус. 

Что нужно для продажи гаража в составе ГСК

Гаражно-строительный кооператив — это добровольное объединение собственников, созданное владельцами автотранспорта. В законе такие объединения называют «Территория гаражного назначения». 

ГСК могут располагаться на земельных участках, которые находятся в собственности у кооператива, в аренде у местных властей или в бессрочном пользовании. Но при этом у владельцев есть возможность оформить гараж на себя. Кто-то уже давно позаботился о приватизации, а кто-то — нет. 

Если гараж находится в составе ГСК, вариантов развития событий может быть несколько в зависимости от того, какие документы вы на него имеете.

Гараж и земля под ним официально принадлежат вам. Продажа оформляется по общим правилам для недвижимого имущества, о которых мы писали выше, а переход права собственности регистрируется в ЕГРН. 

Для регистрации договора купли-продажи гаража в ГСК нужно подготовить дополнительные документы:

• документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед ГСК по коммунальным и другим обязательным платежам; 
• протокол общего собрания собственников ГСК;
• выписку из устава ГСК.

Собственность на гараж не оформлена, а из документов есть только членская книжка ГСК. В этом случае вы продаёте не право владения, а право пользования имуществом кооператива. Такую сделку можно оформить, а приватизацией гаража уже займётся новый владелец. 

Однако многие кооперативы организовывались ещё в СССР — часто путём самовольного захвата территорий. В этом случае у покупателя в будущем могут возникнуть проблемы: он может лишиться объекта, за который заплатил деньги. Поэтому немногие согласятся на такую сделку.

Как узнать, легален ли ГСК, в котором у вас гараж. Нужно запросить документы у председателя ГСК: учредительные документы, протоколы собраний, документы о том, что земля была отведена под строительство гаражей. 

Попробовать продать право пользования имуществом или сначала оформить собственность — решать вам. 

Как продать гараж, если на него нет документов 

Бывают ситуации, когда гараж достался от старшего родственника или он принадлежит вам, но документов изначально не было. 

Когда в Советском Союзе начал расти автопарк, гаражные места никак не регламентировались. Кто-то строил себе сарай под машину самостоятельно, кто-то получал от работодателя. При этом ни сам гараж, ни земля под ним никогда не оформлялись в собственность. 

Если нет документов, значит, юридически строение вам не принадлежит. Продать то, что не ваше, вы не сможете. В такой ситуации есть смысл попробовать оформить право собственности по гаражной амнистии. 

Гаражная амнистия: что это и как воспользоваться

С 2021 года начал действовать закон о гаражной амнистии. До сентября 2026 года владельцы гаражей могут в упрощённом порядке оформить в собственность земельный участок и расположенный на нём гараж.

Узаконить можно не любое строение. Оно должно отвечать нескольким требованиям.

По гаражной амнистии владелец получает землю бесплатно — он не покупает её у государства, а просто оформляет на своё имя.

Чтобы приватизировать гараж по упрощённой процедуре:

• Убедитесь, что строение соответствует критериям.
• Проверьте по кадастровой карте города, не принадлежит ли земля кому-то другому. Городские власти могли изменить планы на этот участок. 
• Соберите имеющиеся документы. Нужны любые сохранившиеся бумаги, которые подтверждают, что вы владелец. 
• Подайте заявление в администрацию с просьбой предоставить участок в собственность и приложите все имеющиеся документы.
• Если администрация откажет, обратитесь в суд. 

Если нет совсем никаких документов, придётся идти в суд. Нужно будет найти свидетелей, которые помогут доказать тот факт, что вы владеете гаражом. 

Коротко о том, как продать гараж 

1. Оцените текущее состояние дел: 

• проверьте, какие документы есть на руках;
• если нет документов — оформите собственность по гаражной амнистии;
• если гараж в составе ГСК — подготовьте документы, связанные с кооперативом.

