Ипотека в новостройке пошаговая инструкция

Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.

Шаг 1. Определить сумму ипотеки 

Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов: 

• вашей кредитной истории;
• ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
• наличия созаемщика или поручителя;
• степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
• залоговой стоимости этой квартиры;
• рыночных условий.

Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.

Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д. 

Шаг 2. Выбрать банк и программу

Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады. 

В поступивших предложениях важно учитывать: 

1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа. 
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал. 
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика. 
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов. 
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно. 

Шаг 3. Найти созаемщика (опционально) 

Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение. 

Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.

Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если  заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда. 

Шаг 4. Выбрать квартиру 

Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица. 

В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:

• Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
• Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона). 
• Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.

Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера. 

Шаг 5. Подать заявку

Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев. 

После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов. 

Скорее всего, потребуются: 

1. Паспорт гражданина РФ. 
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность. 
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ. 
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п. 
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита. 
6. Документы созаемщика или поручителя. 

Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 6. Оформить страхование жизни и здоровья

При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.  

После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.

Шаг 7. Подписать кредитный договор 

Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием. 

Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее. 

Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос. 

Вот как это происходит: 

1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств. 
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком. 
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней. 
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику. 

После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно. 

Резюме

Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно: 

1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры. 
2. Разослать предварительные заявки в банки. 
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя. 
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки. 
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе. 
6. Получить предварительное одобрение.
7. Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье). 
8. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора. 

Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием. 

Процесс приобретения квартиры в новостройке

Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально. Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:

Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

Как рассчитать бюджет покупки?

Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос, как правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно использовать накопленные или иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как накопить на первоначальный взнос, в другой статье.

Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас стоимость ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40% от общего семейного бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так вы получите примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за собой дополнительные расходы.

Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного дохода — это позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»и «против» покупки жилья на первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

Преимущества:

Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле готовых вариантов.

Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число квартир в определённом районе ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.

Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят рядом школы, детские сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные санузлы, просторные и функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».

Юридическая чистота квартиры.

Недостатки:

Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса и этапы её внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.

Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например, сдвиг сроков сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро не получится: нужно сделать ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум ремонта соседей.

Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы, и выбор сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

Выбор застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков сдачи жилья в эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек и репутацию строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация о жилищном строительстве, достоверность которой обеспечивается Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости, читайте в нашей статье.

Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские счета, позволяющие обезопасить расчёт между застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная компания получает доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах работы с ними читайте в статье.

Что нужно знать об ипотеке?

Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

Изучите доступные ипотечные кредиты

Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том числе программы«льготной ипотеки».

Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека на новостройки», позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести требования

Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:

возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —21 год, а максимальный возраст на дату погашения кредита до 65-70 лет

стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте трудоустройства

платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает регулярные выплаты, поэтому кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика

гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

Для подачи заявки на ипотеку:

Принятие квартиры от застройщика

Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности передать объект. После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи вы имеете право указать на недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять квартиру от застройщика тут. Важно отметить, что, если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право собственности на ипотечную квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для осуществления регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый государственный реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным собственником жилья.

Ещё несколько советов

Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать риски при заключении сделки.

​

Ипотека остается одним из самых востребованных банковских продуктов. Рассказываем, как получить ипотеку в 2024 году и какие документы вам понадобятся для оформления кредита на покупку недвижимости.

Шаг 1. Выясняем, на какую сумму можно рассчитывать

Прежде чем начать поиски квартиры, выясните, какую сумму банк готов дать в кредит на покупку жилья, рекомендуют эксперты. Для этого можно подать заявки в один или несколько банков, предварительно изучив предлагаемые процентные ставки и ипотечные программы (сделать это можно на Банки.ру).

В первую очередь обратитесь в банки, где у вас открыт зарплатный проект или есть действующий вклад, где вы ранее оформляли и закрывали кредиты. Для таких банков вы уже знакомый клиент, и условия кредитования могут быть выгоднее, чем у других.

По общим правилам, заемщик должен соответствовать следующим условиям:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка);
• быть гражданином РФ;
• иметь стабильный доход;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• работать как ИП или самозанятый (к этим категориям требования могут быть жестче).