2. Подготовьте объект и разместите объявление:

• наведите порядок в гараже, устраните поломки;
• оцените рынок, чтобы определиться с ценой;
• выберите площадку и разместите там объявление.

3. Составьте договор купли-продажи:

• обсудите условия с покупателем;
• используйте типовой договор или составьте новый, который будет учитывать уникальность вашей ситуации. 

4. Зарегистрируйте сделку:

• подпишите договор и акт приёма-передачи;
• уплатите госпошлину; 
• удостоверьте сделку в МФЦ или через нотариуса;
• дождитесь, пока Росреестр зарегистрирует сделку. 

Что такое купля-продажа гаража через МФЦ?

Сегодня очень часто можно слышать такие выражения, как “продажа гаража через МФЦ”, “покупка гаража через МФЦ”, “купля-продажа гаража в МФЦ”.

Все они относятся к ситуации, когда одна сторона — продавец передает в собственность другой стороны – покупателя недвижимости – гараж. То есть, совершается сделка купли-продажи гаража.

Чтобы оформить ее, стороны заключают договор купли-продажи гаража. А потом исполняют его: продавец получает деньги, покупатель — гараж. Эти действия, как правило, оформляются так называемыми передаточными документами. Например, актом приема-передачи.

Бланк договора купли-продажи гаража


Посмотреть


Скачать

Потом надо зарегистрировать переход права собственности на гараж. Оно переходит от продавца к покупателю. Регистрировать его надо обязательно, никаких исключений для гаража — недвижимости нет. И вот здесь и оказывается нужным МФЦ. Именно туда подают все бумаги, а потом там же получают готовые документы о госрегистрации права.

Когда возможно оформление купли-продажи гаража через МФЦ?

Для оформления купли-продажи через МФЦ нужно, чтобы у продавца на руках были документы о праве собственности на гараж и о правах на землю под ним. Какой это может быть комплект документов:

1. Свидетельство о праве на наследство (на гараж и земельный участок),
2. Договор купли-продажи гаража продавцу от прежнего владельца и договор аренды с местной администрацией на землю под гаражом и т.п.

В МФЦ нужно обращаться вместе продавцу и покупателю, если у вас на руках указанные документы и договор купли-продажи гаража в простой письменной форме.

Кроме того, придется самостоятельно обратиться в МФЦ, когда вы заверяете договор у нотариуса, но он по определенным причинам не передает документы на госрегистрацию. Объясним подробно.

По общему правилу, если вы удостоверяете договор у нотариуса, именно он должен передать документы на госрегистрацию. Заявление и все остальные бумаги, которые нужны, он направляет туда в электронной форме. Передать документы в регистрирующий орган (Росреестр) нотариус может, если вы и продавец не возражаете против этого. Это написано в ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1.

Но когда продавец или вы (покупатель) не согласны на направление документов нотариусом, он не подает их. Это предстоит сделать вам – и для этого надо обратиться в МФЦ. В случае нотариальной сделки достаточно, чтобы в МФЦ явилась только одна сторона договора, например, покупатель.

Есть еще один вариант, когда нотариус не обязан направлять документы сам. В едином госреестре недвижимости (ЕГРН) может быть написано, что нельзя провести регистрацию прав на гараж без личного участия продавца. Эту запись вносят в ЕГРН по просьбе продавца гаража. Она помогает бороться с незаконными сделками. Очень часто владельцы недвижимости, чтобы защитить свое имущество, просят сделать в ЕГРН такую отметку. Если она там есть, нотариус не сможет направить документы на госрегистрацию. А если и направит, их вернут без рассмотрения. Такие разъяснения Росреестр дал в своем письме от 24.06.2019 N 14-06099-ГЕ/19 (п. 2).

Так что, если в ЕГРН есть указанная ограничительная запись, подача документов на госрегистрацию — забота уже не нотариуса, а ваша. И сдавать их вам придется в МФЦ.