Крупные банки позволяют подавать заявки и заполнять анкету онлайн. Из документов могут потребоваться:

• паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• водительские права;
• загранпаспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• выписка о состоянии индивидуального лицевого счета из Социального фонда России (СФР);
• справка 2-НДФЛ;
• декларация за последний отчетный период для ИП, справка о доходе самозанятого из ФНС или другие документы, подтверждающие доход (зависит от требований банка).

Для подтверждения трудоустройства и доходов банк с вашего разрешения может сам запросить сведения из Социального фонда России (ранее — Пенсионного фонда).

Найти подходящую ипотеку быстро можно с помощью бесплатного сервиса Банки.ру. Вам помогут заполнить анкету, собрать документы и подать заявку сразу в несколько банков с высоким шансом одобрения. 

После рассмотрения заявки в случае положительного решения банк сообщит, какую максимальную сумму готов вам предоставить для приобретения жилья в кредит. Во многом этот лимит зависит от вашего дохода, поэтому банки учитывают при рассмотрении заявки не только заработную плату, но и пенсии, подтвержденный доход от сдачи в аренду недвижимости. А вот алименты, пособия, стипендии и выплаты по уходу за ребенком в зачет не идут.

Шаг 2. Ищем созаемщика, если необходимо

Если суммы, предварительно одобренной банком, недостаточно для покупки квартиры, можно привлечь созаемщика — человека, который будет отвечать за ипотечный кредит, если вы не справитесь с обязательствами. По этой причине требования к созаемщику — такие же, как к титульному заемщику.

Стать созаемщиком может любой человек, не обязательно родственник. А вот супруг, если брак зарегистрирован официально, будет выступать созаемщиком в любом случае. Если пара этого не хочет, например, у мужа или жены плохая кредитная история, нужно еще до подачи ипотечной заявки заключить брачный договор. В нем зафиксировать, что ипотеку берет только один супруг и недвижимость останется в его единоличной собственности.

Имейте в виду, что большинство ипотечных программ предусматривают первоначальный взнос от 15% стоимости жилья. То есть сумма, одобренная банком, будет дополнением к собственным средствам. При этом в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал или субсидии.

В среднем решение об одобрении ипотеки действует 90 дней (не забудьте уточнить срок в выбранном банке). В течение этого времени нужно определиться с квартирой для покупки.

Шаг 3. Выбираем квартиру

Основные параметры, от которых отталкиваются покупатели при выборе жилья: район, площадь и количество комнат, год постройки дома (если речь о вторичном жилье), цена.

Но в случае с ипотекой одним из главных параметров будет вид будущего жилья: новостройка или вторичка? От этого зависит выбор ипотечной программы и процентная ставка.

Ставки по ипотеке на жилье от застройщика

Программы господдержки, действующие в 2024 году, распространяются как раз на покупку жилья у застройщика. Как правило, чтобы получить льготную ставку, подавать заявление на ипотеку нужно через самого застройщика или его партнера. Но это не отменяет того, что сначала вы можете самостоятельно обратиться в банк, чтобы сориентироваться, на какую сумму займа вообще можете рассчитывать.

Вот действующие программы с господдержкой, распространяющиеся на новостройки.

Семейная ипотека

Ею могут воспользоваться семьи, в которых после 1 января 2018 года родился первый или последующий ребенок, есть двое и больше детей до 18 лет или ребенок с инвалидностью.

• Первоначальный взнос — от 20%
• Максимальная ставка — 6%
• Максимальный размер кредита — 12 млн для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн — для остальных регионов РФ.

По программе семейной ипотеки также можно купить жилье на вторичном рынке, но только в сельской местности Дальневосточного федерального округа.

Ипотека для IT-специалистов

• Первоначальный взнос — от 20%
• Максимальная ставка — 6%
• Максимальный размер кредита — 9 млн рублей.

Ставки по ипотеке на вторичное жилье

Ипотечные ставки при покупке жилья на вторичном рынке существенно выше, поскольку льготные программы на такие объекты почти не распространяются. Но есть способы снизить процент.

«Большой первоначальный взнос, скажем, 30% — это реальный шанс снизить ставку. Некоторые банки снижают ставку при электронной регистрации сделки. Выгодные условия по ипотеке можно получить у официальных партнеров банка: застройщиков или агентств по недвижимости. Кроме того, сниженную ставку можно «купить», то есть внести единовременный платеж банку. Иногда это выгодно, тут надо все тщательно считать, — пояснила Екатерина Торопова. — И напомню, что на размер процентной ставки в большинстве банков влияет страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, при отсутствии страховки ставка вырастает на 1–3%».

О том, как можно «купить» снижение ставки и выгодно ли это, мы подробно рассказывали в этом материале.

Шаг 4. Ждем одобрения квартиры от банка

В случае с новой квартирой заявку на ипотеку чаще всего нужно подавать через застройщика, и у банков вопросов к сделке не возникает — жилье новое, без подводных камней.

Со вторичкой сложнее. Когда квартира выбрана, нужно, чтобы банк ее одобрил — проверил документы, юридическую чистоту жилья, адекватность цены.

Обратите внимание, что иногда банк может попросить предоставить предварительный договор купли-продажи, который должен содержать все условия основного договора.

Точный список документов, необходимых для одобрения банком объекта недвижимости, даст кредитный менеджер, но обычно он выглядит так:

• выписка из ЕГРН (ее может получить только собственник);
• правоустанавливающие документы (в зависимости от того, как продавец получил жилье, это могут быть: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и тому подобное);
• техническая документация на квартиру (справка из БТИ, техпаспорт, техплан, выкопировка из поэтажного плана);
• паспорта всех собственников;
• отчет об оценке объекта недвижимости;
• нотариальное согласие супруга(-и) собственника на продажу, если жилье приобреталось в браке;
• разрешение органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние, а также если квартира покупалась с использованием маткапитала;
• справка о зарегистрированных лицах.

Шаг 5. Оцениваем недвижимость

Отдельно стоит остановиться на оценке объекта недвижимости, отчет о которой нужно будет предоставить банку для одобрения сделки. Эту работу обычно оплачивает покупатель (стоимость — от 2 тыс. рублей).

Главная задача оценки — определить рыночную стоимость квартиры (за сколько ее можно продать в спокойном режиме) и ликвидационную (за сколько реально продать в короткий срок). Это нужно, чтобы банк оценил, адекватна ли стоимость жилья и сможет ли он в случае, если вы перестанете гасить ипотеку, быстро вернуть свои деньги.

Оценку выполняет независимая оценочная компания. Несмотря на то, что по закону банки должны принимать отчеты всех оценщиков, на практике они просят заказывать экспертизу у аккредитованных компаний. Их много, найти их можно на сайтах банков.

Для оценки квартиры на вторичном рынке компании потребуются выписка из ЕГРН, техпаспорт или поэтажный план, для новостройки — договор долевого участия, акт приема-передачи, техпаспорт или поэтажный план.

Оценщик проверит документы и согласует с вами дату, когда приедет для очного осмотра и фотографирования жилья. Подготовка отчета после выезда занимает один — три дня. В результате вы получите объемный документ в формате PDF, где описаны характеристики квартиры и дома, оценена стоимость и дан прогноз, как она может измениться в будущем.

Шаг 6. Страхуем квартиру

Еще одно обязательное условие при оформлении ипотеки — страхование объекта недвижимости. Если речь о квартире в строящемся доме, то ее нужно будет застраховать после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности. Если вы покупаете жилье на вторичном рынке, то страховка нужна сразу.

По закону обязательным является только страхование имущества, находящегося в залоге. Но многие банки также просят оформить страхование жизни и здоровья заемщика, а иногда и титульное страхование — от риска потери права собственности на имущество. В случае отказа банк может поднять процентную ставку по кредиту.

Шаг 7. Заключаем договор и рассчитываемся с продавцом

Если банк одобрил объект недвижимости, стороны приступают к подписанию договоров. Между покупателем и банком подписывается кредитный договор, между покупателем и продавцом — договор купли-продажи с использованием кредитных средств. В нем определяется порядок расчетов. В ипотечных сделках он состоит из двух этапов: перечисления первоначального взноса и перечисления ипотечных средств. Первый взнос при этом можно передавать как банку (а он потом — продавцу), так и напрямую продавцу. Как именно будут происходить расчеты, должно быть зафиксировано в договоре. Банк «свою» часть — ипотечные деньги — всегда переводит на счет продавца только после регистрации сделки в Росреестре.