Важно! Альтернатива обращения в МФЦ – это подача пакета документов через интернет. В этом случае в Росреестр направляют электронные документы. Их надо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП приобретается за плату в специальных удостоверяющих центрах, она стоит около 2-3 тыс. рублей, см.т Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее — Закон). Кроме того, есть еще условия, которые придется выполнить. Например, в ЕГРН должна быть запись о том, что продавец имеет право направлять документы в электронном виде (ч. 1 ст. 18, ст. 36.2 Закона).

Кто должен оформлять куплю-продажу гаража в МФЦ?

Если вы заключили договор в простой письменной форме, отправиться в МФЦ придется и вам, и продавцу. Дело в том, что в таком случае заявление о госрегистрации подают обе стороны договора.

Если договор заверил нотариус, заявление о госрегистрации можете подать вы (покупатель) или продавец. Так что идти в МФЦ можно только одному из вас — тому, кто будет оформлять заявление от своего имени (ч. 3 ст. 15 Закона).

Как оформить куплю-продажу гаража через МФЦ?

При удачном стечении обстоятельств это можно сделать за пару визитов в МФЦ.

В первый визит нужно:

• явиться в МФЦ, получить талон к нужному специалисту и дождаться своей очереди.

Возможно, в вашем регионе есть услуга предварительной записи на прием. Тогда приходите в дату и время, на которые вас записали. 

• объяснить сотруднику цель вашего визита — подать документы на госрегистрацию перехода права собственности на гараж,
• представить сотруднику необходимые документы, заполнить заявление о госрегистрации по его инструкциям (обычно он делает это сам, а вы только проверяете и подписываете его) и получить бумагу о приеме документов. В ней будут указаны дата и время их подачи, а также опись документов, которые вы отдали.

Второй визит нужно спланировать с учетом сроков госрегистрации. Примерную дату готовности документов сотрудник МФЦ сообщит вам еще в конце первого посещения МФЦ. Вам нужно получить готовые документы и расписаться о том, что вы их забрали.

Важно! Бывает, что сдать документы на госрегистрацию с первого раза не получается. Например, если вы не принесете все нужные бумаги. Сотрудник МФЦ подскажет, что надо сделать в такой ситуации. После исправления недочетов вы сможете вновь прийти в МФЦ и подать пакет документов.

В какой МФЦ надо обращаться?

Подать документы на оформление купли-продажи гаража через МФЦ вы можете в любой МФЦ, который принимает их. Здесь не имеет значения место расположения гаража, права на который переходят по вашей сделке. МФЦ, куда вы намерены подать бумаги, может быть совсем в другом регионе (ч. 2 ст. 18 Закона).

Это называют экстерриториальным принципом оказания услуг. Росреестр давно использует его в работе. Благодаря ему можно просто и быстро зарегистрировать право собственности на купленную недвижимость, которая находится не в вашем регионе.

Так что МФЦ выбираете вы сами. Он может находиться поблизости от вас или от продавца, быть в том же или в другом регионе, где находится гараж.

Перечень офисов МФЦ, которые принимают и выдают документы для получения услуг Росреестра, и их контактные данные можно найти на его официальном сайте — https://rosreestr.ru.

Какие документы нужны для оформления купли-продажи гаража через МФЦ?

Вам понадобятся следующие бумаги:

• паспорт заявителя — продавца или покупателя (если заявление подает одна сторона договора) или паспорта заявителей — продавца и покупателя (если заявление подают обе стороны договора).

Если документы в МФЦ будет подавать ваш представитель (представитель продавца) или представители от вас обоих, вместо ваших паспортов нужны паспорта представителей. Плюс нотариальные доверенности, по которым они действуют.

• заявление о госрегистрации прав на гараж (его вы оформите в МФЦ с помощью его сотрудника),
• договор купли-продажи гаража,
• квитанция об уплате госпошлины (по закону предоставлять ее необязательно, но мы рекомендуем подстраховаться),
• другие документы — могут потребоваться, но не обязательно потребуются.