Если первоначальный взнос состоит из материнского капитала, нужно предоставить банку сертификат на маткапитал (его выдают в Социальном фонде России после рождения ребенка) и справку из фонда, если часть капитала была ранее потрачена. Также нужно будет написать заявление о распоряжении средствами материнского капитала, банк сам передаст это заявление в Социальный фонд.

Обратите внимание: в квартире, купленной с использованием маткапитала, нужно будет выделить доли каждому члену семьи получателя сертификата.

На подписание кредитного договора вам нужно принести оригиналы всех документов, которые требуются банку: паспорт, СНИЛС, заверенную копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ, ИНН. Продавец также должен предоставить оригиналы документов на квартиру и передать номер счета, на который будут перечислены деньги.

После подписания договора документы направляются в Росреестр для регистрации права собственности. Это можно сделать через МФЦ или нотариуса, если сделка требовала его участия (например, один из продавцов — несовершеннолетний).

После регистрации права собственности (обычно процедура занимает до семи дней) продавец сможет получить деньги за жилье: первоначальный взнос и ипотечные средства от банка.

Итак, основные шаги для получения ипотеки выглядят так:

1. Подать заявку в банк и определиться, на какую сумму можно рассчитывать.
2. Выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
3. Выбрать ипотечную программу.
4. Подготовить оригиналы документов.
5. Сделать оценку объекта недвижимости.
6. Получить одобрение квартиры от банка.
7. Застраховать квартиру, а также оформить другие полисы страхования при необходимости.
8. Заключить договор.
9. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
10. Провести расчеты с продавцом.

С чего стоит начать: поговорим о подготовительном этапе

Первый шаг, который нужно сделать – это изучить предложения банков. У них могут быть на вооружении разные льготные программы, которые помогут вам приобрести жильё по более выгодной схеме. Например, сельскую ипотеку на сегодняшний день предлагает оформить только Россельхозбанк. Лимиты на семейную или it периодически заканчиваются, поэтому их тоже нужно отслеживать.

Ипотечные программы от застройщиков

Также обращайте внимание на сумму первоначального взноса, отталкиваясь от того, какими средствами вы располагаете. Существует даже вероятность вообще не делать никаких взносов, если можно оставить под залог какую-либо недвижимость. Разумеется, недвижимость эта должна быть документально оформлена на желающего взять ипотеку.

Посмотрите и то, на какие сроки выдаются кредиты, какую сумму ежемесячного платежа придётся отдавать. Например, многие утверждают, что стоит отдать предпочтение наиболее длинным срокам для своей же перестраховки. Если клиент захочет, он всегда сможет закрыть ипотеку досрочно. При этом длинный срок очень пригодится, если вдруг вы останетесь без работы и не сможете вносить ежемесячно крупную сумму.

Обратите внимание и на репутацию банка. Многие, к сожалению, забывают об этом моменте, но он очень важен. Нельзя ориентироваться только на предлагаемые программы и условия кредитования. Важно ещё, и чтобы банк не лишили лицензии.

Хороший банк соответствует следующим условиям:

• успешно работает более 15 лет;
• сеть хорошо развита во многих городах;
• предлагает услуги и для физических лиц, и для бизнеса;
• своим зарплатным клиентам и вкладчикам предлагает скидки – такое можно наблюдать, например, у Сбербанка;
• в рейтинге благонадёжности банков должен находиться в первой половине списка – например, в рейтингах от Финуслуг.

Сбор документов

Выбор сделан – теперь самое время приступить к сбору документации. Чтобы предварительное одобрение было получено, нужно помнить обо всех этих документах:

• паспорт – конечно же, действующий;
• ИНН, СНИЛС;
• копия трудовой книжки – конечно, для подтверждения подлинности такой копии нужны печать и подпись руководителя компании;
• справки о доходах нужны в любом случае – форма 2 НДФЛ для физических лиц, отмеченная ФСН налоговая декларация для предпринимателей и справка 3 НДФЛ о доходах дополнительного формата вроде сдачи квартиры в аренду;
• дополнительные документы согласно выбранной программе – например, сертификат с заверением органов опеки для материнского капитала, удостоверение военного для военной ипотеки;
• Документы созаёмщика, если он имеется – нужно подготовить паспорт и справку о доходах.

Документы должны быть, если так можно сказать, «свежими» — то есть, справкам о доходах не должно быть много времени. Паспорт тоже не должен быть просроченным – нужно обновлять в подходящие сроки. Проследите за наличием всех печатей, подписей – не стоит надеяться на то, что люди, подготавливающие документы, не ошибутся.

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку

Заранее выберите себе несколько вариантов. Если выбрана стандартная программа, вы ограничены только количеством имеющихся у вас денег. Выбирайте города, районы, метражи и планировку по своему вкусу.

Но если привлекла какая-либо льготная программа, придётся учитывать некоторые нюансы. Например, привлекательны в плане первоначального взноса арктическая, дальневосточная программы, но они действуют только на территории упомянутых регионов. Сельская ипотека тоже претерпела некоторые ограничения – теперь одобряются только те варианты жилья, которые располагаются в прилично удалённых от крупных городов населённых пунктах. Учитывайте эти нюансы.

Обязательно обращайте внимание на состояние домов, инфраструктуру, транспортную развязку. С этим можно ознакомиться как с помощью карт, так и посетив выбранные места лично.

Посещение банка и приобретение жилья

Одобрение кредита поэтапное. Для начала вам нужно пройти через предварительное одобрение. Кстати, для этого вполне можно просто оформить заявку онлайн через сайт понравившегося банка. А можно даже через сайты нескольких банков, чтобы сэкономить своё время и увеличить шансы. Либо можно посетить отделение банка лично, если присутствуют какие-то сомнения и хочется получить консультацию, так сказать, вживую.

Предварительное одобрение происходит очень быстро – как правило, от суток до трёх. Решение не является окончательным, однако оно помогает определиться с базовой ставкой и максимально возможной суммой, которую вам могут выделить. После этой информации уже можно подкорректировать выбранные ранее варианты квартир. Также учтите, что слишком частая смена жильцов может послужить поводом для отказа в такой заявке.

Потом, уже удостоверившись в том, что всё в порядке, можно подавать заявку и на окончательное одобрение. Оно длится уже намного дольше – порой до 3 месяцев!

Для окончательного одобрения банку необходимо получить:

• паспорт продавца;
• выписку из Единого государственного реестра, в котором зарегистрирована вся имеющаяся недвижимость;
• договор о продаже и покупке – в нём должно быть перечислено всё от метража и стоимости квартиры до порядка расчёта и действий при форс-мажоре;
• разрешение органов опеки, если одним из владельцев значится несовершеннолетний;
• выписку из домовой книги;
• подтверждение о том, что квартире не числится в залоге;
• согласие от второго супруга продавца – его нужно заверить у нотариуса.

Учтите, что очень важно тщательно проверять документы предыдущих владельцев. Даже если вам очень подходит предлагаемый вариант, нужно удостовериться, что в будущем с выбранной квартирой не будет проблем. А они могут появиться, если в числе предыдущих владельцев зарегистрированы недееспособные лица, несовершеннолетние жильцы и отбывающие заключение.

Если все хорошо, в банке составляется договор. После этого банк перечисляет средства заёмщику – они резервируются до того, пока сделка не будет одобрена со стороны Росреестра. Последнее происходит обычно дня за 3. Далее деньги переводятся через специальный сервис безопасных расчётов на счёт бывшего владельца жилья. И только после этого на квартиру налагается обременение – то есть, она становится залоговым имуществом, которое в случае невыплат со стороны покупателя перейдёт банку.

Акт приема-передачи регистрируется в МФЦ. Новый владелец получает новую выписку из Единого реестра. В МФЦ потребуют паспорта участников сделки, квитанцию оплаты пошлины, договоры, заявления.

FAQ

В течение какого периода банк рассматривает заявку?

Предварительное решение банк предоставит в течение 1-3 дней в зависимости от платежеспособности и кредитной истории клиента. Окончательное решение банк примет после того, как клиент подберет объект, подходящий под условия банка в качестве залога.

Можно ли изменить условия кредитования после заключения ипотечного договора?

Если с понижением ключевой ставки банк изменил условия по ипотечным кредитам, заемщик может написать заявление в банк о понижении процента по действующему договору. По итогам рассмотрения заявления банк сообщит о решении. Если банк откажет в понижении ставки можно рассмотреть вариант с рефинансированием договора.

Вывод

Каждый из этапов приобретения жилья в ипотеку очень важен. Не стоит надеяться на то, что всё пройдёт легко и быстро. Изучите все нюансы, создайте для себя чек-лист – и только после этого приступайте к совершению заветной покупки.