Например, сотрудник МФЦ может попросить разрешение органа опеки и попечительства на продажу гаража, который принадлежит несовершеннолетнему (ст. ст. 14, 18 Закона).

Важно! Рекомендуем взять с собой в МФЦ все документы, которые оформлялись в процессе сделки. В том числе и те, которые продавец предоставлял вам, чтобы подтвердить ее законность: выписки из ЕГРН, согласие супруга на продажу (если гараж — совместная собственность супругов) и т.д.

Сколько надо заплатить за куплю-продажу гаража (оформление) 2022 через МФЦ?

За сами услуги МФЦ вы ничего не платите.

Все ваши расходы – это госпошлина 2 000 рублей. Ее вы платите за саму госрегистрацию права собственности на гараж (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Надо ли приносить в МФЦ квитанцию об уплате госпошлины?

Это вопрос задают многие, кого интересует, как оформить куплю-продажу гаража в МФЦ.

Вообще, по закону отдавать квитанцию об уплате госпошлины вместе с заявлением о госрегистрации необязательно. Но вы можете это сделать, если хотите (ч. 7 ст. 18 Закона).

Считается, что Росреестр получит информацию о платеже из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах. Но тут есть один момент, который надо учитывать. Если спустя 5 рабочих дней со дня подачи заявления в этой системе нет сведений о вашем платеже, а квитанцию вместе с заявлением вы не представили, Росреестр вообще не будет рассматривать ваши документы. Он просто вернет их вам (ст. 25 Закона).

Так что целесообразно заранее оплатить госпошлину и отдать квитанцию сотруднику МФЦ вместе с заявлением и другими документами. Это гарантирует, что вам не вернут документы из-за неуплаты 2 000 рублей. Реквизиты для уплаты пошлины можно найти на сайте Росреестра — https://rosreestr.ru.

В какие сроки зарегистрируют переход права собственности?

Эти сроки прописаны в ч. 1 ст. 16 Закона.

Если вы предоставили в МФЦ договор купли-продажи гаража в простой письменной форме, документы будут готовы через 9 рабочих дней.

Если ваш договор купли-продажи гаража заверял нотариус, срок будет короче — всего 5 рабочих дней.

Эти сроки считают с даты, в которую МФЦ принял у вас заявление о госрегистрации и другие документы. Так написано в Законе.

Правда, Росреестр считает немного иначе. По его мнению, указанные сроки начинают течь со дня, следующего за днем, когда МФЦ взял у вас документы. Причем если документы вы сдали в субботу, сроки надо считать с понедельника — ближайшего рабочего дня, следующего за ней. Такие разъяснения приведены в письме Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17.

Важно! Срок для госрегистрации документов может начать течь и в другой момент. Мы говорим о ситуации, когда на дату подачи заявления о госрегистрации в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах нет сведений о том, что вы заплатили 2 000 рублей пошлины. И вы не принесли квитанцию о ее оплате в МФЦ, чтобы передать сотруднику вместе с пакетом документов. В этом случае сроки в 9 и 5 рабочих дней начнут течь только с даты, когда Росреестр получит информацию об оплаченной пошлине (ч. 7 ст. 18 Закона).

Какие документы вы получите по итогам госрегистрации?

Во-первых, вам выдадут выписку из ЕГРН. Это документ, который подтверждает госрегистрацию перехода прав на гараж к вам.

Во-вторых, вы и продавец получите обратно договоры купли-продажи. На них будет стоять так называемая специальная регистрационная надпись (ст. 28 Закона).

За получение документов вы должны будете расписаться в специальном документе, который даст вам сотрудник МФЦ. Так что будьте внимательны и проверьте, все ли документы вам выдали. После того, как вы поставите свою подпись, требовать от сотрудника МФЦ недостающие бумаги будет проблематично.